印象中沈陽樓市去化表現(xiàn)一直十分穩(wěn)健。

沈陽中原研究部樓市第20周資訊顯示，全市商品住宅存量1633萬㎡，去化周期約19個月。

但沈陽樓市實際廣義庫存規(guī)模卻遠大于這個數(shù)字。

609萬㎡冰凍庫存難以去化

日前，沈陽中原研究部針對沈陽商品住宅存量進行盤點，截止到2022年3月，沈陽商品住宅廣義庫存總量為3560萬㎡，其中可售存量為1629萬㎡，潛在存量為1931萬㎡。

圖片來源：沈陽中原研究部公眾號

我們?nèi)粘Ｋ�了解到的商品住宅存量即可售庫存，這1629萬㎡包括的有效存量僅為1020萬㎡，去化周期僅13個月；還有609萬㎡是2016年及以前的庫存量，去化周期高達70個月的冰凍庫存。

而潛在庫存則是取得土地暫未入市，或者未取得銷許的項目，分別為491萬㎡和1440萬㎡。

這樣的數(shù)字仍是全國樓市的冰山一角。

現(xiàn)在全國樓市的問題并非庫存總量龐大到無法消化，而是區(qū)域分化嚴重。

以沈陽為例，從環(huán)線來看，三至四環(huán)的有效庫存量最多，但是去化周期卻不是最高，反而是有效庫存只有79萬㎡的一至二環(huán)，冰凍庫存占比高達60%！

圖片來源：沈陽中原研究部公眾號

從區(qū)域來看，沈北新區(qū)、渾南區(qū)有效庫存量比較高，但是去化周期最長的卻是蘇家屯區(qū)，長達18個月，比去化周期最短的于洪區(qū)多了10個月。

圖片來源：沈陽中原研究部公眾號

攤上爛尾樓百姓苦不堪言

沈陽樓市中這609萬㎡冰凍庫存和1440萬㎡未取得銷許的潛在存量中，還隱藏著一批讓購房者心痛的難題——爛尾樓。

大學經(jīng)典、黃河府、美國郡、莫比國際、領先國際城……每一個樓盤名字都會牽出購房者心里的一段傷痛。

大學經(jīng)典是市委黨�；剡w項目，據(jù)了解，房子于2009年動遷，由于各種原因一直沒有完工，長達12年沒有回遷。10余年中，600余戶居民在外租房，忍受巨大經(jīng)濟和精神壓力。還有的家庭祖孫三代住在市委黨校院內(nèi)，爺爺奶奶臨終也沒看到新房。

莫比國際地處沈陽鐵西核心位置，對面是維康醫(yī)院，門前多條公交車線路，距地鐵站很近。但是這樣一個地理位置優(yōu)越的項目卻爛尾長達10余年。網(wǎng)友的公公婆婆都沒住上新房已經(jīng)離世，兒子想結(jié)婚無房居住，導致與女方分手，一套房子成了全家人不愿回憶的傷痛。

還有以溫泉為宣傳特色的美國郡，很多人選擇這個樓盤是為了讓父母晚年生活質(zhì)量有所提升，為了盡份孝心。本是沈城周邊很好的一處休閑度假之地，這么好的資源沒有好好地利用，各種承諾設施不健全，遺留很多問題沒有解決，成為了爛尾樓。

辛辛苦苦攢半輩子錢，甚至是找親戚朋友借錢，就為了買一套房，有個屬于自己的家，攤上爛尾樓，誰能不焦慮？

政府積極解決爛尾樓問題

爛尾樓是每個城市的歷史遺留問題，近年來，沈陽政府一直致力于解決爛尾樓問題，積極給百姓一個滿意解決方案。

除了遼寧省住建廳下發(fā)文件，提出要推動爛尾樓、閑置樓相關項目盡快盤活之外，遼寧省政府還專門召開全省盤活存量工作推進會，明確要加大力度盤活存量資源。

今年2月，全國性商品房預售資金監(jiān)管辦法出臺，在保交付、防爛尾政策底線下，加強對當?shù)仨椖款A售資金的監(jiān)管。于購房者而言，在劃定保交樓政策底線之后，市場信心或?qū)⒅饾u恢復。

同時我們買房時也要擦亮雙眼，如何避免買到爛尾樓，這四招可以先學起來。

招數(shù)一：了解開發(fā)商的實力

房地產(chǎn)黃金時代已經(jīng)一去不復返，目前很多中小開發(fā)商面臨不同程度的資金短缺問題，選擇一個口碑與實力并存的開發(fā)商可以通過以下幾個方面：

一是了解開發(fā)商的資質(zhì)情況，對其綜合實力有所判斷；

二是查企業(yè)年報，看看這個開發(fā)商是在盈利還是在虧損；

三是了解該開發(fā)商在全國范圍內(nèi)的開發(fā)規(guī)模，在多少城市有多少樓盤，目前樓盤進度如何；

四是通過老業(yè)主口碑來了解開發(fā)商的房屋品質(zhì)，畢竟居住過的人還是很有發(fā)言權(quán)的。

招數(shù)二：買房時審查“五證”

五證齊全的房子一般爛尾風險較小，“五證”指《國有土地使用證》《建設用地規(guī)劃許可證》《建設工程規(guī)劃許可證》《建設工程施工許可證》《商品房銷售（預售）許可證》。尤其是《商品房銷售（預售）許可證》最為關鍵，可以細看到具體樓棟。如果在售房源未取得預售證，購房者就不要簽訂購房合同、支付任何款項，因為這類交易不具法律保障。

招數(shù)三：實地考察已開發(fā)項目

買房最好去實地考察一下，先去要購買的這個樓盤的施工現(xiàn)場去看一看，一是看是否正常施工，二是看施工進度如何。然后再到該開發(fā)商已經(jīng)交房的樓盤去走一走，看看園區(qū)環(huán)境，配套建設，還可以看看物業(yè)服務情況，了解未來居住生活品質(zhì)。

招數(shù)四：考慮購買現(xiàn)房

避免買到爛尾房最有效的一招就是購買現(xiàn)房，目前進駐沈陽的開發(fā)商為了快速回籠資金，大多數(shù)樓盤都是賣期房，不過也不排除有些開發(fā)時間較長或進入開發(fā)尾聲的樓盤也有現(xiàn)房銷售。這里要特別注意，不要輕易相信銷售人員所謂的“準現(xiàn)房”，還是要眼見為實。

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