記者  鄭鈞天

從“秒光”到“暫停網(wǎng)簽過戶”，再到終止銷售，上海一“老破小”住宅小區(qū)兩個(gè)月間頻頻登上熱搜。總價(jià)值近5億元、近百套曾遭“萬人搶”的小區(qū)為何不能網(wǎng)簽過戶？為何不賣了？

在搶房大戰(zhàn)中“脫穎而出”的購房者們，在等待和未知中，轉(zhuǎn)瞬由“幸運(yùn)兒”變成“踩雷者”，這對(duì)監(jiān)管部門和購房者有何啟示？

一波三折，上�！熬W(wǎng)紅”小區(qū)從“萬人搶”到全面停售

14日晚間，上海世茂房地產(chǎn)有限公司發(fā)布公告稱，該公司所持有的浦東新區(qū)浦城路580弄小區(qū)110套房屋，于2021年10月開始銷售，隨即網(wǎng)上出現(xiàn)各種傳言，并影響到后續(xù)流程。經(jīng)世茂多方溝通并慎重決策，不得不停止上述房源銷售，并將啟動(dòng)善后程序，為客戶辦理解除房屋買賣合同并依據(jù)合同約定進(jìn)行處理。

公告中提及的“浦城小區(qū)”自10月宣布入市以來，一直處于輿論的風(fēng)口浪尖。先是被傳言“上海神秘房東一次性拋售93套房”，伴隨著房地產(chǎn)稅出臺(tái)的消息一度沖上微博熱搜第一名。后經(jīng)證實(shí)，該批房源屬于世茂旗下一公司。2014年，由于世茂想對(duì)該小區(qū)周邊進(jìn)行整體開發(fā)，因此收購了第一排房屋，共計(jì)110套。后因有些居民沒有和世茂談攏，因此該公司也無法進(jìn)行整體改造。

記者走訪“浦城小區(qū)”發(fā)現(xiàn)，該小區(qū)建成于1993年，距離“地標(biāo)”東方明珠塔僅約2公里，離黃浦江約一公里，地理位置較為優(yōu)越。雖屬典型“老破小”，但潛在買家不在少數(shù)，目前該小區(qū)的掛牌單價(jià)普遍在每平方米9萬元以上。10月中旬，該小區(qū)“開盤”前，擠滿了房產(chǎn)中介及其帶來的看房者。據(jù)第三方分銷機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，登記意向購房人超過3萬。

“10月15日，41至49平方米的小戶型售罄；次日，64至72平方米的戶型售罄。近百套房源瞬間被搶光�！币幻麉⑴c分銷的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人告訴記者，世茂給出的價(jià)格是均價(jià)每平方米8.5萬元，相當(dāng)于當(dāng)時(shí)的市價(jià)打了9折，且購房者不需支付稅費(fèi)和中介費(fèi)�！胺吭磧商於际潜弧�秒殺’的，根本沒有時(shí)間讓購房者思考的時(shí)間，且世茂要求必須付全款，不能貸款�！�

因低于市場價(jià)，購房者普遍接受開發(fā)商“全款買房”的要求，并早于正常購房流程支付了全部款項(xiàng)。但沒想到這埋下了后患，12月初，這批房源的網(wǎng)簽或過戶被叫停，原因在于這批房子屬于債務(wù)抵押物。解押之前，無法完成全部購房流程。

迫于壓力，世茂不得不發(fā)布公告，強(qiáng)行啟動(dòng)退房流程。

總價(jià)值超4億、近百套房產(chǎn)不能網(wǎng)簽過戶

從當(dāng)初搶到房的“幸運(yùn)兒”，瞬間成為維權(quán)者，近百組購房者遭遇“喜悲兩重天”。作為終止銷售的導(dǎo)火索，價(jià)值4.5億元、近百套房源為何不能網(wǎng)簽過戶？

購房者季女士告訴記者，一次性付清全款的她1個(gè)多月前就被告知不能網(wǎng)簽，需要世茂先解除抵押。

“我當(dāng)時(shí)一聽就懵了，因?yàn)椴荒芫W(wǎng)簽就意味著無法獲得法律保護(hù)。我們跟開發(fā)商只簽過一份沒有法律效力的草簽合同，且這份合同上只有我們乙方簽字了，開發(fā)商以要甲方蓋章為由把合同收走了。根據(jù)銷售合同約定，我們應(yīng)該與開發(fā)商在10月31日前簽訂正式的房屋買賣合同。”

季女士等了又等，到了11月，銷售員告訴她，“這批房源可能出現(xiàn)問題了，現(xiàn)在停止網(wǎng)簽。開發(fā)商表示，再過2至3個(gè)月就能解決問題，讓我們耐心等待�！�

另有購房者告訴記者，他們已網(wǎng)簽成功，并拿到了正式的房屋銷售合同，但是房屋依然不能過戶，因?yàn)檫@批房子屬于債務(wù)抵押物。12月初，幾位已經(jīng)完成網(wǎng)簽的購房者告訴記者，“世茂說解押后，就可以過戶了。”

記者12月上旬詢問了世茂集團(tuán)有關(guān)人士，她告訴記者“目前有30余套房產(chǎn)已網(wǎng)簽，至于政府因何停止網(wǎng)簽，我們也很意外，目前正在溝通。且抵押情況此前已告知購房者，不存在隱瞞的情況�！�

世茂集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人12月初表示，此次出售的90余套住宅，此前作為公司的固定資產(chǎn)抵押給了“陸家嘴信托”進(jìn)行融資，這是行業(yè)內(nèi)正常的盤活資產(chǎn)方式�！拔覀兘邮軜I(yè)主的退房申請(qǐng)，立即辦理退房手續(xù)，并給予同期LPR的利息作為補(bǔ)償。我們也希望能在三個(gè)月以后，對(duì)堅(jiān)持購房的客戶辦理正常的網(wǎng)簽和過戶。如果三個(gè)月后還不能網(wǎng)簽，我們會(huì)出具更完善的解決方案�！�

“鬧劇”將收?qǐng)�，“劇情”需反�?/strong>

“沒想到空歡喜一場，我們的時(shí)間精力全打了水漂�！辈糠仲彿空哒J(rèn)為自己被套路了，同時(shí)也開始擔(dān)心起后面的退款事宜是否依然進(jìn)展不順。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，由于房地產(chǎn)交易是市場行為，且開發(fā)商往往占據(jù)主導(dǎo)地位，往往利用“霸王條款”逼迫買方就范，因此整個(gè)售房過程雖常打“擦邊球”，但往往不違法；然而，由于交易所涉金額巨大，因此值得相關(guān)部門反思，以更好地保護(hù)購房者的合理權(quán)益。

“老房新售”誤導(dǎo)購房者。世茂集團(tuán)有關(guān)人士告訴記者，110套房產(chǎn)中，除部分被內(nèi)部員工認(rèn)購?fù)�，起初只賣出了幾套，后因公司想盡快出手，9月底與第三方分銷公司簽定團(tuán)購協(xié)議，由其代銷。該公司又聯(lián)合了四家中介機(jī)構(gòu)合作進(jìn)行分銷。

由于多數(shù)購房者在進(jìn)行二手房交易時(shí)面對(duì)的都是個(gè)人房主，只有在購買新房時(shí)，才會(huì)直面開發(fā)商。加之，中介機(jī)構(gòu)在宣傳時(shí)特意強(qiáng)調(diào)“無中介費(fèi)”“低稅費(fèi)”“開發(fā)商直銷”等，因此“老房新售”很容易誤導(dǎo)購房者是在“買新房”，但此次實(shí)際上開發(fā)商是在出售自持的二手房。

一位基層監(jiān)管部門人士告訴記者，新房需要政府審批預(yù)售證，因此不符合規(guī)定的新房是不能上市銷售的。因此，開發(fā)商和中介機(jī)構(gòu)在銷售過程中實(shí)際上是誤導(dǎo)了消費(fèi)者。

人為制造“銷售恐慌”。記者了解到，為盡快銷售房屋，中介機(jī)構(gòu)普遍采取“饑餓營銷”的方式。在“浦城小區(qū)”的出售過程中，四大中介更是不遺余力地全城推廣，人為制造購房恐慌。

“市場價(jià)8至9折”“學(xué)區(qū)房”等宣傳噱頭不斷、花樣頻出，鑒于該小區(qū)位于陸家嘴核心地段、且價(jià)格低于市價(jià)，因此得到了很多購房者的青睞。供不應(yīng)求的銷售場面，讓開發(fā)商可以輕輕松松挑選全款客戶。為了搶購成功，購房者完全忽略了“劃算”背后的法律風(fēng)險(xiǎn)。

中介機(jī)構(gòu)作為撮合交易方，有義務(wù)為購房者盡責(zé)產(chǎn)調(diào)，并履行告知義務(wù)�！爸薪闄C(jī)構(gòu)只顧賺取甲方傭金，而枉顧購房者交易風(fēng)險(xiǎn)，是極不負(fù)責(zé)任的。”易居智庫研究中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示。

購房者知情權(quán)或未獲足夠保障。開發(fā)商或中介機(jī)構(gòu)究竟有沒有事先告知有抵押？記者采訪多位購房者發(fā)現(xiàn)，眾人說法不一。

由于由多家中介分別銷售，有的銷售人員確曾告知認(rèn)購者房產(chǎn)在“抵押”狀態(tài)中，但多數(shù)聲稱并不影響后續(xù)購房流程，“等世茂集團(tuán)正式解除抵押后便可配合網(wǎng)簽過戶。”也有的銷售人員并沒有履行告知義務(wù)，只是一味催促認(rèn)購人“下定”“搶購”“買到即賺到”，只顧賺取超過10%的傭金而沒有履行責(zé)任。

“我一共付了三筆款，第一次付定金，第二次付一期款，第三次付全款。草簽合同時(shí)，開發(fā)商方面才告知房屋已被抵押的實(shí)情，而不是先告知再付定金買房的。”一位購房者義憤填膺地說，草簽時(shí)“生米已成熟飯”，無奈之下，自己只能被迫簽定內(nèi)含“該批房源已經(jīng)抵押給陸家嘴國際信托有限公司，債券數(shù)額為9.5億元”“已知曉上述房屋存在抵押信息，并且前述情況的存在會(huì)致使房屋無法正常辦理貸款、過戶等其他一切房屋交易手續(xù)”等內(nèi)容的《知情同意書》。

記者15日獲悉，世茂集團(tuán)已開始通知購房者退房事宜，購房者提交材料后的30個(gè)工作日內(nèi)會(huì)收到退款，所退款項(xiàng)包括購房款及10%的賠償款。業(yè)內(nèi)人士建議，監(jiān)管部門應(yīng)及時(shí)關(guān)注進(jìn)展，必要時(shí)介入，以充分保障購房者權(quán)益。