漢森伯盛國(guó)際設(shè)計(jì)集團(tuán)漢森伯盛方案國(guó)際研究中心方案設(shè)計(jì)總監(jiān)、商業(yè)地產(chǎn)設(shè)計(jì)事業(yè)部總監(jiān) 吳華波

吳華波：各位下午好!我演講的題目是商業(yè)地產(chǎn)設(shè)計(jì)之變。這是最好的時(shí)代，這也是最壞的時(shí)代!

這句話怎么理解?作為做商業(yè)地產(chǎn)設(shè)計(jì)的行業(yè)來(lái)說(shuō)，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展大家都知道是非常迅猛，這些年發(fā)展可以是百花齊放的時(shí)代，這樣的發(fā)展也帶來(lái)一些問(wèn)題，產(chǎn)能已經(jīng)是飽和，甚至說(shuō)有點(diǎn)過(guò)量了，但是這樣的情況下帶來(lái)很多惡性競(jìng)爭(zhēng)，導(dǎo)致很多開(kāi)發(fā)商陷入了死局，所以這個(gè)競(jìng)爭(zhēng)是非常激烈，非常殘酷一個(gè)時(shí)代，所以也是一個(gè)最壞的時(shí)代。

變化勢(shì)在必行，變化就是創(chuàng)新，沒(méi)有變化，沒(méi)有創(chuàng)新我們的項(xiàng)目很難在社會(huì)上得到適當(dāng)?shù)幕貓?bào)和適當(dāng)?shù)倪m當(dāng)利益。對(duì)設(shè)計(jì)來(lái)說(shuō)要達(dá)到新的理念，新的能力，我們具備了一些跨界的概念，具備更多知識(shí)儲(chǔ)備。在這樣一個(gè)時(shí)代背景下，我們更加需要跨界的能力，包括商業(yè)策劃的能力，包括地產(chǎn)營(yíng)銷的能力，文化藝術(shù)，市場(chǎng)各方面能力都需要，這個(gè)對(duì)設(shè)計(jì)師來(lái)說(shuō)也是一個(gè)很大的挑戰(zhàn)。

我們這里說(shuō)到很細(xì)節(jié)的東西，而且對(duì)建筑設(shè)計(jì)樓層高度等等都要嚴(yán)苛去做，包括走道的寬度，樓梯的寬度也是需要注意的。對(duì)商業(yè)地產(chǎn)設(shè)計(jì)來(lái)說(shuō)，如何把人誘過(guò)來(lái)，留下來(lái)，逛起來(lái)，所以我們提出了四個(gè)基本要素，第一點(diǎn)以價(jià)值為本，將每一尺的面積最大化，第二以城市為本，我們把商業(yè)不能理解普通概念，我們理解人們生活，娛樂(lè)，休閑非常好的地方。

以用戶的視角設(shè)計(jì)每一處的細(xì)節(jié)，最后發(fā)展為本，前瞻性的規(guī)劃未來(lái)發(fā)展，創(chuàng)造性的使用科技手段，十年，二十年都可以保證先進(jìn)性的東西。所以我們公司做的 商業(yè)模式里面有那么幾種類型，我可以具體項(xiàng)目闡述上面的點(diǎn)。

這個(gè)是臨沂的市場(chǎng)，山東臨沂甚至可以稱為北方的義烏，這個(gè)地位于老城區(qū)一塊地，周邊有很多老的商業(yè)，但是他們的商業(yè)模式是很古老，可以說(shuō)感覺(jué)90年代末，2000年左右的商業(yè)模式，非常陳舊的。所以我們?cè)谶@里做的項(xiàng)目是一種新的思路打造的。整個(gè)項(xiàng)目商業(yè)面積達(dá)到30萬(wàn)平方，這個(gè)項(xiàng)目分成上下兩塊地。這個(gè)項(xiàng)目難度在于用地競(jìng)爭(zhēng)非常大，但是在這樣一個(gè)地塊需要完全商業(yè)綜合體，以及一部分商業(yè)街的設(shè)計(jì)，所以我們提出要求。

第一購(gòu)物中心如何為城市提供盡可能多的城市空間，第二 如何滿足市民的娛樂(lè)，社交，情感需求。我們也提出了一些概念城市客廳，城市公園。我們先談一下經(jīng)濟(jì)設(shè)想，因?yàn)楫?dāng)時(shí)提出這塊地要 分成集中商業(yè)和一部分可以銷售的商業(yè)，就是商業(yè)街的形式，藍(lán)色部分表示是商業(yè)街，其他部分是7萬(wàn)平方商業(yè)中心的形式。整個(gè)商業(yè)街包裹在商業(yè)中心后面。

前期通過(guò)商業(yè)街的銷售讓資金可以最大限度的回流，商業(yè)街部分做3到4層，商業(yè)購(gòu)物中心做到7層，因?yàn)橛玫馗?jìng)爭(zhēng)比較多，我們?cè)谟玫刂胁孔隽藱E圓形的廣場(chǎng)，比如說(shuō)城市客廳的概念，把人引到中間里面去。這個(gè)是三維立體圖，從圖上可以看到建筑體量非常巨大。這一塊是商業(yè)的商鋪，但是我們最初方案作為整體，從外觀是非常統(tǒng)一的整體，我們還有很多的設(shè)想，包括屋頂花園，大家看到橢圓形建筑宴會(huì)廳，把宴會(huì)廳和屋頂花園打造婚慶廣場(chǎng)來(lái)打造，屋頂平臺(tái)可以拍攝婚紗照。上面屏幕可以作為室外觀影的場(chǎng)所，包括中間玻璃也可以做成水晶教堂的概念，也是給婚慶場(chǎng)所使用的概念，我們不是作為普通商業(yè)來(lái)考慮，而是市民活動(dòng)，娛樂(lè)的地方來(lái)打造的。

我們看到一條動(dòng)線就是婚慶廣場(chǎng)的動(dòng)線。中間這個(gè)玻璃體考慮下面2到3層作為水族館，頂上這一層作為婚慶廣場(chǎng)來(lái)處理。剛才提到以人為本的概念，里面有很多的可以玩的東西，包括兒童場(chǎng)所，婚慶場(chǎng)所，一些植物園或者是廣場(chǎng)，客廳，屋頂?shù)木G化平臺(tái)等等，這個(gè)是最終的效果，我們之前那版更好，但是發(fā)展商考慮銷售問(wèn)題，所以覺(jué)得這些商鋪?zhàn)龅母�加�?dú)立一些，所以產(chǎn)生了這樣一個(gè)效果。

下面一個(gè)項(xiàng)目在保定，是一個(gè)獨(dú)立綜合體，我們?cè)O(shè)計(jì)重點(diǎn)外立面，這個(gè)從折紙得來(lái)的概念，發(fā)展商也有一些自己的想法，結(jié)合當(dāng)?shù)氐奈幕�，因�(yàn)檫@個(gè)項(xiàng)目是中鐵一建的項(xiàng)目，我們用一些現(xiàn)代的流線東西加入到里面，作出比較有沖擊力視覺(jué)效果，最后做成這個(gè)。第二個(gè)模式就是商業(yè)街區(qū)+商業(yè)中心的項(xiàng)目，這個(gè)項(xiàng)目提出一個(gè)概念叫做城市地三空間，通常第一空間是居住空間，第二空間是工作空間，第三空間除了第一和第二之外的空間，我們希望把第三空間都放到里面，這個(gè)項(xiàng)目包括了很多的東西，除了商業(yè)之外，還可以沿街散鋪的業(yè)態(tài)，第二期是商業(yè)綜合體，有一些文化，包括電影MALL的狀態(tài)。

第三期有一些生態(tài)辦公和公寓的業(yè)態(tài)，所以它的業(yè)態(tài)非常復(fù)雜，造成最后的空間形態(tài)非常的豐富和多層次。這個(gè)項(xiàng)目在合肥，中僑國(guó)際中心，這個(gè)項(xiàng)目特點(diǎn)在于地形，它的地形特點(diǎn)東面高，西面低排立的狀況，我們做的商業(yè)區(qū)是負(fù)一層，這個(gè)是作為核心區(qū)來(lái)打造，這個(gè)是入口廣場(chǎng)，大家可以看到往下走，這個(gè)也是一層的感覺(jué)，屋頂全部做成綠化的狀態(tài)。整個(gè)商業(yè)氛圍按照比較奢華風(fēng)格去打造的，我們用了貼膜的玻璃。

最后一個(gè)項(xiàng)目是跟保利合作的項(xiàng)目，這樣一個(gè)商業(yè)滿足住宅區(qū)的配套以及便民的設(shè)施。中間形成了比較 聚人氣的廣場(chǎng)，北面做了經(jīng)濟(jì)酒店，這個(gè)是建成后的效果，因?yàn)闀r(shí)間比較緊，不能太細(xì)說(shuō)。大家可以看到網(wǎng)格式的街向的感覺(jué)。在建筑群樓設(shè)計(jì)上做了一些創(chuàng)新，整個(gè)建筑風(fēng)格比較精細(xì)，比較緊致，這個(gè)是5星級(jí)酒店的效果，我們還需要更多，剛才提到低碳，樂(lè)活。

我們公司1993年在香港成立，我們公司包括8個(gè)部門構(gòu)成，涵蓋設(shè)計(jì)，管理，研發(fā)等等部門，我們每年都獲得一些全國(guó)的獎(jiǎng)項(xiàng)，在全國(guó)超過(guò)60個(gè)城市有設(shè)計(jì)作品和幾十個(gè)發(fā)展商，包括保利，萬(wàn)達(dá)等等都有過(guò)合作。謝謝大家!