“中國富人在哪里過年?三亞。”2017年春節(jié)，全國空氣最潔凈的海南，成為中國人旅游度假地的首選。

王思聰們的三亞行跡自不待言，大量中產階級人群也選擇春節(jié)去海南，這成了中國人房產投資的最新參照。

經歷過上世紀90年代的樓市泡沫，2010年的“國際旅游島”概念熱炒，此后陷入長達6年沉寂，但現(xiàn)在，海南樓市重新活了、火了。

2016年底，融創(chuàng)等知名開發(fā)商大舉進攻海南，人們才發(fā)現(xiàn)，海南樓市在過去一年已然回暖。2017年春節(jié)期間，中國北方霧霾肆虐，又讓更多人動了去海南買房的念頭。

事實上，2016年全國房地產去庫存，海南亦不例外。海南省甚至出臺了“兩個暫停”政策，以消化現(xiàn)有房源，這促使樓市去化的加速。

持續(xù)的回暖乃至火爆之后，海南樓市攀上了15000元/平方米單價的高峰，但庫存周期仍然長達23個月，海南或者三亞的房價，會在2017年，趕超南京、廈門這些熱門二線城市嗎?

海南樓市又“熱”了

回望2016年，海南樓市的復蘇早已開始，并貫穿全年。

海南省統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2016年1-11月，全省房屋銷售面積1309.35萬平方米，增長44.6%，銷售額1290.98億元，增長51.2%。其中三亞房價處于最高位，達到18318元/平方米。

另據(jù)中國指數(shù)研究院統(tǒng)計，2016年12月，海南樓市成交共11428套，環(huán)比上漲34%;商品住宅均價為13708元/平方米，環(huán)比上漲18.1%。其中三亞成交4624套，成交均價為20186元/平方米。

2017年春節(jié)期間，相比一二線樓市成交的慘淡，海南的旅游旺季又直接帶動了房產銷售的上漲勢頭。

中原地產統(tǒng)計，2016年12月19日至2017年2月12日，海南全省成交3182套，環(huán)比增加1943套，成交面積28.92萬平方米，成交均價15121元/平方米。

其中，今年1月份的新房成交均價達15591元/平方米，創(chuàng)下海南樓市歷年新高;而三亞這個領頭羊更是迅猛，1月三亞成交均價達20890元/平方米，直逼國內熱點二線城市水平。

海南省政府《2016年�？凇⑷齺喎康禺a價格走勢分析》指出，冬季是海南房地產市場銷售旺季，同時隨著內地霧霾污染的加重，越來越多的人選擇到海南來居住。

中國綜合開發(fā)研究院旅游與地產研究中心主任宋丁也認為，海南作為中國唯一的熱帶海島，以及海南基礎設施的投資，令其環(huán)境優(yōu)勢凸顯，也是多數(shù)北方人躲避霧霾、避寒的買房動力。海南由旅游度假的需求，正在向環(huán)境需求為主的多元化轉變。

宋丁的觀點正是時下最為流行的：對海南房產的投資是健康環(huán)境投資，可說是一種“剛需”。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進指出，以前海南樓市沉寂，是因為投資投機需求大，空置率也很高，但2016年全國熱點城市購房政策收緊后，不少民間資金無處可去，很多投資需求重新回到了海南;再加上季節(jié)和空氣因素，海南房地產市場的性價比凸顯了出來，導致市場交易有所上升。

21世紀經濟報道記者查詢，去年海南省出臺“兩個暫停”政策，即對商品住宅庫存消化期超過全省平均水平的市縣，暫停商品住宅用地出讓和規(guī)劃報建。

大力去庫存之下，截至2016年底，海南省商品住宅庫存比2015年底減少868萬平方米，去化期從45個月降到了23個月。

多位房地產分析人士指出，23個月的去化周期仍處于警戒線之上，供過于求仍然嚴重。

嚴躍進認為，海南樓市后續(xù)很難明顯得到提振，一個很重要的原因是供應規(guī)模大，海岸線的開發(fā)力度太大。眾多房企投資非理性，大規(guī)模土地出讓后，市場供應總體偏高;并且海南房產市場流通性較差，二手房市場極不發(fā)達。這些都導致海南樓市的未來預期并非那么樂觀。類似去年南京、廈門等城市的房價暴漲不太會出現(xiàn)。

“國際旅游島”虛實

為何一提到海南就想到樓市、房價?自提出“國際旅游島”概念以來，海南的形象一直希望靠近國際濱海度假城市如夏威夷、巴厘島等，但對于房地產業(yè)的依賴，導致海南旅游服務業(yè)仍處低端，相關配套設施也不完善。

長期以來，地產開發(fā)投資是拉動海南固定資產投資增長的重要力量，據(jù)省統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2016年房地產開發(fā)投資占全省固定資產投資總額的47.7%，同比回落3.1個百分點，不過仍占主要地位。

2016年，在旺盛的市場需求刺激下，諸多地產巨頭紛紛加碼海南投資。截至目前，萬達、萬科、恒大、綠城、雅居樂、融創(chuàng)、中海等，排名前20的房企基本都布局了海南市場。

去年11月，萬達集團與海南政府簽訂500億元投資資金建設�？谌f達城，據(jù)萬達集團方面表示，�？谌f達城2017年上半年開工，2020年開業(yè)。開業(yè)后預計年接待游客超過1000萬人次。

而作為千億房企的老大恒大則早已進入海南。其持有恒大海口文化旅游城、恒大美麗沙、恒大海上帝景、海南�；◢u和恒大海口灣等多個項目。

雅居樂則以雅居樂清水灣、雅居樂山海間、雅居樂月亮灣三大項目，全面布局海南東線優(yōu)質海岸。其雅居樂清水灣累計銷售額超過600億元，是海南地產市場上的重量級項目。

同時，隨著2016年�？�、三亞“棚改”的啟動，一批以國企為主力軍的開發(fā)企業(yè)陸續(xù)進駐海南，房地產市場將面臨新的格局。

一個堪稱標志性的事件是，去年12月，融創(chuàng)攜旗下六大海南精品項目，宣布深耕海南市場。

這一輪大型開發(fā)商扎堆進入之后，能否改變海南旅游服務業(yè)落后的局面?

海南省政府有關人士表示，未來海南將加大大型經營性地產項目的開發(fā)，而非一般性房地產項目。

在新發(fā)布的《海南省2017年重點項目投資計劃》中，旅游產業(yè)項目68個，2017年計劃投資528億元，在十二個產業(yè)中投資額最大。

21世紀經濟報道記者注意到，恒大儋州�；◢u旅游綜合體、�？谟^瀾湖度假區(qū)，以及復星的三亞亞特蘭蒂斯項目等，都被視為旅游產業(yè)項目而非房地產，均位列其中。

廣州一家在海南有數(shù)個項目的開發(fā)商表示，這一波大型開發(fā)商進入海南與以往不同，多是進行片區(qū)和區(qū)域整體開發(fā)，住宅和配套齊上，開發(fā)和服務并重，甚至培育新的產業(yè)如影視娛樂業(yè)等，未來的海南旅游業(yè)、服務業(yè)水平將明顯提升。

融創(chuàng)有關人士表示，在這個節(jié)點進入海南，融創(chuàng)將在社區(qū)規(guī)劃、產品品質、特色配套、服務升級等方面，推動海南房地產市場的變革升級。