6月17日，港股的物業(yè)管理板塊保持低迷走勢，大部分上市公司收跌，市值較2021年上半年的高點依然有較大幅度的縮水。

資本市場的反應(yīng)折射出物業(yè)管理行業(yè)單純以規(guī)模制勝的時代已經(jīng)過去了，舊共識破滅，新共識未成。在這樣的混沌狀態(tài)，頭部物業(yè)公司試圖尋找新的模式和路徑。

6月10日，保利物業(yè)正式進駐廣州市的琶洲街道，以第三方社會服務(wù)單位承擔琶洲街道全域化管理服務(wù)，今年該公司新簽約的所有公共服務(wù)項目，都將采用統(tǒng)一的初始化清單管理，由此補上了其全業(yè)態(tài)標準化的最后一塊拼圖。在100多公里外的深圳，萬物云的首批蝶城試點——坂田項目已經(jīng)取得階段性成果，通過擴大服務(wù)半徑，8個住宅項目首次實現(xiàn)盈利。

頭部企業(yè)的新實踐

琶洲街道的管理團隊拿到的是一份包含了78個項目的公服項目初始化清單，根據(jù)重要性和時間的緊迫性分為4個維度，既有管理要求，又有操作方法，方便項目管理人員循序漸進的按步驟落位。

2022年，保利物業(yè)的工作重心之一就是推進公共服務(wù)業(yè)務(wù)的標準化，加大該板塊的拓展力度。該公司是較早開展公共服務(wù)業(yè)務(wù)的物業(yè)公司之一，2016年就已接手浙江西塘景區(qū)，負責公共服務(wù)和基層協(xié)同治理。2年后，該公司與嘉善縣天凝鎮(zhèn)簽署公共服務(wù)項目協(xié)議，從客服、工程、綠化、保潔、安防等全方位對天凝鎮(zhèn)實行“全域化管理服務(wù)”，成為全國首個提供鄉(xiāng)鎮(zhèn)公共治理的物業(yè)企業(yè)，形成與政府合作的城鎮(zhèn)全域生態(tài)模式。

2021年，嘉善縣的單年合同金額提升至1.3億元，保利物業(yè)來自公共服務(wù)物業(yè)管理的收入也較2020年上漲81.8%，新簽約公共服務(wù)單年合同金額達9.5億元，千萬級以上項目數(shù)23個�；�于先發(fā)和央企背景優(yōu)勢，以及回款率高、利潤率與住宅相近的特點，保利物業(yè)對這個板塊有著較高的期待值。該公司管理層在3月份的業(yè)績會上強調(diào)，現(xiàn)階段公共服務(wù)是公司發(fā)力的重點。

據(jù)保利物業(yè)方面介紹，今年該公司總結(jié)了過去六年在公共服務(wù)領(lǐng)域的管理經(jīng)驗，以滿足甲方需求為導向，以標準化建設(shè)為目的，形成了統(tǒng)一的公服進場管理模式和初始化清單，為一線提供詳細的操作指引，細化到項目簽約后要開幾次會、每次決議什么事項，就連進駐儀式等都有標準模板、詳細規(guī)范，這就擺脫了對團隊能力的依賴和區(qū)域差異化的限制，有助于項目的迅速拓展以及項目落地后穩(wěn)定服務(wù)品質(zhì)。

蝶城是萬物云在2021年提出的“街道戰(zhàn)略”，即圍繞一條街道內(nèi)服務(wù)者可達的20分鐘服務(wù)圈，打造一個高濃度、高效率的服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，通過遠程運營與混合服務(wù)提升空間效率、實現(xiàn)“開源節(jié)流”。按照蝶城的模型，物業(yè)服務(wù)將打破單個小區(qū)或者寫字樓的局限，一個蝶城內(nèi)可以容納10個以上的小區(qū)和寫字樓，涉及住宅、商企、城市空間等多種業(yè)態(tài)，服務(wù)范圍實現(xiàn)10倍以上的提升。

今年，該公司在深圳、武漢、佛山、中山、南京、蘇州、杭州等地，篩選了14個區(qū)域，作為首批構(gòu)建蝶城的試點。萬物云將在這些區(qū)域進行大量的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，涵蓋數(shù)字化基礎(chǔ)設(shè)施、公共設(shè)施、設(shè)備與任務(wù)調(diào)度平臺等，并進行四保（保安、保潔、保綠、保修）流程的變革，通過遠程服務(wù)替代現(xiàn)場服務(wù)、機器服務(wù)替代人工服務(wù)的方式，降低四保供應(yīng)鏈的采購成本。同時，在蝶城內(nèi)拓展住宅空間、商企空間、城市空間的新項目，提升項目濃度，開展更多的增值服務(wù)。

在坂田街道這個試點，萬物云有8個在管的住宅項目，在管戶數(shù)達到19400戶，占坂田街道總戶數(shù)的31%，還有五園萬科里等6個商寫項目，服務(wù)員工數(shù)量超過2000人。萬物云簽約的住宅、商企面積，占街道總建筑面積的33.5%。

據(jù)了解，由于單價低、容積率低等原因，坂田街道的住宅物業(yè)項目常年處于虧損狀態(tài)。今年開始，通過四保一體化的變革，8個住宅項目人效比提升達到20%以上，根據(jù)萬物云管理層于5月份披露的信息，坂田項目已在第一季度首次實現(xiàn)盈利。6月17日，萬物云相關(guān)人士對中國房地產(chǎn)報記者透露，預計到今年底，盈利的蝶城項目有望達到38個。

野蠻生長后 行業(yè)何去何從？

2021年，房地產(chǎn)開發(fā)板塊經(jīng)歷了冰火兩重天的洗禮，物業(yè)行業(yè)也無法獨善其身，以規(guī)模驅(qū)動市值增長的故事不再受歡迎。

中指研究院的數(shù)據(jù)顯示，截至5月13日，物業(yè)服務(wù)行業(yè)共有59家主板上市公司，其中香港55家，A股4家。2021年，物業(yè)上市公司的管理規(guī)模依然保持大幅增長，截至2021年底，物業(yè)上市公司在管面積均值為1.1億平方米，同比增長44.3%，合約面積均值1.6億平方米，同比增長37.6%。港股物業(yè)服務(wù)板塊總市值在2020年四季度一路高歌猛進，進入2021年之后維持高位，6月末突破萬億港元。但隨后迎來了較大幅度的調(diào)整，到2022年5月13日下降到4464.9億港元。

在中海物業(yè)主席張貴清看來，規(guī)模仍然是短期內(nèi)物業(yè)企業(yè)追求的重點。但是管理的強化，品質(zhì)的提升同樣迫在眉睫。整體而言，他認為物業(yè)行業(yè)在行業(yè)整合期，行業(yè)集中度會進一步加強，逐漸度過野蠻增長期，進入有序的發(fā)展階段。

萬物云首席執(zhí)行官朱保全認為，輕資產(chǎn)公司需要找到融資之后的投資路徑，這個路徑不只是通過并購買規(guī)模和利潤。他表示，未來，非住宅賽道會成為行業(yè)競逐的新場景，萬物云的住宅物業(yè)增速會控制在30%以內(nèi)，商業(yè)物業(yè)應(yīng)該在30%至60%的增速，城市物業(yè)應(yīng)該大于60%的增速，城市服務(wù)將成為最具增長性的板塊。鑒于對傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)效率瓶頸的思考，萬物云提出了“街道戰(zhàn)略”，縱向挖掘行業(yè)的發(fā)展空間，重構(gòu)物業(yè)的增長方式。據(jù)悉，該公司計劃打造340座蝶城，預計3年至5年后，每一個蝶城會形成過億元的營收。

最終，萬物云希望成為一個優(yōu)秀的科技物業(yè)公司，通過科技手段，突破物業(yè)傳統(tǒng)行業(yè)的作業(yè)方法和管理層級化。萬物云首席科學家丁險峰最近接受媒體采訪時表示，實現(xiàn)指數(shù)型增長，要求商業(yè)模式和原來物業(yè)商業(yè)模式不一樣，萬物云在物業(yè)這條賽道里面沒有競爭對手，但是隔壁賽道——物流賽道、經(jīng)紀人賽道有類似的對手，比如說菜鳥科技、順豐科技等。

對于行業(yè)發(fā)展的底層邏輯，保利物業(yè)也有一些新思考。該公司認為，物業(yè)板塊市值的大調(diào)整，根本原因并非因為物業(yè)行業(yè)的賽道邏輯不再成立，而是現(xiàn)階段的生產(chǎn)關(guān)系，無法滿足宏大敘事下的生產(chǎn)力要求，使得故事僅停留在故事上。一方面，以外延式并購為驅(qū)動邏輯的規(guī)模高增長，愈發(fā)不可持續(xù)，行業(yè)的發(fā)展需要新的驅(qū)動力，由“規(guī)模紅利”邁向“產(chǎn)品紅利”。另一方面，物業(yè)行業(yè)的紅火也無法遮蓋行業(yè)尚處于跑馬圈地的初級發(fā)展階段的事實。在這個發(fā)展階段，物業(yè)行業(yè)整體上是混沌、無序的，缺乏良性、規(guī)范的市場生態(tài)環(huán)境，對于行業(yè)進化的新方向、新路徑，市場尚缺乏共識。

“現(xiàn)在進入200個城市，未來要進入300個城市，目前管理一兩千個項目，未來管理5000個項目。企業(yè)的能力能不能跟上規(guī)模的增長？要批量獲得客戶的委托和支持，缺的不是個性化，而是標準化�！北＠�物業(yè)總經(jīng)理吳蘭玉對中國房地產(chǎn)報記者表示，目前物業(yè)行業(yè)最大的矛盾就是沒有標準，普遍要求個性化，造成了甲乙雙方之間的雙輸局面。物業(yè)企業(yè)從自己的角度做了不少實踐，各種業(yè)態(tài)都突破了，但沒有形成共識，推動行業(yè)標準的形成。而沒有標準的行業(yè)無法良性發(fā)展，也產(chǎn)生不了優(yōu)秀的企業(yè)。

她認為，物業(yè)行業(yè)急需一場新的革命，通過生產(chǎn)要素的標準化、體系化解決生產(chǎn)關(guān)系與更高生產(chǎn)力的匹配問題，進而推動行業(yè)的成熟化、規(guī)范化發(fā)展。也就是說，行業(yè)的服務(wù)模式需從“現(xiàn)澆式”進化到“裝配式”，將以管理為中心、以成本倒推定價、過度依賴線下、聚焦于基礎(chǔ)服務(wù)的傳統(tǒng)服務(wù)模式，升級為以客戶為中心、通過品質(zhì)兌現(xiàn)程度來定價、以數(shù)字化工具為底座的專業(yè)管理和以產(chǎn)業(yè)鏈集成為載體的多元化發(fā)展。物業(yè)是一個可長久發(fā)展的行業(yè)，“不要這么急躁地開發(fā)它，最好就是自我革命，不要等著別人去顛覆�！�