萬科集團(tuán)高級副總裁 丁長峰

11月20日，CREDIA2015中國房地產(chǎn)投資人會議暨易居沃頓課題成果發(fā)布會在深圳蛇口希爾頓南海酒店舉辦。

“商業(yè)地產(chǎn)+互聯(lián)網(wǎng)的重點(diǎn)是O2O，而不是電商，重點(diǎn)是在于服務(wù)跟人的連接，而不是你把東西賣給消費(fèi)者，重點(diǎn)在于用戶的洞察和整合，所以這里面我們?nèi)ダ�用互�?lián)網(wǎng)的服務(wù)，并不是希望直接賣東西，而是希望能夠增加用戶。”

這是萬科集團(tuán)高級副總裁丁長峰現(xiàn)場為嘉賓分享“商業(yè)地產(chǎn)創(chuàng)新“課題成果時發(fā)表的一段話。他表示，“對于今天的商業(yè)地產(chǎn)來說毫無疑問我們需要回到顧客中心而不是商戶中心這樣一個本質(zhì)上。第二個結(jié)論是哪怕我們再去創(chuàng)新，也不能忘掉投資匯報這樣一個最終的命題，投資者需要投入產(chǎn)出符合預(yù)期，包括優(yōu)化資金，投資決策，增加應(yīng)收點(diǎn)，提高平銷等手段，把商業(yè)項目市委金融產(chǎn)品，通過運(yùn)營增值，這一個是從運(yùn)營看，一個是從資本來看，這是商業(yè)地產(chǎn)的連段，你如果偏向哪一端，最后都會出現(xiàn)頭重腳輕，出現(xiàn)失衡的問題”。

以下為實錄：

商業(yè)地產(chǎn)創(chuàng)新是一個偽命題?我們有學(xué)員談到如何建立一個有溫度的商業(yè)，也就是說這些所有的話題，沈指導(dǎo)了模式的創(chuàng)新，運(yùn)營的創(chuàng)新，但是到地天里面我們討論了很多很本質(zhì)的問題，當(dāng)我們在說這些創(chuàng)新的時候，我們真的是在說創(chuàng)新嗎?我們在座有很多跑步的人，這一句話就成為了一句流行的話，當(dāng)我們在跑步的時候，我們在討論什么?有一個人叫袁根，我進(jìn)入萬科的時候是萬科的主編，我當(dāng)時采訪袁根，但是袁根在63歲的時候，1980年創(chuàng)立了蛇口工業(yè)區(qū)，說了兩句，著名的話，時間就是金融，效率就是生命。在1980年的時候鬧出了一個蛇口風(fēng)暴，袁根又引用了一句很著名的話，我可以不同意你的觀點(diǎn)，但是我要捍衛(wèi)你發(fā)言的權(quán)利。如果說創(chuàng)新，那袁根就是在那個年代最大的創(chuàng)新著。今年的創(chuàng)新，雙十一的電商，而雙十一是電商對實體的零和游戲嗎?實際上不是，它都是有很大的增長，為什么?其實很簡單，我們所有的公司都做了應(yīng)對的工作，所有的零售店鋪相對于網(wǎng)上都做了相應(yīng)的打折。當(dāng)線下跟線上差不多的時候，那么它體驗的優(yōu)勢就體現(xiàn)出來了。我們討論企業(yè)的變化，討論未來的房企的升級，大家已經(jīng)非常習(xí)慣于急速性業(yè)務(wù)的發(fā)展，深圳今年的房價是一萬塊錢所有深圳的發(fā)展商都沒有想到說，今天我們能享受到如的盛宴。同時這個考驗就疊加給今天互聯(lián)網(wǎng)的沖擊，電商的沖擊，所以大家表現(xiàn)的心里非常著急，非常茫然。所以大家會說，我們今天說的創(chuàng)新，到底想說什么?

我們看到的現(xiàn)象，是商業(yè)地產(chǎn)里面，零售做電商，像在沈陽，很多公司在沈陽都遇到了滑鐵盧�，F(xiàn)在大家都說互聯(lián)網(wǎng)+，我們都要去講這些時髦的東西，那么購物中心怎么做?我們有一個學(xué)員的公司，寶龍電商的例子，其實就在短短的三面的時間里，已經(jīng)做了兩次的轉(zhuǎn)型和三次的換代，2013年最早是想做點(diǎn)電商，把整個購物中心擴(kuò)展出去，到了14年的時候，換了，到了15年又開始調(diào)整，我們還是應(yīng)該把底層的數(shù)據(jù)做了，扎扎實實把服務(wù)的工作做了。

那么第三個現(xiàn)象，我們看到行業(yè)里面，特別是對于商業(yè)地產(chǎn)的領(lǐng)域，大家提到的最多的一個關(guān)鍵詞是輕資產(chǎn)，萬科也是經(jīng)常被人問到這個詞。

我們再來談?wù)勥@后面本質(zhì)出現(xiàn)的問題，首先第一，我們小組的結(jié)論是加強(qiáng)的體驗和加大的體驗業(yè)態(tài)其實并不是一回事，購物中心給客戶帶來的感受是三方面，一個是融入感，并且也是分三部分組成，第一是產(chǎn)品和服務(wù)，第二是店鋪，你的店鋪數(shù)量有多少，能夠提供多大的組織，第三是購物中心整體能給你帶來什么樣的感覺。我們沒有說只有一個購物中心只有在線下能提供不是你在網(wǎng)上找到的感覺。第三是融入感和體驗感整體融合在一起的時候，你才能有一個好的感覺。

盲目地體社體驗業(yè)態(tài)會帶來一個問題，就是投資回報率，我們都知道，這是一個悖論。你要去平衡各個業(yè)態(tài)的關(guān)系，比如說對于餐飲業(yè)，你要有一個平衡，整個餐飲業(yè)態(tài)保底的租金大概是零售業(yè)態(tài)的40%-50%，如果你要達(dá)到一個口二指點(diǎn)的話，也需要幫助你的餐飲的商戶有效地提升評價。但是如果你盲目地把你的餐飲加價，實際上你是會有問題的。

它是非常非常了不起的一個數(shù)字，其中就是創(chuàng)造了由五個首家，引進(jìn)了其中有一個非常有意思的，就是婚姻的一盞式的電臺，非常游行，也非常好地消化了它六樓的整個面積，第三我們覺得說你去體驗的過程，其實是你的團(tuán)隊，你的運(yùn)營團(tuán)隊如何有效地把你的音效概念和業(yè)主加強(qiáng)聯(lián)系的問題。

第四是對客的服務(wù)，第五是物業(yè)的細(xì)節(jié)，我們也看到今年中國的購物中心越來越多地吸取日本人的變化，產(chǎn)生了更好的體驗。比如說衛(wèi)生間，現(xiàn)在會比已經(jīng)人性化很多，有更多的格式。

關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)+互聯(lián)網(wǎng)還是互聯(lián)網(wǎng)+商業(yè)地產(chǎn)，這個就不用討論了，但是我們要提出來的是針對前面，剛才我們談到的學(xué)員的經(jīng)驗來說，我們的經(jīng)驗是商業(yè)地產(chǎn)+互聯(lián)網(wǎng)的重點(diǎn)是O2O，而不是電商，重點(diǎn)是在于服務(wù)跟人的連接，而不是你把東西賣給消費(fèi)者，重點(diǎn)在于用戶的洞察和整合，所以這里面我們?nèi)ダ�用互�?lián)網(wǎng)的服務(wù)，并不是希望直接賣東西，而是希望能夠增加用戶。

輕資產(chǎn)，輕重資產(chǎn)這個詞在商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)里面一直會用到，我曾經(jīng)在站的演講里面曾經(jīng)談到過說，沒有絕對的輕資產(chǎn)，也沒有絕對的重資產(chǎn)，所有的都是在你的生命周期的時候如何能把它很好的結(jié)合或者組合在一起，對于萬科來講，我們也不可能把所有的東西都給賣了。

我們都想著說，羊毛出在豬身上，但是只有在夢里的時候，豬才會飛起來，但是在夢醒的時候，豬扔在圈里面，這就是現(xiàn)實，我們做商業(yè)地產(chǎn)，必須要承認(rèn)，商業(yè)地產(chǎn)到最后還是一個重資產(chǎn)。所以談了這么多商業(yè)地產(chǎn)的創(chuàng)新，它的現(xiàn)象和本質(zhì)的問題，課題組有兩個結(jié)論，第一是我們認(rèn)為今天中國這個階段，商業(yè)地產(chǎn)遇到很多問題，今天談到很多中國人到日本消費(fèi)，到歐洲購物的問題，實際上是消費(fèi)者的需求沒辦法得到很好的滿足。我們的結(jié)論是，對于今天的商業(yè)地產(chǎn)來說毫無疑問我們需要回到顧客中心而不是商戶中心這樣一個本質(zhì)上。第二個結(jié)論是哪怕我們再去創(chuàng)新，也不能忘掉投資匯報這樣一個最終的命題，投資者需要投入產(chǎn)出符合預(yù)期，包括優(yōu)化資金，投資決策，增加應(yīng)收點(diǎn)，提高平銷等手段，把商業(yè)項目市委金融產(chǎn)品，通過運(yùn)營增值，這一個是從運(yùn)營看，一個是從資本來看，這是商業(yè)地產(chǎn)的連段，你如果偏向哪一端，最后都會出現(xiàn)頭重腳輕，出現(xiàn)失衡的問題。

前段時間關(guān)聯(lián)地產(chǎn)對我做一個采訪，我是不是一個革命者，我接受萬科地產(chǎn)的時候，面臨問題怎么去改進(jìn)它，這是一個問題，但是在后面的運(yùn)營之中，我們需要不斷地走訪各個團(tuán)隊，到后面我們團(tuán)隊里面，實際上大家都是最優(yōu)秀的中國商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營專家，在這里面，我們確實知道說商業(yè)地產(chǎn)不容易，跟住宅地產(chǎn)完全是兩回事。

在兩千年的時候我曾經(jīng)跟王石一起去過德川家康的墓地，在從山腳走到山頂?shù)臅r候，就碰到德川家康的家訓(xùn)，我非常喜歡這句話，人之一生，如負(fù)重遠(yuǎn)行，不可急于求成。這個和商業(yè)地產(chǎn)也一樣，作為商業(yè)地產(chǎn)的團(tuán)隊來講，也是非常年輕的團(tuán)隊，所以面對著今天上午地產(chǎn)這么大的一個挑戰(zhàn)，一個局面的話，大家的心還是不可以急躁，因為前途漫漫，需要我們不斷地去改進(jìn)。