中國房地產(chǎn)稅改革專家組成員與顧問 曲衛(wèi)東

房地產(chǎn)稅改革事宜已經(jīng)討論多年，本屆政府提出“加快房地產(chǎn)稅立法并適時推進(jìn)改革”。隨著房地產(chǎn)稅立法寫入本屆人大五年立法計劃，各地現(xiàn)在也積極推動不動產(chǎn)統(tǒng)一登記，房地產(chǎn)稅開征的有利條件似乎在不斷積累。

我國從2003年就提出研究開征物業(yè)稅，此為房地產(chǎn)稅改革的原型。為何要開征房地產(chǎn)稅，改革方向如何，稅種開征還需具備哪些條件，未來會以何種方式落地，房地產(chǎn)稅對房價有何影響，就此我們采訪了中國人民大學(xué)公共管理學(xué)院教授、中國房地產(chǎn)稅改革專家組成員與顧問曲衛(wèi)東。

有利于降低間接稅比重

Q：房地產(chǎn)稅寫入了本屆人大立法的五年規(guī)劃。政策層面也一直要求研究房地產(chǎn)稅相關(guān)事宜。關(guān)于開征房地產(chǎn)稅，官方、學(xué)界、業(yè)界有不同的說法，有說為了補(bǔ)充地方財源，有說為了平抑房地產(chǎn)過度投資的。我國為何要醞釀開征房地產(chǎn)稅?

曲衛(wèi)東：國際上來看，房地產(chǎn)稅為地方稅，主要用于城市基礎(chǔ)設(shè)施維護(hù)、安保、消防、教育等公共服務(wù)開支。

我國上述公共服務(wù)支出目前主要來自企業(yè)繳納的商品流通環(huán)節(jié)的稅費，未來通過房地產(chǎn)稅改革，面向個人或家庭征收房地產(chǎn)稅，籌集部分基礎(chǔ)設(shè)施維護(hù)、安保、教育等開支的收入，是稅改的需要。

隨著中國經(jīng)濟(jì)融入世界，很多方面要國際接軌。比如我國產(chǎn)品價格中稅費占比較多，主要由于當(dāng)前企業(yè)產(chǎn)品流通或使用環(huán)節(jié)的稅負(fù)較重，這種情況難以持續(xù)。

改革開放之初，憑借低廉勞動力和土地資源，我國產(chǎn)品價格很有優(yōu)勢;但隨著我國企業(yè)用工、土地成本的提高，這時企業(yè)稅負(fù)若仍然比較重，會喪失競爭優(yōu)勢。

要想保持經(jīng)濟(jì)發(fā)展活力，需要降低企業(yè)稅賦，部分原來由企業(yè)承擔(dān)的，應(yīng)轉(zhuǎn)而由個人直接承擔(dān)，這要通過房地產(chǎn)稅改革來實現(xiàn)。

Q：我國有對經(jīng)營性房產(chǎn)開征房產(chǎn)稅，現(xiàn)在提出的“房地產(chǎn)稅”改革，要怎么改?

曲衛(wèi)東：對于工商企業(yè)經(jīng)營用房地產(chǎn)，我國其實是有“房產(chǎn)稅”，只不過需要改革�，F(xiàn)在的制度安排是，針對房產(chǎn)部分，開征房產(chǎn)稅;針對土地，開征城鎮(zhèn)土地使用稅——“房”和“地”是分開的，這兩個稅種構(gòu)成了現(xiàn)在的“房地產(chǎn)稅”。

現(xiàn)行對工商企業(yè)經(jīng)營用房地產(chǎn)征收的房產(chǎn)稅是按照房產(chǎn)原值七折之后的1.2%來收，按原值征收多有不公平。比如同一片區(qū)域的兩個不同企業(yè)，享有的公共服務(wù)幾乎一樣，只因一個擁有的房產(chǎn)是10年前建的，一個是新建的，房產(chǎn)原值差別很大造成企業(yè)稅負(fù)差別很大，這明顯不公平。所以，房地產(chǎn)稅改革第一個目標(biāo)是要改變征收方式，改為按評估值征稅。

現(xiàn)行的房產(chǎn)稅暫行條例，對個人出租的房屋，有租金收入的房子是納入征稅范疇;但對個人所有非營業(yè)用房產(chǎn)，是免稅的。因此，改革的第二個目標(biāo)，是在條件和時機(jī)成熟的時候，恢復(fù)對個人擁有的住宅房地產(chǎn)開征房地產(chǎn)稅。

房地產(chǎn)稅是為公共服務(wù)支出尋找收入來源�？陀^上，只要你享受了公共服務(wù)，就需要為服務(wù)付費。用房地產(chǎn)的評估價值來衡量這個付費標(biāo)準(zhǔn)，相比按人頭付費要來得公平，因為房價高的小區(qū)往往有更優(yōu)質(zhì)的公共服務(wù)，如便利的交通區(qū)位、優(yōu)質(zhì)教育醫(yī)療資源等。

城鎮(zhèn)土地使用稅，是對城市土地分級分區(qū)，不同的土地適用不同的征收標(biāo)準(zhǔn)。目前的征收標(biāo)準(zhǔn)過于粗糙，沒有體現(xiàn)出土地微觀區(qū)位上的價值差異，也不公平。

再者，按照評估值征稅，綜合體現(xiàn)了“房”和“地”的市場價值，沒必要分開來征，所以對這兩個稅種進(jìn)行合并。

不動產(chǎn)統(tǒng)一登記為改革提供數(shù)據(jù)支撐

Q：稅務(wù)部門一直在進(jìn)行有關(guān)房地產(chǎn)價值評估的培訓(xùn)，有些地方很早就在進(jìn)行房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅合并的試點工作。目前國內(nèi)房地產(chǎn)稅開征條件都成熟了嗎?

曲衛(wèi)東：2003年開始的房地產(chǎn)稅改革，側(cè)重在評估技術(shù)環(huán)節(jié)上。

房地產(chǎn)稅基評估若對每一套房地產(chǎn)單獨進(jìn)行評估，耗時耗力，財政投入很大;基于開征房地產(chǎn)稅的評估，要批量進(jìn)行，要公平、合理，還要省錢、高效。房地產(chǎn)稅基評估要借助數(shù)學(xué)模型，還要與現(xiàn)代信息技術(shù)結(jié)合，涉及到不少具體技術(shù)，這塊需要培訓(xùn)。

房地產(chǎn)稅的開征還需要大量信息支撐。如房屋的產(chǎn)權(quán)信息，居室面積大小、戶型、朝向、樓層等物理屬性，基本建設(shè)、竣工信息，還有周邊地區(qū)市場租金的價格;若以家庭為單位開征房地產(chǎn)稅，還需掌握家庭、戶籍、人口等信息。

Q：現(xiàn)在各地在積極推進(jìn)不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作。不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作的推進(jìn)，是不是意味著房地產(chǎn)稅離實際開征就更近了?

曲衛(wèi)東：國家推進(jìn)不動產(chǎn)統(tǒng)一登記，為房地產(chǎn)稅改革步入實踐征收階段，提供了很好的數(shù)據(jù)支撐。

房地產(chǎn)稅開征最核心的數(shù)據(jù)就包括產(chǎn)權(quán)登記信息。我國土地和房產(chǎn)分開登記，分別由國土部門和住建部門管理，這兩個信息此前一直對不上。

當(dāng)前房地產(chǎn)登記基礎(chǔ)信息很不健全。例如有大量央產(chǎn)、軍產(chǎn)、各種企事業(yè)單位的房產(chǎn)，各系統(tǒng)都有資產(chǎn)管理部門，房產(chǎn)由單位自籌自建，在系統(tǒng)內(nèi)進(jìn)行分配，未到市場上流通，有些房產(chǎn)或土地信息并不為房屋、土地管理部門所掌握。不知道某塊地上有哪些房產(chǎn)，某個城市有多少房地產(chǎn)、多少成套的住宅，也不知道這些房地產(chǎn)被哪些家庭或者個人所占有和使用——這些信息不掌握，怎么去征收房地產(chǎn)稅?

當(dāng)然，對龐雜的不動產(chǎn)信息進(jìn)行梳理和整合，填補(bǔ)殘缺的存量房地產(chǎn)信息，使用統(tǒng)一的登記信息系統(tǒng)，進(jìn)行信息化改造等，都需要時間。

房地產(chǎn)稅的開征和使用應(yīng)公開透明

Q：房地產(chǎn)稅納入了立法規(guī)劃，不動產(chǎn)的統(tǒng)一登記也在加快推進(jìn)，你對房地產(chǎn)稅落地的時間表有什么預(yù)期?

曲衛(wèi)東：全國人大正在開展房地產(chǎn)稅的立法工作，立法有程序，也需要時間。

過去十多年，房地產(chǎn)稅改革的技術(shù)問題基本清楚。在信息支撐上，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記是一方面，還涉及到不同政府部門間信息共享的問題。

現(xiàn)在，一邊完善技術(shù)問題，一邊進(jìn)行立法，兩邊同時推進(jìn)。房地產(chǎn)稅的推出雖然有難處，但落地是可以實現(xiàn)的。

比如，在不動產(chǎn)信息不全的情況下，仍可通過“新房新政策，老房老政策”，在部分信息充分的地區(qū)先行試點，再逐漸完善房地產(chǎn)稅的政策和制度。

香港的房地產(chǎn)稅制度的完善，花了200多年時間，我國房地產(chǎn)稅開征和完善也必將是一個漫長的過程，不可能一“落地”就盡善盡美。

Q：目前公眾對稅負(fù)問題比較敏感，開征房地產(chǎn)稅，意味著額外增加針對個人或家庭的稅收，如何才能讓公眾比較順暢地認(rèn)同改革思路?

曲衛(wèi)東：任何新稅種的開征，都會有反對的聲音。房地產(chǎn)稅的立法，要確定好規(guī)則，房地產(chǎn)稅收多少，用于哪些財政支出，是否有面積起征點和減免政策，是否會對家庭構(gòu)成很大負(fù)擔(dān)，這些內(nèi)容都要仔細(xì)研究。

我國房地產(chǎn)稅肯定是從低起點開征的，隨著家庭居民收入的增長，逐漸過渡到比較合理稅負(fù)水平。

立法把規(guī)則明確之后，還要求財政預(yù)算和支付更加民主、透明。作為納稅人，繳稅之后怎么用，納稅人應(yīng)該有知情權(quán)，應(yīng)該知道交的稅用在什么地方。財政收支做到公開透明，能說服一些居民認(rèn)可房地產(chǎn)稅。

我本人不會因為長期從事房地產(chǎn)稅相關(guān)研究、對房地產(chǎn)稅比較了解，就無條件支持對居民住房開征房地產(chǎn)稅，我也希望在房地產(chǎn)稅的開征和使用上能夠公開透明。

房地產(chǎn)稅收對房價的影響有限

Q：現(xiàn)在商品房價格中，土地出讓金占很大一部分。在已征收土地出讓金的前提下，還繼續(xù)開征房地產(chǎn)稅，這樣合理嗎?房地產(chǎn)建設(shè)、經(jīng)營環(huán)節(jié)中已有不少稅費，房地產(chǎn)稅改革是否要綜合考慮這些因素?

曲衛(wèi)東：在土地私有制國家里，購買土地要支付地價，土地上的建筑物依然要繳交房地產(chǎn)稅。我國土地公有，地價對應(yīng)的是一定期限的土地使用權(quán)的價格，支付土地出讓金與征收房地產(chǎn)稅并不沖突。

至于增加家庭稅負(fù)的問題需要從歷史去考察。在住房并未完全商品化的時期，土地?zé)o償劃撥使用，住房由單位分配，這部分住房成本低，幾乎未交過什么稅。不過，對于年輕一輩，沒有單位分房，購買的商品房里土地出讓金、房地產(chǎn)相關(guān)稅收相對多一些。開征房產(chǎn)稅，增加的這部分負(fù)擔(dān)，也是經(jīng)濟(jì)改革中不可避免的。

對個人或家庭而言，如果能擁有住房，要支付相應(yīng)的房地產(chǎn)稅在經(jīng)濟(jì)上應(yīng)該也不困難。

Q：房地產(chǎn)稅的開征，對房價會有什么影響?通過房地產(chǎn)稅開征，增加房屋的持有成本，進(jìn)而抑制過度投資需求，這似乎是比較流行的觀點。目前房地產(chǎn)市場熱度降低，很多觀點認(rèn)為房地產(chǎn)稅改革的時機(jī)不佳。你怎么看?

曲衛(wèi)東：房地產(chǎn)稅一旦開征，確實會對擁有多套住房的家庭形成一定心理上的影響，市場會有一定反應(yīng)，房價會發(fā)生一定波動，但慢慢就會平靜。

長遠(yuǎn)來看，房地產(chǎn)稅對房價不會有影響。房價主要由供需關(guān)系決定，對房價影響較大的主要是貨幣政策等，房地產(chǎn)稅收對房價的影響有限。

房地產(chǎn)稅的出臺，可能會影響房地產(chǎn)投資收益。因為當(dāng)房地產(chǎn)供應(yīng)方相對弱勢時，投資者可能要自掏腰包來支付房地產(chǎn)稅，這會使得投資收益下降;但若是供不應(yīng)求的市場，房地產(chǎn)稅能成功轉(zhuǎn)嫁給承租人。

應(yīng)當(dāng)強(qiáng)調(diào)，房地產(chǎn)稅能促進(jìn)資源的合理利用。若沒有房地產(chǎn)稅，房屋空置成本很低;有了房地產(chǎn)稅后，能加大房屋的供應(yīng)。

現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)偏冷、處于轉(zhuǎn)型階段，推出房地產(chǎn)稅難度確實很大。除了像北京、這些極少數(shù)城市之外，其他城市，尤其是一些三四線城市，房地產(chǎn)普遍供大于求，有些城市房價持續(xù)下降。

但我個人認(rèn)為不能因為經(jīng)濟(jì)暫時趨緩就不深化房地產(chǎn)稅改革，一些人認(rèn)為房地產(chǎn)稅會成為壓垮房地產(chǎn)市場的最后一根稻草，這也是不對的。因為經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型本身就需要深化財稅體制改革，具體而言要降低商業(yè)、服務(wù)業(yè)等行業(yè)稅賦，這就更加需要推動房地產(chǎn)稅的改革。如果擔(dān)心對房地產(chǎn)市場的不利影響，從而停止財稅體制改革，那經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型從何談起?