租金，一直以來都是住房租賃市場不容忽視的關(guān)鍵問題。

2021年，多重利好因素下租賃市場活躍度明顯抬升，全國55城個人房源平均租金及增速均創(chuàng)歷史新高，租金突破33.21元/平方米/月，同比增長7.3%。

去年7月，國務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》，解決新市民、青年人等群體的住房問題，明確租金低于同地段同品質(zhì)市場租賃住房租金。

低租金成為保租房一個最為的顯著特征。

截至目前，已有上海、北京等50多個省市在發(fā)布的保障性租賃住房實施意見或征求意見稿中，進(jìn)一步細(xì)化“低租金”這一標(biāo)準(zhǔn)。整體來看，年度租金漲幅普遍不超過5%，而各地租金標(biāo)準(zhǔn)存在較大差異。

01

55城租金仍處于高位

國內(nèi)租賃市場中，個人房源出租房屋在住房租賃市場上占比近九成，是目前市場房屋供給的最大來源。

2月，55城個人房源租金為33.05元/平米/月，較上月租金有小幅下降，環(huán)比下跌0.42%，而較去年同期租金同比上漲0.43%，同比漲幅顯著縮小。這是個人房源租金連續(xù)5個月呈現(xiàn)下降趨勢。

當(dāng)前市場租金價格仍處于高位，2月單月租金仍接近去年全年平均值，有14個城市租金水平高于平均租金。

圖：2021年3月-2022年2月全國55城個人房源租金變動

數(shù)據(jù)來源：克而瑞租售

從城市來看，北京2月租金每平方米已突破百元，達(dá)到112.42元/平方米/月，成為當(dāng)月全國唯一一個平均租金過百的城市，且同比漲幅領(lǐng)漲全國。

2月，上海平均租金以92.81元/平方米/月位列全國第二位。而同為長三角城市的杭州租金水平也達(dá)到69.47元/平方米/月，超過一線城市廣州，排在了全國第四位。租金水平位于全國第三位的深圳，則在2月創(chuàng)下環(huán)比領(lǐng)跌全國，環(huán)比降幅達(dá)到9.1%。

各城市之間租金水平分化，2月最低租金出現(xiàn)在河北保定，平均租金為16.31元/平方米/月。

在房價和租金上漲壓力下，高性價比的保租房成為新市民、青年人緩解居住焦慮的抓手，租房壓力在一二線城市尤為明顯。

表：2月55城個人房源租金前十城市情況

數(shù)據(jù)來源：克而瑞租售

02

保租房租金如何定價?

在租金上漲壓力下，保租房租金該如何定價成為焦點。

克而瑞租售在整理中發(fā)現(xiàn)，大部分城市均明確保租房租金接受政府指導(dǎo)，租金標(biāo)準(zhǔn)按低于同地段同品質(zhì)市場租賃住房評估租金執(zhí)行，年度租金漲幅不超過5%。

但各個城市又有較大差別，主要表現(xiàn)在租金標(biāo)準(zhǔn)的明確程度、折扣力度的不同。

其中，廣州的具體程度明顯低于其他城市，僅明確保租房租金接受政府指導(dǎo)。

據(jù)不完全統(tǒng)計，目前有18個省份和城市，明確表示保租房租金低于同地段同品質(zhì)市場租賃住房租賃租金。

僅有海南、安徽、吉林三省以及南寧等8市明確了保租房折扣力度，保租房租金不高于同地段同品質(zhì)市場租賃住房評估租金的80%-95%之間，數(shù)值區(qū)間大致低于市場價的5%-20%不等。

其中，青島保租房租金折扣力度最大，保租房租金標(biāo)準(zhǔn)按照不高于同區(qū)域住房市場租金的80%確定，也就是說租金大致低于市場價的20%。武漢、嘉興則按照不高于同地段同品質(zhì)市場租賃住房租金的85%確定，租金較市場價也有15%的折扣。

保租房租金具體能降多少?

以青島為例，2月，青島個人房源租金均值為29.35元/平方米/月，以保租房最大建筑面積不超70平米測算，目前青島市一套70平米的房子月租金平均為2047.5元，如若以低于20%市場價計算，保租房月租金僅為1638元，兩者差價達(dá)到409.5元。

實際上，測算來下保租房租金與市場租賃住房租金整體上相差并不大，區(qū)別于公租房，保障性租賃住房覆蓋較大規(guī)模群體，市場需求規(guī)模大。

各地對于保障性租賃住房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，特別是對于產(chǎn)品規(guī)劃、租金水平的控制，會是根據(jù)城市特點，因地制宜。

比如上海，對面向社會供應(yīng)的保障性租賃住房，明確租賃價格應(yīng)當(dāng)在同地段同品質(zhì)市場租賃住房租金的九折以下;面向本園區(qū)、本單位、本系統(tǒng)職工定向供應(yīng)的保障性租賃住房，租賃價格可進(jìn)一步降低。

表：部分城市保障性租賃住房租金定價標(biāo)準(zhǔn)

信息來源：各地公布的保障性租賃實施意見或征求意見稿

03

定價機制有待進(jìn)一步完善

市場租賃住房租金是保租房租金標(biāo)準(zhǔn)的重要參考，但租金標(biāo)準(zhǔn)動態(tài)評估和調(diào)整在落地實施中難度較大。

目前來看，廈門市、安徽省規(guī)定市場租金原則上1年評估一次，必要時可適時評估;而成都市、佛山市則是由政府部門發(fā)布參考價;上海市、杭州市、福建省等則要求租金標(biāo)準(zhǔn)需委托第三方專業(yè)機構(gòu)進(jìn)行評估。

但具體實施過程中，仍然面臨幾個痛點。

首先，過度限價或?qū)⒁种票Ｗ夥抗┙o，但低租金和增加市場供給對參與企業(yè)來說顯然是一對矛盾，由于資產(chǎn)價值偏高，國內(nèi)的長租房收益率一直較低，市場參與主體籌建保租房帶來的收益平衡或遠(yuǎn)低于低租金帶來的損失，因此定價的合理性至關(guān)重要。

其二，國內(nèi)租房市場價格波動大，以市場租金的一定比例計取保障性租賃住房價格，運作存在難度。2~3年一次評估，租金可能遠(yuǎn)偏離市場租金，將打擊企業(yè)運營保租房的積極性，也不利于促進(jìn)市場公平和穩(wěn)定市場秩序，目前也只有廈門、長春、青島等城市明確1年度、2年度、3年度進(jìn)行租金評估和調(diào)價。

其三，同品質(zhì)項目難定義，租金標(biāo)準(zhǔn)評估難度大。由于房屋的位置、周邊配套、產(chǎn)品格局、以及個人需求等不可能完全相同，“同品質(zhì)”較難定義，且目前沒有官方給出相關(guān)的評估模型。而同地段無“同品質(zhì)”租賃住房的情況在現(xiàn)實中也可避免，甚至不在少數(shù)。

其四，委托第三方機構(gòu)評估租金標(biāo)準(zhǔn)，將增加企業(yè)成本。據(jù)不完全統(tǒng)計，目前至少一半省市明確保租房租金定價需委托第三方專業(yè)機構(gòu)做市場租金評估，每個項目定期評估市場租金對企業(yè)來說是額外增加的一筆費用，增加企業(yè)負(fù)擔(dān)。

小戶型、低租金的保障性租賃住房是解決大城市新市民、青年人等群體住房困難問題的重要舉措，各地結(jié)合城市特點，按照“租戶可負(fù)擔(dān)、企業(yè)可持續(xù)”的原則，明確不同的租金標(biāo)準(zhǔn)和定價規(guī)則。

目前，保租房定價策略以政府限價為主，以市場租賃住房租金作為參照價格，現(xiàn)階段這種定價機制的動態(tài)調(diào)整在各地落地實施將存在一定難度，定價機制有待完善，比如綜合考慮承租對象經(jīng)濟承受能力、項目建設(shè)運營成本、物價變動水平和房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r等。