英國政治學家帕金森經(jīng)過多年調(diào)查研究發(fā)現(xiàn)，在行政管理中，行政機構(gòu)會像金字塔一樣不斷增多，行政人員的數(shù)目會不斷膨脹，每個人都很忙，但組織效率越來越低下。這種“金字塔上升”現(xiàn)象在房地產(chǎn)行業(yè)尤其明顯。

過去幾十年的高速發(fā)展使得房地產(chǎn)業(yè)規(guī)模迅速膨脹，依靠金融驅(qū)動發(fā)展的房地產(chǎn)企業(yè)們在土地市場上揮金如土，靠著“土地儲備排名就是未來行業(yè)規(guī)模排名”的信念，攬下不少項目。隨著規(guī)模的膨脹，組織不斷裂變，區(qū)域公司、區(qū)域集團遍布全國，人員數(shù)量也急劇增加。

機構(gòu)臃腫是組織大忌。隨著“三道紅線”、預售資金監(jiān)管等政策給這些房企當頭一棒。在市場下行壓力下，這些房企遭遇流動性危機，不得不加速“瘦身”。

6月13日，陽光城集團股份有限公司發(fā)布公告稱，擬將全資子公司杭州高光置業(yè)有限公司轉(zhuǎn)讓給濱江集團，股權(quán)轉(zhuǎn)讓對價為14.98億元。同時陽光城及高光置業(yè)原對中融信托負有的33.04億元還款義務(wù)轉(zhuǎn)由買方承擔。

陽光城并非個例。今年以來，已有包括世茂集團、龍光集團、正榮地產(chǎn)、大發(fā)地產(chǎn)、金科地產(chǎn)、富力地產(chǎn)、祥生控股在內(nèi)的多家房企轉(zhuǎn)讓旗下項目或資產(chǎn)。

在處置資產(chǎn)之外，房企精簡組織、優(yōu)化人員也在持續(xù)進行，這些舉措即使不能從根本上解決問題，但也能解燃眉之急，為房企贏得一定生存空間。

頻繁轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)

在房地產(chǎn)流動性緊張的情況下，通過出售資產(chǎn)償債或剝離負債成為眾多房企的選擇。同時，監(jiān)管層也希望房企之間通過市場化并購化解流動性風險，并鼓勵部分房企發(fā)行不計入三道紅線的并購貸，來收購陷入流動性風險的房企的項目。

Wind數(shù)據(jù)顯示，2021年四季度以來，由于房企流動性危機頻發(fā)，使得全年收并購交易金額暴增至7455億元，其中第四季度交易金額占到一半左右。

在經(jīng)歷了去年四季度瘋狂甩賣資產(chǎn)之后，不少房企意識到，變賣資產(chǎn)的確可以救急，但并不能解決流動性危機。而在買方市場下，不少房企的項目和資產(chǎn)被低價甩賣，對這些賣方而言也著實不劃算。

基于此，2022年以來，房地產(chǎn)領(lǐng)域的收并購規(guī)模有所下降，一季度規(guī)模在500億元左右。

一個明顯的現(xiàn)象是，今年以來，債務(wù)展期或提出債務(wù)交換要約的房企不斷增多，對不少房企而言，展期的確是主動進行債務(wù)管理的最佳選擇，但在有些房企看來，展期似乎都是奢侈的想法，相比之下，變賣資產(chǎn)更能解決燃眉之急。

因此可以看到，今年以來仍然有不少房企在加速轉(zhuǎn)讓旗下項目資產(chǎn)。

6月10日，路勁發(fā)布公告稱，將向河北建投出售河北建投路勁城鎮(zhèn)化建設(shè)開發(fā)有限公司的45%股權(quán)，代價約人民幣6890萬元。6月5日，祥生地產(chǎn)以9250萬元的價格出售所持湖州交投祥生房地產(chǎn)開發(fā)有限公司50%股權(quán)予浙江交投。

據(jù)公開報道不完全統(tǒng)計，截至6月12日，北京、上海、重慶等產(chǎn)權(quán)交易所房地產(chǎn)項目公司股權(quán)掛牌明顯增長，疊加上市房企公告，項目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓的數(shù)量達到了66個，其中上市房企共發(fā)布20余筆子公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓公告，涉及交易總價超170億元。

陽光城董事會認為，項目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓至合作方，既可以維持項目的可持續(xù)性開發(fā)建設(shè)，有利于保證項目交付，又可以削減公司債務(wù)。

處置資產(chǎn)確實是增加企業(yè)流動性的不錯選擇。但在當前環(huán)境下，通過處置資產(chǎn)達到“瘦身”很可能會“營養(yǎng)不良”，因為能夠處置的都是資質(zhì)還不錯的項目，那些因為盲目而拿下的項目很可能面臨無人接盤而滯留開發(fā)商手中的窘境。

總部撤離

“我們也是今天才接到通知，具體情況也不太了解。”6月8日，弘陽地產(chǎn)上海總部的員工被通知，上海總部的部分職能將轉(zhuǎn)移至南京。

弘陽地產(chǎn)相關(guān)人士表示，未來弘陽地產(chǎn)依然是南京和上海雙總部，貼近一線的業(yè)務(wù)板塊會轉(zhuǎn)移到南京，方便業(yè)務(wù)開展。

就在不久前，據(jù)中國房地產(chǎn)報記者獲悉，浙系房企祥生控股也決定將上海的職能中心轉(zhuǎn)移到杭州，實行雙總部合二為一、統(tǒng)一管理。

雖然兩家房企都對外宣稱并不是將總部撤離上海，只是部分職能的轉(zhuǎn)移。但在一些行業(yè)內(nèi)人士看來，這就是一場撤離，本質(zhì)上是為了節(jié)省經(jīng)營成本，在組織上“瘦身”。

曾幾何時，位于上海虹橋火車站旁的虹橋商務(wù)區(qū)曾是不少外來房企的總部聚集地。據(jù)公開報道統(tǒng)計，高峰時期，上海虹橋商務(wù)區(qū)聚集了大大小小的房地產(chǎn)企業(yè)多達40余家。但隨著房地產(chǎn)行業(yè)的生態(tài)發(fā)生變化，不少房企逃離于此。

柏文喜認為，以前行業(yè)好的時候，為了實現(xiàn)全國化發(fā)展而獲取高端的人才、金融資源，不少外地房企涌入上海建立總部或成立雙總部。現(xiàn)在在行業(yè)進入調(diào)整與下行期，尤其在去化困難和流動性承壓的情況下為了降低成本、節(jié)省費用以實現(xiàn)“活下去”，不少房企都開始撤離上海并實現(xiàn)戰(zhàn)略性調(diào)整，這也是因應(yīng)形勢變化不得不進行的求生存之舉。

今年2月，三巽集團進行組織架構(gòu)調(diào)整，將超一半員工撤回合肥總部。去年初，有報道稱，兩度沖擊資本市場失敗的奧山，其上海總部基本已人去樓空，大部分職能部門已經(jīng)全部搬回武漢，僅有少部分人員留下善后。在奧山傳出撤退消息的一個月后，又有媒體稱，中庚置業(yè)集團正在以支援公司福州區(qū)域的名義，進行員工遷移遣散事宜。更為典型的還有藍光發(fā)展，在暴雷后放棄雙總部，從上海撤回成都。

據(jù)公開報道粗略統(tǒng)計，已有約10家房企入滬設(shè)立總部后離開。

“這些外地房企回到本地后，可以在調(diào)整和收縮原來全國化快速發(fā)展的規(guī)劃基礎(chǔ)上，轉(zhuǎn)而立足當?shù)厥袌鲎鰧嵶鼍�做專，成為區(qū)域性的龍頭企業(yè)也可以實現(xiàn)較好的生存與發(fā)展。”柏文喜表示。

少數(shù)還留在大虹橋的房企，雖然暫時沒有搬離計劃，但一位來自出險房企的人士告訴中國房地產(chǎn)報記者：“后面的事，誰也不敢保證。”

“現(xiàn)在都是過一個月算一個月，都不知道下個月公司會如何�！痹撊耸糠Q，雖然所在公司暫時還不會撤離總部，但也要看后面的情況變化，市場一時半會好不起來，如果下半年市場能夠穩(wěn)定就已經(jīng)很好了。

在柏文喜看來，從目前的行業(yè)情況與未來的發(fā)展走勢來看，以后行業(yè)不會再出現(xiàn)之前的高歌猛進快速成長的情況，房企的生存與發(fā)展戰(zhàn)略自然也會隨之調(diào)整并趨向謹慎，這一波房企總部職能撤離上海之后，應(yīng)該不會像以前那樣出現(xiàn)大批搬遷總部或建立雙總部的情況了。

地產(chǎn)開發(fā)人員縮減

除了去除組織上的臃腫，將過去的雙總部合并精簡，房企還在人員上進行優(yōu)化。

“疫情封控兩個月，回到公司，大樓還是那個大樓，但人，很多各奔東西了�！币晃豢偛课挥诖蠛鐦虻姆科笕耸扛袊@，短短時間，物是人非，不免讓人唏噓。

這其中，有的人選擇主動離開，因為對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展前景產(chǎn)生了擔憂，萌生了改行的心思；有的人則是被迫離開，本就慘淡的樓市又遇上上海本土疫情反復，很多房地產(chǎn)公司早已無力支付員工工資。

“從去年下半年開始，公司一直在陸續(xù)優(yōu)化人員，數(shù)量上不等�！鄙鲜鋈耸窟M一步表示，去年下半年房企不在公開市場拿地，導致大部分的投拓人員失去用武之地，很多房企首先裁掉的就是投拓人員。有公開消息就曾指出碧桂園、融創(chuàng)中國的投拓團隊被裁掉，有的公司相關(guān)員工轉(zhuǎn)崗至營銷、運營等部門。

此外，不少房企借助組織架構(gòu)的調(diào)整，同時進行人員精簡。例如公開資料顯示，花樣年在杭州“退地”之后宣布裁掉杭州團隊，佳兆業(yè)撤銷北京公司和成都公司，相關(guān)職能及人員都劃歸北京集團和西南集團，等等。

雖然房企動輒裁員30%的消息不時出現(xiàn)，但實際上發(fā)生大規(guī)模人員變動的房企并不多，不少房企2021年員工人數(shù)還有所增加。

根據(jù)上市房企發(fā)布的年報數(shù)據(jù)顯示，新城控股、龍光集團、中梁控股、祥生控股和富力地產(chǎn)等房企2021年均呈現(xiàn)不同程度的減員，而碧桂園、龍湖集團、招商蛇口、旭輝控股等房企2021年員工人數(shù)還在增長。

在多位業(yè)內(nèi)人士看來，一方面，房企員工有進有出，在裁掉冗余部門和人員后，房企也在適當增加新鮮血液；另一方面，2021年上半年房地產(chǎn)市場形勢還不錯，直到下半年市場才變差，平衡之后，房企人員縮減并不厲害，相對平穩(wěn)。

實際上，即使是員工數(shù)量增加的企業(yè)，增加的人數(shù)也并非是地產(chǎn)開發(fā)類員工。

數(shù)據(jù)顯示，截至2021年12月31日，萬科在冊員工達到139494人，較上年增加43.97%，而萬科房地產(chǎn)開發(fā)系統(tǒng)共有員工17323人，較上一年減少11.84%，增加的都是物業(yè)、多元業(yè)務(wù)系統(tǒng)內(nèi)的員工人數(shù)。

旭輝控股2021年員工總?cè)藬?shù)比2020年亦有所增加，但從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的人數(shù)減少了25人，與之形成對比的是，物業(yè)板塊和商業(yè)板塊人數(shù)增長較多。

無論是否裁員，“瘦身出清”已是當下行業(yè)大勢所趨，房企削減冗余人員能夠節(jié)省一大筆支出。雖然不能從根本上解決流動性問題，但有勝于無。

就像上述大虹橋房企人士感嘆道：“行情變了，如今失業(yè)能得到一份體面的賠償已著實不易，而不失業(yè)就已經(jīng)是最大幸運�！�