隨著中國經(jīng)濟進入新常態(tài)，房地產(chǎn)行業(yè)步入“白銀時代”。商業(yè)地產(chǎn)在高速發(fā)展之后，也不可避免出現(xiàn)多重困境，購物中心業(yè)績下滑，寫字樓井噴增長空置率高，“超高層”地標建造盲目。

購物中心業(yè)績下滑的局面，RTKL國際有限公司高級副總裁袁孝楠先生從五年前就已預(yù)見到，他認為“商業(yè)是沒有地產(chǎn)的，而是靠經(jīng)營”。開發(fā)商圖求快速賺錢，將資產(chǎn)運作變成商業(yè)運作，這種快速回本的模式雖被競相復(fù)制，卻不是購物中心真正的本質(zhì)。“購物中心，其實是一個城市的街，用城市規(guī)劃的理念，讓人的生活有品質(zhì)。”

RTKL國際有限公司是商業(yè)設(shè)計領(lǐng)域的佼佼者。袁孝楠先生率領(lǐng)設(shè)計團隊在亞洲深耕二十余載，先后設(shè)計完成了深圳華潤中心、南寧萬象城、大悅城、成都大悅城、中糧祥云小鎮(zhèn)等優(yōu)秀作品，并以深圳萬象城開創(chuàng)了中國商業(yè)從百貨商場到購物中心的先河。RTKL母公司ARCADIS于2014年收購Callison，從RTKL商業(yè)建筑亞洲負責人轉(zhuǎn)變?yōu)镽TKL與Callison合并后新公司的公共建筑及辦公場所亞洲負責人，袁孝楠先生認為這是個機遇，可以將商業(yè)理念和辦公場所的理念融合實踐。在地產(chǎn)行業(yè)不景氣的當下，專注于做出精品，才能在設(shè)計行業(yè)立足不敗。

RTKL國際有限公司高級副總裁 袁孝楠

Q：通過深圳萬象城，您曾攜RTKL設(shè)計團隊開創(chuàng)了中國商業(yè)從百貨商場到購物中心的先河，并創(chuàng)造了經(jīng)典的萬象城和大悅城系列。商業(yè)設(shè)計中，您最寶貴的經(jīng)驗是什么?

袁孝楠：在做商業(yè)設(shè)計的時候，第一點是聆聽。聽業(yè)主的想法，理解對方的目標和愿景。

第二點是專業(yè)負責。作為專業(yè)的設(shè)計團隊，我們在為業(yè)主提供設(shè)計方案時首先要從專業(yè)性的角度出發(fā)，始終堅持對業(yè)主負責、對專業(yè)負責和對自己負責的原則，絕不會為了贏取項目而盲目迎合，這是我們對于自我的要求，也是對于專業(yè)的堅守。

第三點是持續(xù)學(xué)習(xí)。做設(shè)計的人都有個特質(zhì)，就是喜歡想象。但是對于想象的尺度把握，是太過還是需要加強，要我們不斷去學(xué)習(xí)。如果我們一直照搬以前的設(shè)計，就沒有創(chuàng)新可言。但另一方面，我也不支持為創(chuàng)新而創(chuàng)新，如果過度或刻意地逐新趣異，即便能夠炫目一時，從專業(yè)的角度來看也未必能夠獲得業(yè)界贊譽。所以我們需要不斷去學(xué)習(xí)。

第四點是接地氣。我是在臺灣出生，美國長大，然后在中國大陸工作。因此，對于一個新的社會圈子，我的敏感度很高，感觸也很深。例如，在做天津大悅城時，我發(fā)現(xiàn)天津的消費群體可以分為三類：有錢卻不在天津消費的、拼命賺錢卻沒時間消費的和有時間卻沒錢消費的。因此，在項目前期，我就要研究真正在本地消費的群體的特征屬性。結(jié)果發(fā)現(xiàn)，天津年輕白領(lǐng)追求時尚，但不愿意花太多錢，正符合大悅城年輕、時尚、潮流的定位。另外，考慮到天津天氣偏冷，我們設(shè)計了一個封閉的空間以保證室內(nèi)溫度適宜;花是市花，我們就將其設(shè)計到入口處的中庭。這些細節(jié)更貼合當?shù)仫L(fēng)俗文化，能給人留下深刻記憶。而即將開幕的成都大悅城就完全不一樣，表達了人愛耍的個性，也突出了地域特色，比如九寨溝、變臉等。我們在設(shè)計中通過寫意的方式呈現(xiàn)成都的地域文化，購物中心里一步一個景，一直在變化。

Q：相比過去十年，很多購物中心業(yè)績下滑，面臨很大的壓力，您怎么看待目前購物中心面臨的困難?

袁孝楠：目前這些現(xiàn)狀，我早在五年前就看到了。我認為商業(yè)是沒有地產(chǎn)的，而是靠經(jīng)營。但是很多開發(fā)商一味圖求短、平、快地賺錢方式，建造購物中心，把資產(chǎn)運作變成商業(yè)運作，周期短，成本回收快。于是，人們將此當作成功模式復(fù)制，但其實靠買賣來做商業(yè)本身是有問題的。

Q：那您認為真正的購物中心是怎么樣的?

袁孝楠：在紐約長島，我們做了第一個購物中心。我們認為購物中心，其實是一個城市的街，用城市規(guī)劃的理念，讓人生活有品質(zhì)。生活，不只是賺錢、吃飯和睡覺，真正有價值的是去體驗生活。我們希望人們在購物中心里享受歡愉，而不只是買東西。就我個人而言，坐在那里，喝著咖啡，看人生百態(tài)，也是一種享受。

Q：購物中心未來的發(fā)展趨勢是什么?

袁孝楠：我們知道，傳統(tǒng)的購物中心有公共走道、餐廳有，但未來會打破空間封閉性，呈現(xiàn)出消費者和用餐者可以看到彼此的大眾生活場景。比如包間對于空間的使用就極其不合理，是早期的產(chǎn)物，可能適合于高端場所，但不適合購物中心。

Q： 從RTKL商業(yè)設(shè)計建筑亞洲負責人轉(zhuǎn)變?yōu)镽TKL與Callison合并后新公司的公共建筑及辦公場所亞洲負責人，您怎么看待這兩個領(lǐng)域的不同及關(guān)聯(lián)性?

袁孝楠：主要有兩點不同：一個是為使用者，一個是為投資者，但商業(yè)建筑沒有特定目標，而公建及辦公場所有特定目標，比如公司總部。

雖有不同，但這兩個領(lǐng)域是有關(guān)聯(lián)性的。公建和辦公場所的高效特質(zhì)，改變了我對商業(yè)建筑的看法，因為商業(yè)建筑也應(yīng)該要高效。做商業(yè)設(shè)計項目的時候，人們會提到美觀、空間感等要求，但我更在乎的是出租面積。現(xiàn)在很多購物中心出租面積是50%左右，深圳萬象城做到67%，南寧69%，而我最希望做到的是70%。此外，如今寫字樓租金越來越高，但國內(nèi)很多企業(yè)的老板辦公室都很大，并且使用率很低。于是，我們公司取消了北京總裁們的辦公室，鼓勵高管和員工坐在一起，這也是一種高效。

商業(yè)的互動特質(zhì)，也可以融合到辦公場所里，激發(fā)人的工作潛能。例如，微軟辦公室有很多互動式的空間，方便員工休息、休閑。有時候，員工雖然坐在工位上，但其實效率低下，因此可以在公司里開辟很多小空間，像購物中心里休息場所，供員工聊天放松。

Q：目前中國各大城市超高層建筑林立，您認為超高層建筑是必要的嗎?

袁孝楠：超高層建筑爭議性很大。畢竟人口增多，地價上漲，發(fā)展超高層建筑是必然的，但遠離地氣、造價貴也是大問題。

現(xiàn)在有太多人往城里跑，可城里地方有限，如何能夠平均化是個技術(shù)問題。另外就是工作問題，大家都是朝九晚五，同時上班同時睡覺，空間使用是分開的，如何在社會制度上做調(diào)整?像美國有三班制，我們可以四點鐘上班，下午兩點下班，錯開交通高峰，同時下班后也可以做很多事。

我個人認為，超高層是必需的，這有利于提高土地利用率，有其社會價值。但一味蓋高層是不對的，必須遏制。因為有效的上班制度可以錯開高峰，把資源更合理分配到各個時間段，輪替使用空間。

Q：但是現(xiàn)在有些盲目建造超高層建筑，就是為了成為城市地標，您怎么看待這一現(xiàn)象?

袁孝楠：如果所有建筑都是地標，那么地標的價值也就不存在了。城市需要規(guī)劃、需要體現(xiàn)協(xié)調(diào)性，地標是有必要的，關(guān)鍵是把握好度。所以很多人覺得北京洋氣，而陸家嘴就像展示平臺，竭盡所能地展現(xiàn)地標，但缺少點城市文脈。

Q：現(xiàn)在中國經(jīng)濟進入新常態(tài)，轉(zhuǎn)向平穩(wěn)發(fā)展，而地產(chǎn)行業(yè)不太景氣，對產(chǎn)業(yè)鏈上下產(chǎn)生影響。設(shè)計與地產(chǎn)行業(yè)那么緊密，有受到什么影響嗎?

袁孝楠：我先后經(jīng)歷過1984年、1990年、2000年和2008年的經(jīng)濟大蕭條。這些過程里，我明白了危機就是轉(zhuǎn)機，推動你去突破，而不是習(xí)慣性思維。很多人不看好中國經(jīng)濟，但我一直看好，如今正好讓大家能夠慢下來，測試我們的方向到底對不對，有沒有泡沫。

在這個階段，設(shè)計行業(yè)應(yīng)該反省和思考未來怎么做，同時開發(fā)商也應(yīng)該放開耳朵，聽取意見。

我對于當前的行業(yè)現(xiàn)狀并不擔憂。因為以前是搶時間賺錢，錯過就等于失敗;而現(xiàn)在是精耕細作的時代，以精品取勝，我們的機會更大。