在專家看來，全國統(tǒng)一的預(yù)售資金監(jiān)管方式最大的變化是明確統(tǒng)一了監(jiān)管額度的確定方式，讓房地產(chǎn)開發(fā)資金圍繞產(chǎn)品循環(huán)而循環(huán)

日前，一則“規(guī)范商品房預(yù)售資金監(jiān)管的意見”于近日制定出臺的消息，引來業(yè)界廣泛的關(guān)注。消息稱，2022年元月，文件由住建部、人民銀行和銀保監(jiān)會三部門聯(lián)合發(fā)布。

長期以來，預(yù)售資金問題一直頗受外界詬病，比如部分房企違規(guī)挪用預(yù)售資金致使項目無法復(fù)工，而嚴(yán)格監(jiān)管又可能陷入囚徒困境，可能阻礙良性循環(huán)。在分析看來，“房地產(chǎn)是一個大循環(huán)，不能變成每個城市的小資金池”，統(tǒng)一的監(jiān)管是勢在必行。

預(yù)售資金監(jiān)管新政與過去相比，到底有哪些變化？是否更加有效促進房地產(chǎn)行業(yè)資金的良性循環(huán)？有何積極影響？《中國房地產(chǎn)金融》日前專訪了中國社會科學(xué)院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛，貝殼研究院首席市場分析師許小樂，廈門國際銀行投行分析員、國家金融與發(fā)展實驗室特聘研究員任濤。

在專家看來，全國統(tǒng)一的預(yù)售資金監(jiān)管方式最大的變化是明確統(tǒng)一了監(jiān)管額度的確定方式；讓房地產(chǎn)開發(fā)資金圍繞產(chǎn)品循環(huán)而循環(huán)，改變過去以資金循環(huán)為主導(dǎo)的房地產(chǎn)發(fā)展模式；預(yù)售資金監(jiān)管制度標(biāo)準(zhǔn)化，將進一步放大房企運營能力差異，銀行執(zhí)行起來可能便會存在一定困難，不同銀行之間的相互博弈也會在一定程度上削弱執(zhí)行效力。

1、改變過去以資金循環(huán)為主導(dǎo)房地產(chǎn)發(fā)展模式

《中國房地產(chǎn)金融》：眼下出臺規(guī)范商品房預(yù)售資金監(jiān)管的背景與時機，您認(rèn)為有哪些重大考量？

許小樂：此次商品房預(yù)售資金監(jiān)管的背景正處于一個兩難的關(guān)鍵時刻：既要保交付防爛尾，也要防過度監(jiān)管加壓。

近年來，房企的經(jīng)營壓力日益增大，一些開發(fā)企業(yè)將預(yù)售資金作為資金池，由集團統(tǒng)一調(diào)配使用，用于支付土地款、員工工資、償還債務(wù)，等等，增加了爛尾的風(fēng)險。各地政府加大了對房企預(yù)售資金監(jiān)管的規(guī)范力度，2020年以來與預(yù)售資金監(jiān)管有關(guān)的各地政策173個，其中涉及預(yù)售資金監(jiān)管的114個，專門的預(yù)售資金管理辦法或規(guī)定31個（包含征求意見稿）。去年下半年，少數(shù)頭部房企爆出債務(wù)違約，影響產(chǎn)品交付，部分城市政府為保障消費者權(quán)益，加強預(yù)售資金監(jiān)管，保障房企交付。

但是，在房企資金流動性壓力較大的背景下，部分城市過嚴(yán)的預(yù)售資金監(jiān)管使房企資金狀況更加緊張，減少了房企償債的能力，可能加劇債務(wù)違約。2021年初有銀行劃扣項目預(yù)售資金用以抵償貸款，導(dǎo)致賬面余額不能足額支付剩余工程建設(shè)。

在這種兩難的背景之下，為了避免債權(quán)人、房企、銀行與地方政府陷入多方博弈，防止房地產(chǎn)風(fēng)險進一步蔓延，建立全國統(tǒng)一的預(yù)售資金監(jiān)管辦法是非常及時的。對部分城市政策“適度糾偏”，滿足合理資金需求，在保障交樓的同時穩(wěn)定企業(yè)預(yù)期和資金流。

倪鵬飛：主要基于三重考量：

第一，更好地落實房地產(chǎn)預(yù)售資金監(jiān)管的本意。保證資金安全，防止開發(fā)企業(yè)將預(yù)售資金不當(dāng)轉(zhuǎn)移或者挪用，更好地保護購房者的權(quán)益，也更好地保證房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)理性、規(guī)范和健康運行，減低房地產(chǎn)金融及房地產(chǎn)市場風(fēng)險，促進房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)發(fā)展。

第二，提升資金利用的靈活性。促進監(jiān)管資金及時充分利用和良性循環(huán)，減少資金沉淀，讓資金盡量地流動起來和循環(huán)起來。發(fā)揮預(yù)售資金的作用，也緩解房地產(chǎn)企業(yè)的資金緊張。

第三，促進房地產(chǎn)企業(yè)加快開發(fā)銷售和產(chǎn)權(quán)登記的速度，促進以產(chǎn)品開發(fā)為主線的房地產(chǎn)開發(fā)循環(huán)體系形成。將資金利用嚴(yán)格與房地產(chǎn)開發(fā)的各個環(huán)節(jié)匹配在一起，倒逼房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極依次完成房地產(chǎn)開發(fā)各個環(huán)節(jié)。讓房地產(chǎn)開發(fā)資金圍繞產(chǎn)品循環(huán)而循環(huán)，改變過去以資金循環(huán)為主導(dǎo)的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式。

任濤：自2021年下半年地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)陷入流動性危機以來，因預(yù)售資金監(jiān)管不到位而引起的爛尾樓及系列維權(quán)事件頻頻出現(xiàn)，為確保項目順利完工、防范區(qū)域風(fēng)險聚焦以及承擔(dān)屬地管理責(zé)任的考慮，各地紛紛出臺了預(yù)售資金相關(guān)文件，以加強預(yù)售資金監(jiān)管。

由于預(yù)售資金制度體現(xiàn)為屬地管理、因城施策，因各地政策不一、導(dǎo)向不明、分工不清以及諸多現(xiàn)實層面的博弈使得預(yù)售資金監(jiān)管本身存在一定問題，雖然各地區(qū)出臺預(yù)售資金監(jiān)管在防范項目爛尾、防范區(qū)域聚焦等方面能夠起到一定積極作用，但由于各地為政，沒有統(tǒng)籌全盤考慮，從而產(chǎn)生了一定合成謬誤困境，反而進一步加劇了地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的流動性壓力。

預(yù)售資金在地產(chǎn)開發(fā)資金來源中占比達到30%左右，相關(guān)政策的優(yōu)化對于暢通地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展具有重要作用。但是一直以來全國層面并沒有統(tǒng)一的預(yù)售資金監(jiān)管指導(dǎo)文件，此次能夠從全國層面進行統(tǒng)籌，明確整體方向，并給予各地區(qū)一定的靈活調(diào)整空間，有助于各地分散的預(yù)售資金監(jiān)管做法得到相應(yīng)矯正，也表明政策層面已經(jīng)開始考慮如何通過優(yōu)化預(yù)售資金監(jiān)管來推動地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

2、首次將預(yù)售資金監(jiān)管全國統(tǒng)一規(guī)定

《中國房地產(chǎn)金融》：一直以來，有分析認(rèn)為，房企危機下政府加強預(yù)售資金監(jiān)管，可能阻礙資金循環(huán)。眼下的監(jiān)管辦法與過去相比，有哪些重大的相同與不同？  

任濤：如前所述，先前由于各地預(yù)售資金監(jiān)管要求不同，導(dǎo)致各地在紛紛加強預(yù)售資金監(jiān)管的同時，產(chǎn)生了一些合成謬誤。此次從全國層面出臺的預(yù)售資金監(jiān)管文件，整體上看吸取了各地預(yù)售資金監(jiān)管的優(yōu)秀實踐進行了統(tǒng)一，如明確預(yù)售資金各流程監(jiān)管的主體責(zé)任與關(guān)鍵環(huán)節(jié)、按預(yù)售許可證設(shè)立監(jiān)管賬戶、明確預(yù)售資金監(jiān)管額度根據(jù)項目工程造價確定、明確超過監(jiān)管額度的資金可以自由提用、監(jiān)管資金必須專款專用、提取資金使用范圍僅限于項目及其相關(guān)支出，等等。

同時，預(yù)售資金監(jiān)管文件也有一些不同的點，如明確預(yù)售資金監(jiān)管銀行要通過招標(biāo)形式確定；僅明確了首次撥付節(jié)點和最后撥付節(jié)點，但對中間的具體撥付節(jié)點沒有明確，由各地靈活調(diào)整。因此，整體來看，此次預(yù)售資金監(jiān)管文件應(yīng)屬指導(dǎo)性文件，具體如何實施和優(yōu)化調(diào)整還有待進一步觀察，這其中各地仍具有相當(dāng)?shù)撵`活性，當(dāng)然這一過程中各地住建部門、央行與銀保監(jiān)會派出機構(gòu)在進行窗口指導(dǎo)時便有了一定依據(jù)。

倪鵬飛：過去的商品房預(yù)售款監(jiān)管的具體辦法，主要由各地房地產(chǎn)管理部門制定。本次房地產(chǎn)預(yù)售資金監(jiān)管，住建部、人民銀行和銀保監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于規(guī)范商品房預(yù)售資金監(jiān)管的意見》首次將預(yù)售資金監(jiān)管全國統(tǒng)一規(guī)定，明確了預(yù)售資金監(jiān)管的基本標(biāo)準(zhǔn)。對監(jiān)管資金監(jiān)管額度、交納范圍、取用條件等進行了明確。各地在此基礎(chǔ)上因城施策制定細(xì)則。

對于那些仍未建立商品房預(yù)售款監(jiān)管的相關(guān)制度，或者實際執(zhí)行浮于表面，存在一定的監(jiān)管漏洞的城市，可以有效彌補政策短板保證項目交付。

對于那些已建立商品房預(yù)售款監(jiān)管制度且監(jiān)管過嚴(yán)的城市，如預(yù)售資金監(jiān)管存在政策不明確、提取基數(shù)和提取比例過高、提取節(jié)奏不合理等問題的解決，有助于回歸合意監(jiān)管范圍，從而促進資金有效利用和良性循環(huán)。

另外在通過“招標(biāo)確定監(jiān)管銀行”、“商業(yè)銀行依約履行賬戶管理責(zé)任”、“住建部門、開發(fā)企業(yè)和商業(yè)銀行簽訂三方監(jiān)管協(xié)議”、“實行資金全過程監(jiān)管”、“保障資金�？顚Ｓ谩薄ⅰ疤岣哔Y金管理服務(wù)水平”、“完善工作機制”等方面做出了新的規(guī)定。

總體上，一方面，提升了預(yù)售資金監(jiān)管有效性和效率；另一方面，也提升了預(yù)售資金使用效率。

許小樂：全國統(tǒng)一的預(yù)售資金監(jiān)管方式最大的變化是明確統(tǒng)一了監(jiān)管額度的確定方式。城市層面的資金監(jiān)管額度確定方式存在差異。如，北京、天津、漳州等城市設(shè)定每平方米底線，如北京要求每平方米不得低于5000元；合肥、福州等在工程造價基礎(chǔ)上上浮20%作為重點監(jiān)管額度，精裝交房額外增加監(jiān)管額度；太原、昆明等城市按照預(yù)售資金的百分比確定重點監(jiān)管額度，太原為30%、昆明為40%；長沙、惠州、溫州等城市對全部購房資金進行監(jiān)管。2021年重慶取消了對信用資質(zhì)不同的開發(fā)企業(yè)實行差別化資金監(jiān)管額度，全部采用最高比例進行監(jiān)管。此次意見明確統(tǒng)一監(jiān)管額度為“確保項目竣工交付所需的資金額度”，避免監(jiān)管額度不統(tǒng)一、擴大化。

全國預(yù)售資金監(jiān)管方式也統(tǒng)一了資金收取的時間節(jié)點。以往各城市大多采取取得預(yù)售證后由購房人直接將款項轉(zhuǎn)入監(jiān)管賬戶的方式。去年下半年房企違約事件發(fā)生后，部分城市通過收緊預(yù)售資金監(jiān)管預(yù)防“交付風(fēng)險”，也有城市收緊力度較大。比如，2021年11月《石家莊市新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法（征求意見稿）》中提出“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)保證在取得《商品房預(yù)售許可證》后2個月內(nèi)通過預(yù)售房款或自有資金打入監(jiān)管賬戶”，這樣讓房企遭遇更大的流動性壓力。此次意見統(tǒng)一了節(jié)點為網(wǎng)簽備案時預(yù)售資金同步存入監(jiān)管賬戶。

3、給房企靈活使用資金留出了通道

《中國房地產(chǎn)金融》：有消息稱，合理確定監(jiān)管額度，監(jiān)管賬戶內(nèi)的資金達到監(jiān)管額度后，超出監(jiān)管額度的資金可由開發(fā)企業(yè)提取使用。如何看待這個規(guī)定？

倪鵬飛：在當(dāng)前房地產(chǎn)下行，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)運行普遍艱難，保交付、防爛尾壓力增大的情況下，各地監(jiān)管部門紛紛提升了對當(dāng)?shù)仨椖款A(yù)售資金的監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)，使得房企對賬面資金的調(diào)度能力變差，進一步加劇了流動性緊張的局面�！氨O(jiān)管賬戶內(nèi)的資金達到監(jiān)管額度后，超出監(jiān)管額度的資金可由開發(fā)企業(yè)提取使用”的規(guī)定，有助于促進房企資金周轉(zhuǎn)、現(xiàn)金流的適度改善和房地產(chǎn)開發(fā)良性循環(huán)。

總體上，在確保項目交付的前提下，同時提高商品房預(yù)售資金使用靈活性，有助于行業(yè)基本面改善和投資者信心提振。

許小樂：預(yù)售資金是地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)最重要的資金來源，預(yù)計占到地產(chǎn)開發(fā)項目資金來源的40%左右。如果擴大資金監(jiān)管的額度標(biāo)準(zhǔn)，導(dǎo)致預(yù)售資金無法發(fā)揮融資作用，破壞開發(fā)企業(yè)自身的資金循環(huán)。因此，此次意見明確，只要賬戶內(nèi)資金達到監(jiān)管額度，開發(fā)企業(yè)就能自己使用，給房企靈活使用資金留出了通道，能夠在保障交樓的同時給房企最大的資金靈活性。

任濤：這個規(guī)定并不新鮮，實際上目前各地預(yù)售資金監(jiān)管制度對此均有涉及，且多明確了重點監(jiān)管額度，超出重點監(jiān)管額度的部分可以在滿足一定條件的情況下申請進行提取，只不過在重點監(jiān)管額度的計算基準(zhǔn)上各地存在一定差異�，F(xiàn)在市場普遍認(rèn)為，監(jiān)管額度的確定能夠釋放出相應(yīng)的可動用資金來緩解地產(chǎn)行業(yè)的流動性危機，但我們認(rèn)為最終能夠釋放的資金體量目前還不好說，這主要取決于各地具體實施時超出部分提取條件的設(shè)定靈活性。

4、確實需要建立一個健全的監(jiān)管機制

《中國房地產(chǎn)金融》：有消息稱，按工程進度及時撥付資金，商業(yè)銀行依約履行賬戶管理責(zé)任，實行資金全過程監(jiān)管。從執(zhí)行層面，您如何看？

倪鵬飛：這個監(jiān)管確實需要建立健全的監(jiān)管機制。首先，每個節(jié)點撥付的金額和比例需要各地的住建部門、人民銀行和銀保監(jiān)會以及相關(guān)商業(yè)銀行部門在協(xié)商的基礎(chǔ)上做出確定。其次，要建立監(jiān)管體系和監(jiān)管機制。可能需要委托三方認(rèn)可的第三方監(jiān)管機構(gòu)，對監(jiān)管進度實時進行監(jiān)管和報告，商業(yè)銀行、住建部門，以及金融監(jiān)管部門不定期進行抽查�；蛘叻康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)在申請資金時，首先提請以及同時得到第三方監(jiān)管者進行實地監(jiān)測，達到要求提供相關(guān)證明手續(xù)，開發(fā)企業(yè)依據(jù)相關(guān)證明手續(xù)，向商業(yè)銀行申請辦理資金撥付。但要簡化資金申請材料，推行資金申請、審核、撥付“全程網(wǎng)辦”，提高效率。

任濤：該要求對商業(yè)銀行提出了具體要求，實際上近期政策層面已多次明確對于不符合資金使用要求和審批資金使用申請，商業(yè)銀行應(yīng)不予辦理。不過實踐中，會存在一些值得關(guān)注的地方，如果預(yù)售資金監(jiān)管銀行往往同時是個人住房按揭貸款發(fā)放銀行和地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)貸發(fā)放銀行，則預(yù)售資金監(jiān)管銀行會有義務(wù)和動力履行相關(guān)責(zé)任；但如果地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)貸款發(fā)放銀行和個人住房按揭貸款發(fā)放銀行不是同一家，則上述要求執(zhí)行起來可能便會存在一定困難，不同銀行之間的相互博弈也會在一定程度上削弱執(zhí)行效力。

5、監(jiān)管制度標(biāo)準(zhǔn)化將進放大房企運營能力差異

《中國房地產(chǎn)金融》：規(guī)范商品房預(yù)售資金監(jiān)管，將帶來哪些變化？是否意味著在一定程度上將改善房企資金狀況？是否更加有效促進房地產(chǎn)行業(yè)資金的良性循環(huán)？

許小樂：預(yù)售資金監(jiān)管是行業(yè)預(yù)防風(fēng)險的重要政策，將伴隨著預(yù)售制度持續(xù)存在。目前正處于“行業(yè)風(fēng)險出清周期”，行業(yè)的變化正在發(fā)生，監(jiān)管環(huán)境也更多地由銷售端轉(zhuǎn)向了企業(yè)端、供給端，預(yù)售資金監(jiān)管只是其中的一個環(huán)節(jié)，在防風(fēng)險的同時提供適度的靈活性，更有助于行業(yè)的風(fēng)險出清和促進房地產(chǎn)行業(yè)建立良性循環(huán)。

長期以來，房屋交付問題頻出，爛尾、未能按時交付、交房標(biāo)準(zhǔn)不合規(guī)等問題始終困擾著購房者。2021年隨著三季度部分房企資金鏈斷裂等問題的不斷發(fā)酵，保障按時、按質(zhì)交房受到廣泛關(guān)注。此次全國性商品房預(yù)售資金監(jiān)管意見的出臺在保障購房者合法權(quán)益的同時，更能鼓勵購房需求，提振市場信心，起到穩(wěn)預(yù)期的作用。

預(yù)售資金監(jiān)管制度標(biāo)準(zhǔn)化，將進一步放大房企運營能力差異，對健康經(jīng)營、信用較好、綜合實力較強的房企競爭優(yōu)勢有望進一步擴大。此外，成都、長沙、長春、惠州、荊州等城市實施的與企業(yè)信用等級掛鉤的差別化預(yù)售資金監(jiān)管政策，客觀上也加強了健康穩(wěn)健房企的競爭優(yōu)勢。

任濤：規(guī)范商品房預(yù)售資金一定程度上從全面層面提出了統(tǒng)一要求、明確了主體責(zé)任、有助于穩(wěn)定預(yù)期，為各地住建部門、央行與銀保監(jiān)局優(yōu)化調(diào)整相關(guān)政策時提出了方向上的指導(dǎo)，后續(xù)各地應(yīng)會根據(jù)要求相應(yīng)調(diào)整當(dāng)?shù)仡A(yù)售資金監(jiān)管辦法，讓預(yù)售資金監(jiān)管賬戶和項目一起動起來，而非出于風(fēng)險的目的完全把它鎖住。

此次預(yù)售資金監(jiān)管文件的出臺并不意味著一定會改善房企資金狀況，其目的仍然在于貫徹保交樓、保民生、保穩(wěn)定的政策導(dǎo)向，方向上看重在調(diào)整優(yōu)化而非全面放開，調(diào)整優(yōu)化的目標(biāo)在于利用預(yù)售資金監(jiān)管賬戶更好推動項目完工，而非通過封鎖預(yù)售資金監(jiān)管賬戶來完全限制預(yù)售資金提取與撥付使用。我們認(rèn)為，當(dāng)預(yù)售資金監(jiān)管賬戶可以像正常監(jiān)管賬戶一樣根據(jù)工程進度使用，資金有進有出，推動項目不斷趨于完工，則會在一定程度上促進地產(chǎn)行業(yè)資金的良性循環(huán)，可以起到一定積極作用。