在近日“城市更新與文化傳承”論壇上，有關(guān)專家表示，城市更新可以對現(xiàn)有閑置廠房商業(yè)建筑進行改造租賃，為優(yōu)秀的創(chuàng)業(yè)人才降低生活成本，但還需要政策的支持。

廠房改造成公寓出租，以減輕上海的生活成本？在近日由滬港臺三地建筑學(xué)術(shù)機構(gòu)共同主辦的“城市更新與文化傳承”論壇上，有關(guān)專家表示，城市更新可以給上海市民創(chuàng)造更舒適的生活環(huán)境，也可以對現(xiàn)有閑置的工業(yè)建筑、商業(yè)建筑進行改造租賃，為優(yōu)秀的創(chuàng)業(yè)人才降低生活成本，但還需要政策的支持。

上海城市工業(yè)區(qū)占比遠高于其它國際大城市

上海作為全國重要的工業(yè)中心，城市中還存在著大量的工業(yè)用地。據(jù)中科院院士鄭時齡介紹，上海的城市建成區(qū)已占到陸域面積的近50%，而其中工業(yè)區(qū)占到了城市建成區(qū)約28%的面積，遠高于同類的國際大城市，而城市中心城區(qū)公共綠地的覆蓋率又偏低。

“土地利用、工業(yè)和工業(yè)區(qū)的改造和轉(zhuǎn)型是上海城市更新的重點�！编崟r齡表示，原來800多平方公里的工業(yè)用地，現(xiàn)在仍然有600多平方公里，“根據(jù)城市的轉(zhuǎn)型需求，大量的工業(yè)用地的存在跟城市發(fā)展不相稱，工業(yè)用地將來減到300平方公里左右。”

鄭時齡透露，目前上海桃浦鎮(zhèn)的化工廠地區(qū)正在進行改造更新，該區(qū)域有4.2平方公里，過去主要從事化工生產(chǎn)，很多土地受到污染，需要修復(fù)土地，按照三年規(guī)劃，現(xiàn)在工業(yè)用地的轉(zhuǎn)型正在實施中。而原有的城市區(qū)域也需要更新，比如現(xiàn)在正在建設(shè)的張江科技城，它的區(qū)域包括原來張江高科技園區(qū)、康橋工業(yè)園區(qū)、國際醫(yī)學(xué)園區(qū)等，范圍更大，涉及到功能調(diào)整、植入新的功能等等。

“城市更新包括新區(qū)開發(fā)、舊城區(qū)改造，也包括了土地的二次開發(fā)、用地性質(zhì)、功能的轉(zhuǎn)化等等，通過多種處理方法，創(chuàng)造出新的空間�！�

廠房改造成公寓出租，降低上海生活成本

大量工業(yè)用地轉(zhuǎn)型后，不僅可以成為公共空間，也可以改造成居住空間。

上海市建筑學(xué)會理事長曹嘉明告訴澎湃新聞，工業(yè)用地上有很多廠房、車間、倉庫等大空間的建筑，這些建筑可以通過技術(shù)手段，改造成用于居住的空間用于出租，尤其是想來上海發(fā)展的有志青年，以減輕他們在上海的生活成本壓力。

根據(jù)美國人力資源最新調(diào)查，顯示亞洲及非洲多個城市生活成本不低于西方城市，影響跨國企業(yè)外派員工薪資成本。在全球生活成本最貴的19城市中，上海位居全球第7、北京第10，超過紐約（第11）、倫敦（第17）。

曹嘉明表示，上海的發(fā)展與活力需要聚集優(yōu)秀的人才，但上海的生活成本高，尤其表現(xiàn)在居住成本上�，F(xiàn)在隨著城市轉(zhuǎn)型，有大量閑置的工業(yè)建筑出現(xiàn)，加上近年來電商的沖擊，一些實體商店也關(guān)門。在這些工業(yè)、商業(yè)建筑中，不乏內(nèi)部空間寬大的建筑，可以改造成用于居住的公寓。

原住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長宋春華認(rèn)為，以前大拆大建，好多被拆除的建筑都是處在結(jié)構(gòu)的安全使用期被拆掉，造成了巨大財富損失，在拆比較多的時候，當(dāng)年拆除的面積相當(dāng)于新建面積的40%。因此，對于現(xiàn)有遺存的建筑和歷史建筑，除了保護也要激活，“讓它融入到現(xiàn)在的社會，同時可以有節(jié)制地進行合理利用�！�

上海的廢“屋”利用還有多遠？

“目前上海建筑（資料、團購、論壇）總量超過了10億平方米，閑置的工業(yè)、商業(yè)用房具體面積盡管沒有確切的統(tǒng)計，但數(shù)量也不會少，而且物業(yè)費低，有些建筑風(fēng)格獨特，對年輕租客具吸引力。通過改造后出租，有助于降低居住成本，同時也避免了大拆大建。”曹嘉明告訴記者：“這類改造在技術(shù)上沒有太大的障礙，關(guān)鍵還是需要得到政策上的支持�！�

今年2月21日，中央出臺加強城市規(guī)劃建設(shè)管理工作若干意見中也指出，通過維護加固老建筑、改造利用舊廠房、完善基礎(chǔ)設(shè)施等措施，恢復(fù)老城區(qū)功能和活力。

雖然舊廠房有著很大的居住潛力，但目前全國各地并沒有明確發(fā)文許可廠房作為公寓進行出租�！霸谟玫匦再|(zhì)、建筑用途的改變等方面，需要調(diào)整現(xiàn)有的相關(guān)政策�！辈芗蚊髡f。

據(jù)了解，目前舊廠房改造集中型公寓最核心的問題——物業(yè)的屬性變更尚未解決。因為一直以來，廠房作為制造業(yè)的生產(chǎn)空間，能不能作為工業(yè)配套住宿用地而改造為長租公寓，目前還是比較含糊的。而廠房、商場改為公寓，還涉及到內(nèi)部生活設(shè)施改建、生活污水、室內(nèi)消防等相關(guān)問題，涉及到規(guī)劃、房管、環(huán)衛(wèi)、電力、公安消防等政府相關(guān)部門的審批。而如果工業(yè)用地在歷史上沉積了污染物，需要經(jīng)修復(fù)之后才可用于其他用途。

“就像老建筑加裝電梯，這種廠房的改建也會有一個過程，現(xiàn)階段不妨找一、兩處進行試點，以取得可以復(fù)制推廣的經(jīng)驗�！辈芗蚊鹘ㄗh。