帝海集團總裁 李小明

近日召開的中央經(jīng)濟工作會議再次提到房地產(chǎn)問題，并直接明了地提出“去庫存”，鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)“適當(dāng)降低商品房價格”，加快農(nóng)民工市民化，消化庫存。

高庫存的背后是房產(chǎn)企業(yè)亟須轉(zhuǎn)型另尋別路來填補利潤下滑的事實。那么，主基調(diào)影響下，我國高庫存將如何消化?轉(zhuǎn)型期間，房企對面臨的階段性常態(tài)問題是否有清醒的“認(rèn)識”“適應(yīng)”“引領(lǐng)”?

在地產(chǎn)人眼里，這都是未知數(shù)。回顧2015年，展望2016和“十三五”，帝海集團總裁李小明則明確指出，“高庫存不代表供過于求，只是階段性問題，是否降價取決于市場，政府不能強制。基調(diào)明確，方向清晰，但如何推進，效果又會如何，還要看相關(guān)政策的具體制定。”

“當(dāng)然，高庫存倒逼轉(zhuǎn)型產(chǎn)生的陣痛，時刻提醒企業(yè)，真正掌控其命脈的是資金。轉(zhuǎn)型風(fēng)口，融合資本、引進新的生命力更是不可阻擋的時代潮流。”李小明表示。

“高庫存

不代表供過于求”

國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，截至2015年10月末，我國商品房待售面積已增至68632萬平方米，同比增長14%，再創(chuàng)歷史新高。68632萬平方米是什么概念?按照我國人均住房面積35平方米計算，“空置”的住房只夠2000萬人口居住。

“樓市高庫存已經(jīng)成為當(dāng)前中國經(jīng)濟的痛點。”讓業(yè)內(nèi)擔(dān)憂的是，這些數(shù)據(jù)，只包括竣工后、未售出的現(xiàn)房，大量已建設(shè)未竣工以及還未開工的潛在庫存并未計算在內(nèi)，“一旦計入，中國樓市的庫存可能倍增”。

2015年下半年以來，庫存問題被中央高層頻頻提起。11月10日，中央財經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組第十一次會議指出，要化解房地產(chǎn)庫存，促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展。此前國家領(lǐng)導(dǎo)人在中央黨校的講話也提到：以往我們長期依賴的房地產(chǎn)，去庫存問題也沒有解決。剛剛結(jié)束的中央經(jīng)濟工作會議上再次強調(diào)“去庫存”。

“去庫存是中央首次針對房產(chǎn)領(lǐng)域的具體問題做出明確引導(dǎo)，說明問題確實存在并已被高層高度重視。”帝海集團總裁李小明近日表達了對此事的看法，“房地產(chǎn)行業(yè)是國民經(jīng)濟重要支柱，產(chǎn)能過剩是整個經(jīng)濟共同面面臨的問題，但房地產(chǎn)是整個產(chǎn)業(yè)鏈的核心。高庫存源于我國房地產(chǎn)多年發(fā)展的積累，經(jīng)濟發(fā)展，促使中產(chǎn)繼續(xù)崛起，房子成為家庭財富的體現(xiàn)。但早期我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展無序，部分地方政府竭澤而漁，部分開發(fā)商跟風(fēng)不按照市場規(guī)律，造成非良性發(fā)展的結(jié)果。”

顯然，房地產(chǎn)業(yè)作為我國經(jīng)濟重要支柱，是否能夠良性發(fā)展勢必影響上下游相關(guān)產(chǎn)業(yè)的生存甚至國民經(jīng)濟的提速。目前關(guān)鍵問題是，如何去庫存?中央經(jīng)濟工作會議上提出的“適當(dāng)降低商品房價格”引人注目。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，“適當(dāng)降低商品住房價格”，需要政府部門出臺配套鼓勵措施，諸如地價補貼、稅收優(yōu)惠等，房地產(chǎn)企業(yè)才有“動力”落實這一政策。

在李小明看來，高庫存是房產(chǎn)行業(yè)遇到的階段性問題，主要集中在三四線城市。這并不意味著市場供過于求，城市工作的人并非居者都有其屋。如果政府相關(guān)政策明確，庫存問題幾年便可見成效。至于房企是否降價，是由市場決定的，政府無法強制。目前來看，未來只要政治穩(wěn)定，經(jīng)濟有序，房價不可能全面降價。

“但政府的責(zé)任是讓居者有其屋。庫存居高不下，房價面前，民眾只能望而止步。換個思路來解決問題，如果政府可以拿出部分財政收入購買庫存房，以保障房、公租房的形式租售給民眾，既消化庫存，又解決民生，兩全其美。另外去庫存還面臨首付太高的問題，如果適當(dāng)調(diào)整首付的比例，也會直接促進庫存消化。”李小明表示。

轉(zhuǎn)型風(fēng)口：資本決定未來

融合改變商業(yè)

去庫存，低利潤，已是我國房企在白銀時代下面臨的階段性常態(tài)問題。轉(zhuǎn)型更是當(dāng)下房企必須要做的事情。一股或跨界、或兼并、或重組的資本“入侵”潮正在地產(chǎn)行業(yè)里掀起。

作為決策者，在李小明看來，中央多次高喊去庫存的背后，是房地產(chǎn)企業(yè)亟須轉(zhuǎn)型另尋別路來填補利潤下滑的事實。李小明認(rèn)為，資本“入侵”潮帶給我們的思考是，“資本時代已經(jīng)來臨，未來將由資本決定，商業(yè)的改變也將從融合開始”。而此時應(yīng)該從思維意識上先做出改變，抽離之前的單打獨斗的“個人英雄主義”企業(yè)思維，逐漸向大資本融合靠攏。

然而，這種思維的改變并不是所有人都能馬上接受的，需要逐漸改變的過程。李小明稱，目前來看，房企以及傳統(tǒng)行業(yè)的精英決策層多屬于年紀(jì)較長，思維意識仍停留在一家獨掌的年代。然而，對于企業(yè)來說，真正掌控其命脈的是資金。在轉(zhuǎn)型風(fēng)口，融合資本、引進新的生命力是不可阻擋的時代潮流。

與住宅相比，當(dāng)下去庫存的基調(diào)，對商業(yè)地產(chǎn)的影響較小。但目前商業(yè)地產(chǎn)也處在轉(zhuǎn)型風(fēng)口上。

以帝海集團為例，帝海集團以高端商業(yè)地產(chǎn)為主，與同行相比戰(zhàn)略優(yōu)勢明顯，但也面臨著轉(zhuǎn)型需求。帝海集團以延伸“國海廣場”開發(fā)模式為發(fā)展戰(zhàn)略，在沿京廣線城市的核心地段建造標(biāo)志性建筑，目前太原國海廣場正在建設(shè)當(dāng)中。為促進企業(yè)更好地發(fā)展，作為商業(yè)地產(chǎn)的明星之秀，帝海集團沒有囿于舊觀念，以“來者不拒”的豪邁姿態(tài)擁抱資本。李小明透露，目前正在和一些金融機構(gòu)商談合作事宜。

此外，隨著“互聯(lián)網(wǎng)+”時代的到來，很多房企大佬在轉(zhuǎn)型創(chuàng)新的過程中將目光投向“互聯(lián)網(wǎng)”。李小明認(rèn)為，互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)，也是未來房企轉(zhuǎn)型的一個出口，但目前還屬于初期探索階段，尚未找到更好的接口形成完整的系統(tǒng)鏈。目前帝海集團也在積極參與和摸索，并在停車場、收費、商場管理上取得一定成效。

“商業(yè)地產(chǎn)的創(chuàng)新關(guān)鍵是商業(yè)模式。帝海集團做的購物中心，區(qū)別于傳統(tǒng)百貨。傳統(tǒng)百貨以銷售貨物為主，但是我們的購物中心里，貨物零售只占50%不到，其他是吃喝玩樂等休閑設(shè)施。這種模式是上個世紀(jì)美國發(fā)明的，目前還有生命力。怎么創(chuàng)新更好的商業(yè)模式，我想還是引入互聯(lián)網(wǎng)概念，增強購物體驗，比如顧客試穿衣服鞋帽滿意可以現(xiàn)場通過現(xiàn)金、信用卡、移動支付，然后由購物中心統(tǒng)一提供配送服務(wù)。當(dāng)然，購物中心的公共平臺和商家的利益如何分配需要談判，要互利共贏還有很多細(xì)致的東西要做。”

“房地產(chǎn)市場還有

20年的發(fā)展機遇”

李小明分析稱，2013年全國銷售了12億平方米的商品房，加上保障性住房，共有17億平方米，也就是1700萬套。每年我們有2000萬名農(nóng)民工進城，還有700萬名大學(xué)畢業(yè)生就業(yè)，因此總體上房地產(chǎn)市場還是供不應(yīng)求的。另外，我們現(xiàn)在真正的城鎮(zhèn)化率最多只有50%，要達到目標(biāo)75%還需要10到20年。所以說，房地產(chǎn)市場還有10到20年的發(fā)展機遇。

但是，今后，“房企要從高庫存中吸取教訓(xùn)，樹立品牌意識與質(zhì)量意識。改革開放三十多年來，我國已經(jīng)從經(jīng)濟短缺時代，走到產(chǎn)能過剩階段。房企有責(zé)任、有義務(wù)，培養(yǎng)、引領(lǐng)消費者的品質(zhì)意識，由量向"品"靠攏。”李小明稱，建筑有價，和諧無價;資產(chǎn)有價，責(zé)任無價。

一路走來，“帝海為我，我為帝海”的企業(yè)文化伴隨著每一位員工一起成長。經(jīng)過十幾年艱苦努力，帝海集團已經(jīng)步入全面發(fā)展時期，走上了集團化、規(guī)�；�、多元化、產(chǎn)業(yè)化的綜合發(fā)展之路。

“未來，在新的責(zé)任與使命、機遇與挑戰(zhàn)面前，帝海集團將繼續(xù)團結(jié)拼搏，銳意進取，著力做強做優(yōu)主業(yè)，努力開創(chuàng)房地產(chǎn)開發(fā)、資產(chǎn)經(jīng)營、物業(yè)管理、商業(yè)運營、文化創(chuàng)意、金融資本、能源投資的新天地，不斷增強企業(yè)綜合實力和核心競爭力，為實現(xiàn)集團戰(zhàn)略目標(biāo)努力奮斗，再創(chuàng)帝海事業(yè)新輝煌。帝業(yè)長青，海闊天空。”李小明表示。