最近，新房二手房政策端可謂齊發(fā)力，但二手房回穩(wěn)速度明顯比新房快。

先來(lái)看一組數(shù)據(jù)：

9月，重點(diǎn)21城二手房共成交1096萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)24.6%。而重點(diǎn)21城新房成交1273萬(wàn)平方米，同比下降14%。

兩者數(shù)據(jù)對(duì)比明顯可以看出，二手房保持著一定的成交熱度，而新房仍在筑底。

再來(lái)看2022年前9月成交數(shù)據(jù)：

1-9月，重點(diǎn)21城二手房共成交9210萬(wàn)平方米，同比下降25.3%。新房成交面積1.01億平方米，同比降幅達(dá)到40.2%。新房、二手房累計(jì)成交數(shù)據(jù)均未回到去年同期水平，但從降幅來(lái)看，二手房累計(jì)成交降幅較新房已顯著收窄14.9個(gè)百分點(diǎn)。

在市場(chǎng)信心缺失的情況下，購(gòu)房者也在二手房和新房之間不斷權(quán)衡，然而受利好政策影響以及二手房市場(chǎng)帶來(lái)的確定性，購(gòu)房者購(gòu)房意愿轉(zhuǎn)移至二手房，二手房回穩(wěn)速度明顯好于新房。

       01

       購(gòu)房需求

       向二手房轉(zhuǎn)移

    房地產(chǎn)市場(chǎng)信心在不斷恢復(fù)。

中國(guó)人民銀行2022年第三季度城鎮(zhèn)儲(chǔ)戶(hù)問(wèn)卷調(diào)查報(bào)告顯示，未來(lái)三個(gè)月，有17.1%的居民打算購(gòu)房，這一比例高于二季度的16.9%。購(gòu)房這一項(xiàng)支出，排在了第六位。

很大一部分購(gòu)房者，尤其是剛需，開(kāi)始從新房轉(zhuǎn)向二手房，從節(jié)點(diǎn)來(lái)看，6月以來(lái)蔓延的新房停工、斷貸等風(fēng)波事件發(fā)酵，二手房置業(yè)偏好明顯上升。

CRIC數(shù)據(jù)顯示，6、7兩月，重點(diǎn)21城二手房成交迭創(chuàng)年內(nèi)新高，同比跌幅大幅收窄至12.29%和5.73%，整體降幅收窄至15%以?xún)?nèi)。而同一階段的新房市場(chǎng)也開(kāi)始出現(xiàn)復(fù)蘇跡象，6、7兩月成交規(guī)模降幅收窄至30%以?xún)?nèi)。

8月來(lái)到了轉(zhuǎn)折點(diǎn)，重點(diǎn)21城二手房共成交1236萬(wàn)平方米，年內(nèi)同比首次轉(zhuǎn)為正增長(zhǎng)，增幅達(dá)到10.57%。隨后的9月，受到一系列利好影響帶動(dòng)，需求進(jìn)一步釋放，9月重點(diǎn)21城二手房共成交1096萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)25.3%。

反觀(guān)新房市場(chǎng)，8月新房成交規(guī)模較7月進(jìn)一步下降，累計(jì)降幅增加7個(gè)百分點(diǎn)至27.95%，9月21城新房成交有所回頭，同比降幅收窄12.9個(gè)百分點(diǎn)至15.05%。

進(jìn)入10月份，二手房成交依然好于新房。

從周度數(shù)據(jù)來(lái)看，CRIC數(shù)據(jù)顯示，第41周（10.3-10.9），15個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市成交46.3萬(wàn)平方米，同比上漲49%，國(guó)慶成交高于2021年同期。其中，一線(xiàn)城市北京和深圳均同比正增；二三線(xiàn)城市中青島和東莞成交熱度較高，杭州和蘇州等也同比上漲。

再來(lái)看新房，第41周（10.3-10.9）受?chē)?guó)慶假期備案延遲影響，各能級(jí)成交環(huán)比均顯著下滑，尤其國(guó)慶黃金周市場(chǎng)整體弱于去年。

      02

      16城執(zhí)行“帶押過(guò)戶(hù)”

       激活二手房市場(chǎng)

    實(shí)際上，二手房之所以能夠快速回穩(wěn)，與政策的松綁以及二手房的確定性有很大關(guān)系，尤其是一系列針對(duì)二手房定向?qū)捤傻恼�策，比如“支持退還換購(gòu)住房個(gè)稅”，以及至少13城取消或放松二手房指導(dǎo)價(jià)，尤其是近期多個(gè)城市執(zhí)行二手房“帶押過(guò)戶(hù)”，縮短二手房交易期限，進(jìn)一步激活二手房市場(chǎng)。

據(jù)CRIC不完全統(tǒng)計(jì)，截至目前，已有21城發(fā)布了二手房“帶押過(guò)戶(hù)”相關(guān)內(nèi)容，其中深圳、蘇州、濟(jì)南等16城落地執(zhí)行二手房“帶押過(guò)戶(hù)”業(yè)務(wù)，北京則試行“連環(huán)單”業(yè)務(wù)并行辦理；另外，廣州、西安、徐州等5城均發(fā)文推廣二手房“帶押過(guò)戶(hù)”模式。

何謂二手房“帶押過(guò)戶(hù)”？

意思是指不解除房屋抵押，也可以辦理過(guò)戶(hù)登記。這種方式既減輕了房東籌資提前還貸壓力，又大幅縮短二手房交易期限。而北京的“連環(huán)單”業(yè)務(wù)并行辦理則是優(yōu)化購(gòu)房資格核驗(yàn)規(guī)則，將原需按順序先后辦理的房屋賣(mài)出、買(mǎi)入業(yè)務(wù)調(diào)整為并行辦理，提升二手房交易效率、縮短交易期限。

以北京為例，利好政策落地后二手房成交明顯增加。

第39周，北京試行“連環(huán)單”業(yè)務(wù)并行辦理，二手房成交升至32萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)29%。第40周，北京二手房成交進(jìn)一步提升至38萬(wàn)平方米，創(chuàng)年內(nèi)單周新高，環(huán)比增長(zhǎng)19%。

但部分城市可以說(shuō)影響有限，一些城市幾乎影響不大，二手房成交基本保持平穩(wěn)。

以深圳為例，第36周，深圳落地執(zhí)行二手房“帶押過(guò)戶(hù)”，但二手房成交跌至3.1萬(wàn)平方米，環(huán)比下降33%，第37-40周，深圳二手房成交逐步提升至4.1萬(wàn)平方米，周均環(huán)比漲幅基本控制在10%以?xún)?nèi)，第40周，深圳二手房成交跌至3.8萬(wàn)平方米，環(huán)比下降6%。

       03

       四季度二手房熱度

       仍將好于新房

       對(duì)比二手房市場(chǎng)，新房市場(chǎng)端利好政策也是不斷。

9月29日，央行、銀保監(jiān)會(huì)決定階段性調(diào)整差別化住房信貸政策，符合條件的城市政府，可自主決定在2022年底前階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)匦掳l(fā)放首套住房貸款利率下限。

截至目前，已有超60城下調(diào)房貸利率，大多數(shù)城市的首套房貸利率下限達(dá)到了4.1%的標(biāo)準(zhǔn)，部分城市首套房商貸利率甚至已“破4”。公開(kāi)信息顯示，目前石家莊、武漢、宜昌、襄陽(yáng)等地首套房貸利率均下降至4%以下，創(chuàng)下近幾年的歷史低位。

9月30日，央行時(shí)隔7年再次下調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率，自2022年10月1日起，下調(diào)首套個(gè)人住房公積金貸款利率0.15個(gè)百分點(diǎn)，5年以下（含5年）和5年以上利率分別調(diào)整為2.6%和3.1%。目前多城已執(zhí)行最低利率水平。

房貸利率下調(diào)的刺激作用有多大？

對(duì)于打算計(jì)劃的人群而言，房貸利率下調(diào)是實(shí)打?qū)嵉睦�好，但�?duì)于一部分信心較弱的人群來(lái)說(shuō)，刺激效果有限，受限于房?jī)r(jià)、首付款等多種因素影響，這部分人仍選擇觀(guān)望。

近一年內(nèi)計(jì)劃置業(yè)的吳先生表示，房貸利率下調(diào)一定程度上會(huì)影響他的購(gòu)房決策，但其所在的強(qiáng)二線(xiàn)城市房貸利率下調(diào)空間有限，而公積金貸款額度并不高，所以整體對(duì)其購(gòu)房決策并不會(huì)起到?jīng)Q定性作用，但商貸及公積金貸款利率下調(diào)的組合拳，會(huì)縮短其購(gòu)房時(shí)間。

從新房周度成交數(shù)據(jù)也可以窺見(jiàn)一二。CRIC數(shù)據(jù)顯示，第41周，各能級(jí)城市新房成交指數(shù)不斷下滑，其中一線(xiàn)城市成交指數(shù)為30.61，環(huán)比下降124.35。具體城市來(lái)看，上海、廣州、深圳成交沖高回落，第40周成交分別高達(dá)35萬(wàn)、24萬(wàn)、15萬(wàn)平方米，都處在年內(nèi)較高位，第41周均下滑至10萬(wàn)平方米以下，而北京成交連續(xù)2周下滑。

而二手房市場(chǎng)的政策提振作用也逐漸弱化，因政策影響有限，在重點(diǎn)城市回穩(wěn)之后，仍有城市成交有所下滑，也意味著政策力度逐漸釋放，對(duì)二手房市場(chǎng)提振效果逐漸走弱。

但相較于新房而言，二手房市場(chǎng)熱度或?qū)⑻嵘�，二手房成交或�(qū)⒚黠@好于新房，北京、上海、杭州等成交增長(zhǎng)明顯，武漢、天津、重慶等需折價(jià)交易。

四季度二手房市場(chǎng)是否會(huì)繼續(xù)延續(xù)上行，新房、二手房市場(chǎng)誰(shuí)將率先回穩(wěn)？從潛在購(gòu)房需求來(lái)看，都很難。數(shù)據(jù)顯示，9月新增住戶(hù)部門(mén)中長(zhǎng)期貸款3456億元，同比仍下降26%。

這意味著無(wú)論是回穩(wěn)跡象明顯的二手房，還是疲軟的新房，市場(chǎng)信心都還尚未恢復(fù)，在購(gòu)房需求整體“縮水”的情況下，二手房市場(chǎng)很難走出獨(dú)立的持續(xù)上漲行情，但隨著政策暖風(fēng)的發(fā)酵，二手房置換成本下降、交易期限有所縮短，一定程度上會(huì)刺激二手房置業(yè)，疊加購(gòu)房者對(duì)于新房交付問(wèn)題的擔(dān)憂(yōu)，二手房成交或?qū)⒊掷m(xù)上升。

而在有限的需求分流之下，新房市場(chǎng)年底也難以“翹尾”，購(gòu)買(mǎi)力以及需求相對(duì)穩(wěn)定的一線(xiàn)城市及強(qiáng)二線(xiàn)城市，同比降幅會(huì)進(jìn)一步收窄，而弱二線(xiàn)以及三四城市，信貸政策刺激作用弱化之后，將面臨購(gòu)房群體容量與購(gòu)買(mǎi)力雙重收窄的情況。