2021年，物業(yè)行業(yè)猶如坐了一趟“過(guò)山車”，起起伏伏。但總體來(lái)看，物業(yè)行業(yè)發(fā)展的基本邏輯和屬性沒(méi)有發(fā)生變化：物企通過(guò)非住業(yè)態(tài)、城市服務(wù)等不斷拓寬服務(wù)邊界；基于社區(qū)和家庭場(chǎng)景的社區(qū)增值服務(wù)發(fā)展探索正如火如荼；物業(yè)領(lǐng)域的數(shù)字化變革開(kāi)始起步......

對(duì)于剛剛過(guò)去的2021年，克而瑞物管在《2021-2022年中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展白皮書(shū)》中總結(jié)道：這一年，關(guān)于物業(yè)行業(yè)的政策全方位的發(fā)布，規(guī)范行業(yè)發(fā)展，拓寬行業(yè)邊界；這一年，行業(yè)規(guī)模保持快速增長(zhǎng)，非住行業(yè)、增值服務(wù)、環(huán)衛(wèi)市場(chǎng)空間廣闊；這一年，上市物企規(guī)模仍是主旋律，拓展方面開(kāi)始重視城市濃度提升；這一年，企業(yè)積極開(kāi)展增值服務(wù)，但成效還不顯著；這一年，政策、資本市場(chǎng)、地產(chǎn)變局合力助推并購(gòu)熱潮；這一年，資本市場(chǎng)經(jīng)歷冰火兩重天；這一年，在各方的努力下，物業(yè)行業(yè)的發(fā)展也越來(lái)越規(guī)范……

2021年是“十四五”的開(kāi)局之年，物業(yè)管理服務(wù)作為最貼近居民的角色，在滿足人民的美好生活中，具備尤其重要的作用。未來(lái)將在政策的支持下，起到越來(lái)越重要的作用。

邊界不斷延伸，“物業(yè)＋”成年度熱詞

從政策層面來(lái)說(shuō)，2021年物業(yè)行業(yè)的邊界進(jìn)一步拓寬，“物業(yè)+養(yǎng)老服務(wù)”、“物業(yè)+生活服務(wù)”、物業(yè)布局老舊小區(qū)成為關(guān)鍵詞。以養(yǎng)老為例，隨著我國(guó)的老齡化程度正在進(jìn)一步加深。

于國(guó)家層面，中共中央、國(guó)務(wù)院、發(fā)改委、商務(wù)部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等各類機(jī)關(guān)主體均對(duì)“物業(yè)服務(wù)+養(yǎng)老服務(wù)”模式探索提出重要指導(dǎo)意見(jiàn)并明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)開(kāi)展養(yǎng)老業(yè)務(wù)可依規(guī)申請(qǐng)相應(yīng)優(yōu)惠扶持政策。于地方而言，山東、北京、江西和江蘇等地也將物業(yè)服務(wù)與“養(yǎng)老服務(wù)”融合發(fā)展作為重要方向。

規(guī)模擴(kuò)張空間大，市場(chǎng)份額逐漸提升

2021年物業(yè)管理行業(yè)保持了快速的發(fā)展態(tài)勢(shì)，行業(yè)總規(guī)模達(dá)到342億平。綜合城鎮(zhèn)人口增量、地產(chǎn)開(kāi)發(fā)增量以及人均住房面積提升、物業(yè)覆蓋率提高等因素，經(jīng)測(cè)算，預(yù)計(jì)2025年物業(yè)管理行業(yè)總規(guī)模有望實(shí)現(xiàn)388億平方米，2021-2025年年復(fù)合增長(zhǎng)率3.2%。

頭部企業(yè)整合加速，市場(chǎng)份額達(dá)到新突破。2020年百?gòu)?qiáng)企業(yè)在行業(yè)中的市場(chǎng)份額進(jìn)一步提升至30.76%，較上年增加1.61個(gè)百分點(diǎn)，集中度進(jìn)一步提升。

上下半年行情割裂，演繹“冰與火之歌”

2021年伊始，多項(xiàng)利好物業(yè)管理行業(yè)的政策頻發(fā)，為行業(yè)營(yíng)造良好發(fā)展的政策環(huán)境。年初企業(yè)陸續(xù)發(fā)布盈喜公告，加上年報(bào)中良好業(yè)績(jī)、明確的戰(zhàn)略規(guī)劃，為市場(chǎng)注入發(fā)展的信心，帶動(dòng)物業(yè)板塊整體提振。上半年也迎來(lái)遞表高峰期，近30家企業(yè)成功遞表。

下半年，資本市場(chǎng)遇冷，恒生物業(yè)服務(wù)指數(shù)一路下滑，預(yù)期的上市高峰并未到來(lái)。截止到2021年12月31日，上市物企總數(shù)僅為55家。待上市物企中，多家物企首次遞表到期而未能更進(jìn)一步，致使二次遞表企業(yè)增多。

中南服務(wù)、祥生活服務(wù)和中梁百悅智佳在歷經(jīng)二次遞表后，通過(guò)聆訊而后續(xù)進(jìn)展不明。當(dāng)前，祥生活服務(wù)聆訊資料已呈失效狀態(tài)，并表示決議暫緩上市。

行業(yè)也首次出現(xiàn)IPO終止和退市事項(xiàng)：陽(yáng)光智博換股萬(wàn)物云，富力物業(yè)則被碧桂園服務(wù)收購(gòu)，均終止IPO；碧桂園服務(wù)收購(gòu)藍(lán)光嘉寶服務(wù)，藍(lán)光嘉寶服務(wù)于8月20日正式退市。此外，6月集中遞表的物企則在年底遞表資料陸續(xù)過(guò)期。

上市物企則普遍遭遇股價(jià)明顯回調(diào)、PE倍數(shù)腰斬、市盈率下降等狀況。2021年，物業(yè)板塊PE普遍下降，至2021年末物業(yè)板塊PE均值僅為17.64倍，相較2020年末（37.00倍）降幅52.31%。其中，市盈率最高的是華潤(rùn)萬(wàn)象生活，為53.72倍，較去年底下滑64.36%；市盈率最低的彩生活，為2.26倍，較去年底下滑74.66%。

規(guī)模仍是主旋律，母公司依賴成“雙刃劍”

面對(duì)規(guī)模為基的市場(chǎng)邏輯，提升規(guī)模保證絕對(duì)實(shí)力成為頭部企業(yè)的共識(shí)，頭部的競(jìng)爭(zhēng)早已是搶跑的狀態(tài)，2021年的大手筆動(dòng)作也顯現(xiàn)出企業(yè)的規(guī)模焦慮。2021年開(kāi)年業(yè)內(nèi)企業(yè)紛紛在業(yè)績(jī)公告會(huì)上公布成倍的規(guī)模目標(biāo)，為全年的市拓?zé)岢倍ㄏ禄�調(diào)。

當(dāng)前，大多數(shù)上市物企均有地產(chǎn)母公司背景，物企的發(fā)展離不開(kāi)對(duì)母公司的業(yè)務(wù)依賴，地產(chǎn)母公司對(duì)物業(yè)企業(yè)的支撐主要體現(xiàn)在地產(chǎn)關(guān)聯(lián)方土地儲(chǔ)備對(duì)于物企未來(lái)業(yè)績(jī)保障的規(guī)模輸送和關(guān)聯(lián)企業(yè)利潤(rùn)輸送兩方面。

如碧桂園服務(wù)2021H1關(guān)聯(lián)方土地儲(chǔ)備27880萬(wàn)平方米、融創(chuàng)服務(wù)2021H1關(guān)聯(lián)方土地儲(chǔ)備27820萬(wàn)平方米等，皆為物企后續(xù)發(fā)展提供了充足的規(guī)模支持；2021年四季度，鑫苑服務(wù)、建業(yè)新生活等多家物企提高關(guān)聯(lián)交易上限，母公司利益輸送可見(jiàn)一斑。

但地產(chǎn)的頻頻暴雷對(duì)物企的拖累也是十分明顯，與地產(chǎn)關(guān)聯(lián)方信貸風(fēng)險(xiǎn)高的物企估值往往表現(xiàn)不佳。

如恒大物業(yè)2021年上半年規(guī)模約4.5億平方米，受地產(chǎn)暴雷影響，物業(yè)板塊市盈率較年初縮水約9成。

彩生活2021年上半年規(guī)模約3.6億平方米，由于核心資產(chǎn)被出售，物業(yè)板塊市盈率較年初縮水約7成。

政策、資本、地產(chǎn)三大助力，助推并購(gòu)熱潮

第一，政策風(fēng)口期助推并購(gòu)：2020年以來(lái)，國(guó)家相關(guān)部委密集出臺(tái)支持物業(yè)服務(wù)行業(yè)發(fā)展的政策，行業(yè)進(jìn)入發(fā)展上升期。物業(yè)企業(yè)紛紛遞表上市，受行業(yè)利好、資本市場(chǎng)等因素影響企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇，行業(yè)整合和收并購(gòu)加速。

第二，上市募集資金充裕，主要用途為收并購(gòu)：截止2021年12月31日，根據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，48家上市物企上市共募集資金凈額約852億港元，目前已使用的金額總值約為221億港元，占募集資金總額的25.9%，使用率仍不足三成。

第三， 地產(chǎn)變局引發(fā)并購(gòu)。因融資政策收緊，部分房企出現(xiàn)現(xiàn)金流緊張，風(fēng)險(xiǎn)頻發(fā)，為緩解流動(dòng)性壓力，部分房企出售旗下物企換取現(xiàn)金，引發(fā)行業(yè)多項(xiàng)重大收并購(gòu)。例如，碧桂園服務(wù)收購(gòu)藍(lán)光嘉寶服務(wù)、富力物業(yè)、彩生活部分核心資產(chǎn)鄰里樂(lè)等。龍湖智慧服務(wù)收購(gòu)億達(dá)服務(wù)、楷林商服；萬(wàn)物云收購(gòu)伯恩物業(yè)等。

增值服務(wù)空間廣闊，企業(yè)布局成效不顯

隨著人們需求變化，現(xiàn)在物業(yè)服務(wù)企業(yè)將業(yè)主的社區(qū)生活場(chǎng)景一一完善，圍繞著社區(qū)資產(chǎn)和業(yè)主需求，提供了社區(qū)零售、社區(qū)金融、社區(qū)旅游、家裝服務(wù)等社區(qū)增值服務(wù)的業(yè)務(wù)，未來(lái)，也將會(huì)有越來(lái)越多的服務(wù)移到社區(qū)場(chǎng)景中來(lái)。

隨著經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入持續(xù)增加，成為社區(qū)增值服務(wù)快速發(fā)展的重要因素。自2020年以來(lái)，物企把社區(qū)增值服務(wù)作為企業(yè)收入增長(zhǎng)的“第二曲線”，但從數(shù)據(jù)來(lái)看，2021年上半年，40家上市物企社區(qū)增長(zhǎng)服務(wù)收入占比僅提升3個(gè)百分點(diǎn)至15.9%，整體占比依然相對(duì)較低，社區(qū)增值服務(wù)收入仍然較難作為企業(yè)營(yíng)收來(lái)源主力貢獻(xiàn)者。

智慧社區(qū)實(shí)施效果提升明顯，業(yè)主“又愛(ài)又恨”

智慧社區(qū)通過(guò)機(jī)器視覺(jué)、深度學(xué)習(xí)、AI實(shí)時(shí)監(jiān)控等技術(shù)監(jiān)測(cè)安全隱患源頭，打造高效協(xié)同的監(jiān)測(cè)預(yù)警、態(tài)勢(shì)感知、信息通報(bào)、應(yīng)急處置的技術(shù)保障和指揮體系，有效提升社區(qū)應(yīng)急聯(lián)動(dòng)效率、安防響應(yīng)效率。

智慧社區(qū)可實(shí)現(xiàn)在線繳費(fèi)、無(wú)感通行、智能安防等功能，為業(yè)主帶來(lái)了更加便捷、智能和舒適的居住環(huán)境。一小部分業(yè)主愿意嘗試科技帶來(lái)的新體驗(yàn)，但仍然面臨著價(jià)格略貴、APP多不統(tǒng)一，后臺(tái)物業(yè)服務(wù)響應(yīng)慢、業(yè)主更喜歡人工服務(wù)以及智慧設(shè)備形同虛設(shè)等諸多問(wèn)題。而業(yè)主也對(duì)智慧社區(qū)有著老幼使用困難、系統(tǒng)不穩(wěn)定、不安全等多種顧慮。

2021年，對(duì)于物業(yè)行業(yè)來(lái)說(shuō)，是一曲“冰與火之歌”。盡管歷經(jīng)坎坷，但也充滿機(jī)遇。隨著行業(yè)的發(fā)展，物企逐漸明確發(fā)展的根本——以堅(jiān)守服務(wù)力作為發(fā)展的根基。在行業(yè)未變的邏輯背景下，企業(yè)擴(kuò)張規(guī)模、發(fā)展增值服務(wù)、拓展非住業(yè)態(tài)和拓展城市服務(wù)賽道，深入融合智慧科技，不斷夯實(shí)自己的競(jìng)爭(zhēng)力，以更加堅(jiān)實(shí)的步伐前行，持續(xù)推動(dòng)行業(yè)的發(fā)展。