金地商置執(zhí)行董事兼行政總裁 徐家俊

2014年8月，金地商置執(zhí)行董事兼行政總裁徐家俊在博鰲房地產(chǎn)論壇上提出，商業(yè)地產(chǎn)有非常巨大的發(fā)展空間，未來十年的增速會(huì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過住宅地產(chǎn)。

如今時(shí)隔一年多，徐家俊在接受采訪時(shí)重新聊起了上述話題。盡管宏觀市場(chǎng)發(fā)生巨變，他仍表示自己的看法未曾改變：“商業(yè)地產(chǎn)未來在中國肯定還是有一個(gè)很大的發(fā)展階段。”

他將商業(yè)地產(chǎn)視為中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然產(chǎn)物，認(rèn)為隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，居民人均收入水平的不斷提升將拉動(dòng)進(jìn)一步的消費(fèi)增長(zhǎng)，由此商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)必將延續(xù)下去。

不過正如中國經(jīng)濟(jì)進(jìn)入陣痛階段，商業(yè)地產(chǎn)也不可避免地遇到發(fā)展瓶頸。徐家俊認(rèn)為，目前商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)了結(jié)構(gòu)性問題，包括供需失衡，一二線與三四線城市分化，傳統(tǒng)商業(yè)物業(yè)亟需升級(jí)、改造等。市場(chǎng)催生了諸如聯(lián)合辦公、服務(wù)式公寓等新興業(yè)態(tài)，房企也須得尋求新的增長(zhǎng)點(diǎn)。“早在一兩年前，公司就開始布局新業(yè)態(tài)，相信未來一年會(huì)有很多新概念的商業(yè)業(yè)態(tài)陸續(xù)面市。”其中，在共享經(jīng)濟(jì)崛起的大潮流下，金地商置也順勢(shì)推出IBASE聯(lián)合辦公項(xiàng)目，目前已在、、深圳落地;在杭州、成都、南京等地，探索服務(wù)式公寓業(yè)態(tài)等。

此前金地商置商業(yè)管理公司總經(jīng)理王壽慶離職消息的傳出，讓市場(chǎng)的焦點(diǎn)再度落到商業(yè)人才的問題上。

對(duì)此徐家俊也坦承，人才問題也是自己最關(guān)心的問題。他介紹稱，金地商置目前立足于多個(gè)方面的人才梯隊(duì)打造，包括引入外界專業(yè)團(tuán)隊(duì)，同時(shí)堅(jiān)持在公司內(nèi)部培養(yǎng)人才。其中面對(duì)新業(yè)態(tài)，面對(duì)沒有歷史經(jīng)驗(yàn)可以借鑒的領(lǐng)域，公司還將促進(jìn)一些創(chuàng)新能力強(qiáng)的員工進(jìn)行轉(zhuǎn)型。

在訪談過程中，徐家俊還詳細(xì)講解了金地商置在海外拓展房地產(chǎn)業(yè)務(wù)等方面的發(fā)展情況。

據(jù)其透露，金地商置目前已經(jīng)在美國兩度落子，包括洛杉磯的公寓項(xiàng)目以及波士頓的綜合體項(xiàng)目，未來希望在美國門戶城市建造20-30個(gè)項(xiàng)目。除此以外，英國、澳大利亞等國家也正在尋求發(fā)展機(jī)會(huì)。

“金地商置的海外投資會(huì)集中在相對(duì)發(fā)達(dá)的國家，因?yàn)檫@些國家的經(jīng)濟(jì)相對(duì)比較穩(wěn)定。國內(nèi)現(xiàn)在的周期性越來越明顯，公司希望分散投資，平衡風(fēng)險(xiǎn)。”

在投資方式上，徐家俊稱，金地商置原則上優(yōu)先選擇發(fā)展靠前的十余個(gè)城市，考慮到這些城市不少好的地段已經(jīng)建有項(xiàng)目，也會(huì)考慮通過合作，或者活化項(xiàng)目等方式投資。

按照計(jì)劃，發(fā)展快速周轉(zhuǎn)的住宅物業(yè)以擴(kuò)大規(guī)模，從而提升盈利水平將是金地商置未來5年的方向。徐家俊透露，盡管未來公司的持有型物業(yè)比重將逐漸增加，但住宅物業(yè)將占比50%，這主要出于經(jīng)營現(xiàn)金流的考慮。

以下是觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體對(duì)金地商置集團(tuán)有限公司執(zhí)行董事兼行政總裁徐家俊先生的采訪實(shí)錄：

Q：在去年的博鰲房地產(chǎn)論壇上，您曾提出未來十年住宅的發(fā)展速度會(huì)比商業(yè)地產(chǎn)緩慢，商業(yè)地產(chǎn)可能迎來一個(gè)比較好的發(fā)展空間。但今年以來整體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)都有很大的變化，這有沒有改變您的觀點(diǎn)?

徐家俊：我還是沒有改變看法，商業(yè)地產(chǎn)未來在中國肯定還是有一個(gè)很大的發(fā)展階段。

Q：為什么這樣說?

徐家俊：其實(shí)我認(rèn)為，中國商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展才剛剛起步。過去十幾年來，所有中國人的居住、辦公條件還是得到了極大的改善�？傮w而言，住宅市場(chǎng)大勢(shì)是向上走的，如果期限再拉長(zhǎng)一點(diǎn)，甚至可以看到它是單邊上揚(yáng)的過程。

商業(yè)地產(chǎn)也是一樣。當(dāng)人均收入水平達(dá)到一定階段之后，人們的基本居住需求已經(jīng)得到滿足，就會(huì)關(guān)注消費(fèi)的需求�，F(xiàn)在中國的人年均收入在7000美金，美國則有40000多美金，說明中國還有很大的增長(zhǎng)空間。隨著中國人均可支配收入有巨大提升，將極大的促進(jìn)消費(fèi)，包括購物、體驗(yàn)消費(fèi)、運(yùn)動(dòng)等等，就會(huì)給商業(yè)地產(chǎn)帶來持續(xù)的機(jī)會(huì)。

現(xiàn)在大家看到消費(fèi)模式也在轉(zhuǎn)變，舉個(gè)例子，現(xiàn)在有很多人喜歡跑步，開始買各種專業(yè)裝備，跑著跑著，覺得自己在某些方面的需要做體能提升，于是就去健身了，結(jié)果又帶動(dòng)了健身行業(yè)。過去，大家在外面吃飯更多是商務(wù)性質(zhì)的，現(xiàn)在，餐飲更多的變成了家庭式的消費(fèi)，已經(jīng)變成了家庭消費(fèi)的常規(guī)項(xiàng)目。所以我們看到，當(dāng)大家的基本居住需求得到滿足，當(dāng)可支配收入增加了，就必然轉(zhuǎn)向消費(fèi)，也必然帶動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。

當(dāng)然，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展也面臨一些結(jié)構(gòu)性的問題。

首先，商業(yè)地產(chǎn)還是有很多存量需要盤活。經(jīng)過過去二十多年的逐步累積，商業(yè)地產(chǎn)供給遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于需求，最終導(dǎo)致了部分空置問題出現(xiàn)。尤其是三四線城市，市場(chǎng)需要時(shí)間去消化龐大的供應(yīng)量。所以在這個(gè)結(jié)構(gòu)性過剩階段，大家都比較痛苦。這樣的問題在一線城市也出現(xiàn)過，2000年左右，在上海浦東也有很多寫字樓空置，當(dāng)經(jīng)過一段時(shí)間的發(fā)展，經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定水平，現(xiàn)在浦東的寫字樓價(jià)格已經(jīng)相當(dāng)高了。這個(gè)和經(jīng)濟(jì)周期、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)都有關(guān)系，供給和需求的匹配也需要一個(gè)過程。

第二，結(jié)構(gòu)性問題體現(xiàn)在地域上。一線城市所有的房地產(chǎn)資源都在上升，在土地資源上尤其突出，但是在三四線城市資源其實(shí)很便宜。最終大家會(huì)發(fā)覺，一線城市的寫字樓、商場(chǎng)都比較貴，但三四線卻出現(xiàn)大量空置的物業(yè)。

第三，結(jié)構(gòu)性問題還體現(xiàn)在舊商業(yè)物業(yè)的改造上。現(xiàn)在的一二線城市，基本好的位置都建成了商業(yè)物業(yè)，但這些物業(yè)面臨升級(jí)、改造的過程。以深圳為例，盡管大量的商業(yè)聚集在華強(qiáng)北，但由于規(guī)劃的比較早，那里的購物體驗(yàn)已經(jīng)不能滿足現(xiàn)在人們的要求，所以我們看到，那邊已經(jīng)在做重新的規(guī)劃和提升。

第四，結(jié)構(gòu)性的問題體現(xiàn)在原來的商業(yè)集中于某一兩個(gè)業(yè)態(tài)上。如今談到商業(yè)，大部分人會(huì)聯(lián)想到商場(chǎng)、購物中心、寫字樓、酒店等;但是七八年前，大家只會(huì)想到百貨。而且現(xiàn)在還涌現(xiàn)出很多新興的商業(yè)業(yè)態(tài)，比如深圳的歡樂海岸就是很典型的體驗(yàn)式商業(yè)例子。金地商置現(xiàn)在做的威新軟件科技園，和傳統(tǒng)的寫字樓也有所不同;還有現(xiàn)在比較流行的聯(lián)合辦公，金地商置也已經(jīng)有了自己的產(chǎn)品線;另外，這幾年青年公寓也成為新時(shí)尚，現(xiàn)在年輕人工作初期，在一線城市買套房子很困難，我們就將傳統(tǒng)住宅包裝出租，給年輕人創(chuàng)造新的居住環(huán)境，又幫助他們建立圈層。

綜合來講，從大的發(fā)展趨勢(shì)看，商業(yè)地產(chǎn)還有一個(gè)非常大的發(fā)展空間。但是現(xiàn)階段也面臨一些結(jié)構(gòu)性的矛盾和困難，會(huì)產(chǎn)生出很多新的業(yè)態(tài)，能夠讓房企找到新的增長(zhǎng)點(diǎn)。這個(gè)可能是金地商置未來十年所面臨的發(fā)展趨勢(shì)。

Q：對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)的新業(yè)態(tài)，金地商置是不是已經(jīng)開始有所布局?

徐家俊：對(duì)。早在一兩年前，金地商置就開始布局新業(yè)態(tài)，相信未來一年大家會(huì)看到公司在這方面有很多新概念的商業(yè)業(yè)態(tài)陸續(xù)面市。

目前金地商置在做聯(lián)合辦公的項(xiàng)目，公司命名為“IBASE”。IBASE已經(jīng)有了四個(gè)項(xiàng)目，分別位于北京、上海、深圳，預(yù)計(jì)今年底明年初就投入使用，主要給創(chuàng)業(yè)型的企業(yè)和中小企業(yè)提供辦公場(chǎng)地和辦公增值服務(wù)。

公司在杭州、成都、南京也在做白領(lǐng)公寓。其中上半年在南京拿了一宗地，項(xiàng)目將包括白領(lǐng)公寓業(yè)態(tài)，為年輕人提供一些居住空間，這也是產(chǎn)品方面的創(chuàng)新之一。

產(chǎn)業(yè)園區(qū)也一樣。公司的深圳威新軟件科技園在全國的影響力都比較大，不少同行及政府機(jī)構(gòu)都來參觀。園區(qū)做得較為高端，目前英特爾、阿里巴巴、大疆無人機(jī)等都在園區(qū)里辦公。未來公司希望把“威新科技園”的模式在全國各地拓展。

Q：金地商置近日最新在上海拿了一宗地，有什么規(guī)劃?未來輕資產(chǎn)會(huì)成為公司的一個(gè)主要方向嗎?

徐家�。鹤罱�在上海拿的就是純商業(yè)地塊，地處上海非常核心的位置，要建成一棟百米高的寫字樓。

金地商置畢竟是一家上市公司，本身就有一定的資產(chǎn)量，首要任務(wù)當(dāng)然是把公司手里的資產(chǎn)運(yùn)營好、開發(fā)好。所以公司會(huì)去投資很多項(xiàng)目，現(xiàn)在有26個(gè)項(xiàng)目，其中一半以上是住宅，其余是綜合體、商業(yè)、公寓等。

為什么要既拿住宅地塊也拿商業(yè)地塊?公司要追求現(xiàn)金流的平衡，快周轉(zhuǎn)的住宅項(xiàng)目能提供良好的現(xiàn)金流;而商業(yè)項(xiàng)目每年都有穩(wěn)定的租金回報(bào)，可以作為基礎(chǔ)。

恒隆地產(chǎn)做得比較好，是因?yàn)樵谙愀邸⑸虾５鹊赜泻芏喑钟行臀飿I(yè)，每年有大量租金回報(bào)。金地商置也希望在持有型物業(yè)和銷售型物業(yè)上做到平衡，這要求首先管好公司自身的資產(chǎn)。

在管好自有資產(chǎn)的基礎(chǔ)上，公司有能力管理更多的項(xiàng)目。如果是一些不能直接獲取的項(xiàng)目，也可以去做一些輕資產(chǎn)的輸出。這對(duì)于樹立品牌還是非常有幫助的。

Q：公司是否一定堅(jiān)持在人口增長(zhǎng)最好的城市拿地?

徐家俊：就原則上來說，金地商置還是會(huì)優(yōu)選全國靠前的城市，這些城市經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)好，人口凈流入量大，未來發(fā)展態(tài)勢(shì)良好。未來五年，公司都會(huì)堅(jiān)持在發(fā)展靠前的大約十個(gè)城市發(fā)展。

考慮到很多好的地段都已經(jīng)建有其它項(xiàng)目，公司未來也會(huì)采取“幾條腿走路”的方式。第一，爭(zhēng)取在好的地段拿地，包括住宅、商業(yè)在內(nèi);第二，如果在好的地段拿不到地，公司透過入股或代建、代管方式和對(duì)方合作。第三，活化一些在核心位置運(yùn)營不理想的商業(yè)項(xiàng)目。如果有合適的項(xiàng)目，我們會(huì)考慮將其收購并改造，適應(yīng)新的商業(yè)環(huán)境需求;第四，在優(yōu)選的城市尋找商業(yè)地產(chǎn)的空白點(diǎn)，金地商置也愿意在北京、上海等城市投資產(chǎn)業(yè)園區(qū)、研發(fā)辦公等新業(yè)態(tài)。

Q：既然金地商置的產(chǎn)品線那么多，而商業(yè)地產(chǎn)涉及到開發(fā)能力、運(yùn)營能力、創(chuàng)新能力各個(gè)方面，這都需要人才作為基礎(chǔ)。公司在人才團(tuán)隊(duì)方面是怎么打造的，怎么解決人才匱乏的問題?

徐家�。哼@個(gè)問題也是我最關(guān)心的問題。其實(shí)做事業(yè)，首先得有資源。所謂的資源，第一得有錢，第二得有土地資源，第三就是要有人才。我甚至覺得，在這幾個(gè)要素中，人才才是最重要的。

金地商置現(xiàn)在的人才立足于幾個(gè)方面。第一是住宅地產(chǎn)開發(fā)，金地已經(jīng)有將20多年的積淀，所以在這個(gè)方面的人才還是比較豐富的。

第二是商業(yè)地產(chǎn)方面的人才。一方面會(huì)積極的引入外部的人才，另一方面也會(huì)立足于企業(yè)自身的人才培養(yǎng)，金地從做北京金地中心開始也有10年做商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)驗(yàn)了，我們也形成了自己的人才梯隊(duì)。

當(dāng)然，還有一些新業(yè)態(tài)大家都沒有經(jīng)驗(yàn)，比如WeWork，新興也不過才4、5年的時(shí)間，沒人知道到底應(yīng)該怎么做。所以在這個(gè)方面公司會(huì)找一些學(xué)習(xí)能力比較強(qiáng)，接觸新事物能力比較強(qiáng)，個(gè)人能力也比較強(qiáng)的人，促使他們轉(zhuǎn)型，在學(xué)習(xí)的同時(shí)結(jié)合公司自身的需要去不斷創(chuàng)新。

所以，金地商置的人才主要來自于上述幾個(gè)方面。這說起來簡(jiǎn)單，真正要做起來還是很浩大的工程，在這一方面花費(fèi)的精力也比較多。但是就整個(gè)公司來說，現(xiàn)在整體框架和人才梯隊(duì)還是比較成熟的。

Q：之前在美國演講，您有提出希望金地在美國發(fā)展20-30個(gè)項(xiàng)目。金地商置作為金地的商業(yè)平臺(tái)，未來有沒有機(jī)會(huì)參與到集團(tuán)在海外的擴(kuò)張進(jìn)程?

徐家�。簩�(duì)，集團(tuán)在美國已經(jīng)投了一些項(xiàng)目了，而且都是由金地商置負(fù)責(zé)。公司在洛杉磯投資了一個(gè)公寓項(xiàng)目，在波士頓最核心的位置投資了一個(gè)綜合體。

我剛才講的包括寫字樓、公寓、聯(lián)合辦公等業(yè)務(wù)，如果在美國有機(jī)會(huì)也都愿意去做，英國同樣如此。所以公司積極地拓展海外業(yè)務(wù)，目前在美國有團(tuán)隊(duì)、有投資項(xiàng)目，也在尋求新的投資機(jī)會(huì)。

Q：您去哈佛講學(xué)，有沒有抱著一種吸引人才、招聘人才的目的?

徐家�。褐饕�目的就是這個(gè)。因?yàn)楣�司覺得到美國發(fā)展業(yè)務(wù)，盡管有國內(nèi)團(tuán)隊(duì)去美國，但還是要更多依靠當(dāng)?shù)氐娜瞬拧．?dāng)?shù)氐娜瞬胖�，在美國學(xué)習(xí)工作過的華人是主力，因?yàn)樗麄儗?duì)中國文化比較了解，溝通起來障礙會(huì)小一點(diǎn)，對(duì)美國文化也非常了解。當(dāng)然，公司團(tuán)隊(duì)中也有本土美國人，他們有更豐富的資源，對(duì)美國文化和規(guī)則更了解。

Q：除了美國跟英國，還有沒有進(jìn)入到其它海外城市?比如像澳大利亞就吸引了很多房企，公司在這方面有沒有計(jì)劃?

徐家�。航鸬厣讨迷诿绹�已經(jīng)有項(xiàng)目了，在美國主要發(fā)展的是門戶城市，像紐約、洛杉磯、舊金山、波士頓，可能再加上西雅圖、芝加哥等。

公司也在看英國項(xiàng)目，在尋找項(xiàng)目的機(jī)會(huì)，對(duì)澳大利亞也在研究。我想公司的海外投資主要還是會(huì)集中在相對(duì)發(fā)達(dá)的國家，因?yàn)檫@些國家的經(jīng)濟(jì)相對(duì)比較穩(wěn)定一點(diǎn)。而中國現(xiàn)在的周期性是越來越明顯，地產(chǎn)的波動(dòng)也是越來越大，金地商置也希望分散投資，平衡風(fēng)險(xiǎn)。

Q：您一開始提到資產(chǎn)化，目前很多房企都在探索這個(gè)方向，金地商置本身有沒有具體計(jì)劃?另外，今年萬科嘗試推出類REITs產(chǎn)品，您怎么看待REITs在國內(nèi)的發(fā)展前景?

徐家�。含F(xiàn)在國內(nèi)還沒有REITs，因?yàn)檫�不具備法律環(huán)境和稅收環(huán)境。所以如果做REITs的話，什么稅都還得交，就失去了證券化的意義。但是我相信隨著持有型物業(yè)越來越多，國家肯定會(huì)出臺(tái)支持REITs發(fā)展的法律法規(guī)，因?yàn)檫@是全世界的發(fā)展規(guī)律。

REITs金地商置有在關(guān)注，未來肯定也是公司發(fā)展的一個(gè)方向。但具體在什么時(shí)間點(diǎn)去做REITs，需要各方面的條件都比較成熟。由于金地商置的資產(chǎn)都在國內(nèi)，所以公司還是更希望國內(nèi)能夠具備法律法規(guī)和政策條件，讓公司可以去做一些REITs。如果境內(nèi)條件不允許，公司也可以去境外尋找REITs的機(jī)會(huì)。總之，商業(yè)地產(chǎn)最后走上證券化的道路，是一個(gè)順理成章的結(jié)果。

Q：金地商置計(jì)劃將住宅占比維持在5成左右，相比于一些傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商如恒隆，這個(gè)比例似乎也挺大。未來公司有沒有打算降低住宅占比?

徐家�。汉懵‖F(xiàn)在銷售物業(yè)也挺多的，你看它在香港開發(fā)的這些住宅項(xiàng)目，價(jià)格很高，賣幾套房子就能回籠很多現(xiàn)金流了。所以說，無論是恒隆也好，嘉里也好，做商業(yè)地產(chǎn)的企業(yè)都會(huì)用住宅物業(yè)去平衡現(xiàn)金流。

對(duì)于金地商置而言，持有型資產(chǎn)的比例還比較低。其實(shí)客觀來看，公司管理的商業(yè)項(xiàng)目已經(jīng)有不錯(cuò)的收益了，現(xiàn)在大約5億元，明年可能會(huì)達(dá)到6-7億。

可以預(yù)見，未來金地商置的持有型物業(yè)比重會(huì)逐漸加大，但仍然會(huì)有銷售型物業(yè)業(yè)務(wù)，因?yàn)楣�司還是要為股東創(chuàng)造價(jià)值。至少五年內(nèi)，公司不會(huì)轉(zhuǎn)型成一家完全靠收租型物業(yè)生存的企業(yè)。至于五年以后會(huì)怎樣，我覺得可以再探討。