房地產(chǎn)并購動作不斷。

4月21日，新希望地產(chǎn)與興業(yè)銀行成都分行簽訂80億元《并購融資戰(zhàn)略專項(xiàng)合作》，這是繼3月24日獲得浦發(fā)銀行50億元并購融資專項(xiàng)額度后，新希望地產(chǎn)再獲金融機(jī)構(gòu)支持。

市場有聲音稱，這釋放了新利好，金融機(jī)構(gòu)的“眷顧”已開始從央企國企傳導(dǎo)到優(yōu)質(zhì)民企。隨著并購貸款授信范圍進(jìn)一步擴(kuò)大，有望拉開新一輪地產(chǎn)并購浪潮。

自去年底，監(jiān)管層明確鼓勵(lì)銀行開展并購貸款業(yè)務(wù)，重點(diǎn)支持優(yōu)質(zhì)房企兼并收購出險(xiǎn)和困難大型房企優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目后，各方開始籌集“彈藥”。銀行和AMC等金融機(jī)構(gòu)通過發(fā)行并購債募集并購資金，房企或在銀行間債券市場發(fā)行并購債券，或與銀行簽訂并購協(xié)議，獲得并購貸款融資。

據(jù)相關(guān)研究機(jī)構(gòu)監(jiān)測，截至4月8日，各渠道房地產(chǎn)并購類融資額共計(jì)2251.2億元，較一個(gè)月前增長近1000億元。

看似并購融資開閘，但市場表現(xiàn)過于謹(jǐn)慎。

以年內(nèi)最先發(fā)行并購類中期票據(jù)的招商蛇口為例，直到4月5日才宣布聯(lián)合長城資產(chǎn)入場紓困佳兆業(yè)，目前只是簽署了三方合作框架協(xié)議。手握400億元并購額度的華潤置地，一季度僅旗下華潤萬象生活連下兩單，斥資33.2億元收購了禹洲物業(yè)和中南服務(wù)，華潤置地至今未有動作。在AMC加速進(jìn)場中出現(xiàn)了奧園、恒大、華夏幸福、花樣年、陽光城等紓困房企的名單，也只是停留在洽談合作上。

“當(dāng)前市場環(huán)境下，要用新的態(tài)度看待收并購可能帶來的機(jī)會。”某房企內(nèi)部人士表示，市場觀望情緒較濃，靜待合適機(jī)會出現(xiàn)。

并購貸擴(kuò)容

從央企、國企到民企，房地產(chǎn)并購貸款投放正在提速。

3月30日，旭輝獲得交行上海分行100億元框架性并購貸款授信額度。3月25日，美的置業(yè)獲得農(nóng)行廣東省分行120億元并購類融資額度。

這是始于今年3月房地產(chǎn)融資的新變化。

在此之前，并購貸發(fā)行主體以國企、央企占絕對比重，如招商蛇口、建發(fā)集團(tuán)、華潤置地、大悅城控股等。直到3月3日，碧桂園、美的置業(yè)相繼獲得合計(jì)210億元并購貸，成為并購貸款不計(jì)入“三條紅線”后首批獲得并購貸款的民營房企后，市場上并購類融資才逐漸閃現(xiàn)民企身影，且單筆授信額度較大。

市場分析人士認(rèn)為，優(yōu)質(zhì)房企獲得并購貸款融資，有利于從整體上改善出險(xiǎn)房企資金緊張局面。這也符合金融機(jī)構(gòu)喜好，不管是央企還是民企，這些房企目前財(cái)務(wù)相對安全，有能力去收購出險(xiǎn)房企。

據(jù)中國房地產(chǎn)報(bào)記者不完全統(tǒng)計(jì)，截至目前已有逾16家房企獲各銀行并購貸額度超過1900億元，美的置業(yè)、碧桂園、華潤置地分別以370億元、350億元、200億元的并購融資額度位列前三。五礦地產(chǎn)、瑞安、保利發(fā)展、旭輝控股、新希望地產(chǎn)等房企獲得并購融資額度均超過百億大關(guān)。給予房企支持力度最大的是招商銀行，發(fā)放了高達(dá)540億元并購貸融資額度。

“銀行給予部分優(yōu)質(zhì)房企并購貸款額度，主要是讓這些房企收購與出險(xiǎn)房企合作的項(xiàng)目，以免受出險(xiǎn)企業(yè)拖累。”某房企內(nèi)部人士說，目前收購大多傾向于項(xiàng)目端，很難出現(xiàn)類似此前融創(chuàng)收購萬達(dá)文旅資產(chǎn)包、萬科收購廣信資產(chǎn)包這樣的大型收并購案例。

植信投資研究院資深研究員馬泓認(rèn)為，當(dāng)前各大房企在獲得并購貸款額度后，總體持謹(jǐn)慎態(tài)度。從項(xiàng)目收購情況來看，一類是收購雙方前期已有項(xiàng)目合作關(guān)系，另一類是在監(jiān)管部門相關(guān)政策支持下推進(jìn)的針對出險(xiǎn)房企的合作項(xiàng)目收購。具體到操作層面，更多的是以點(diǎn)對點(diǎn)的項(xiàng)目交易為主，短期較難出現(xiàn)并購潮。

這也在市場中得到了印證。

以美的置業(yè)為例，其先后從花樣年、雅居樂等房企手中攬下部分合作項(xiàng)目的剩余股權(quán)，還從正榮地產(chǎn)接過了長沙美的正榮濱河苑項(xiàng)目50%股權(quán)、天津和筑梅江項(xiàng)目51%股權(quán)、無錫正榮美的云樾51%股權(quán)。

美的置業(yè)董事會主席郝恒樂表示，美的置業(yè)收并購首先著眼于自己合作的項(xiàng)目，尤其是合作方出現(xiàn)問題導(dǎo)致項(xiàng)目進(jìn)展不順利的。公司收并購項(xiàng)目主要通過并購貸解決并購資金，年內(nèi)美的置業(yè)已累計(jì)獲各銀行并購貸額度370億元，有良好的投資回報(bào)才會選擇去收購。

市場人士認(rèn)為，當(dāng)前地產(chǎn)并購貸釋放規(guī)模已超千億元，行業(yè)收并購正在提速，預(yù)計(jì)未來會有更多項(xiàng)目展開股權(quán)交易。

并購潮未起

“公司對收并購態(tài)度非常積極，一旦項(xiàng)目成熟，并購貸可以隨時(shí)啟動。”華潤置地首席戰(zhàn)略官謝驥表示，公司收并購主要面向項(xiàng)目端，不考慮平臺股權(quán)端的收并購，且要對比收并購標(biāo)的以及招拍掛市場項(xiàng)目的收益回報(bào)率和風(fēng)險(xiǎn)。

這也是華潤置地尚未有實(shí)際動作傳來的主要原因。

從中海地產(chǎn)、越秀地產(chǎn)、華發(fā)股份等房企接盤出險(xiǎn)房企項(xiàng)目的動作來看，多以合作標(biāo)的為主。例如，融創(chuàng)將昆明融創(chuàng)文旅城二期40%股權(quán)，以14億元價(jià)格轉(zhuǎn)讓予合作方華發(fā)集團(tuán)；中海地產(chǎn)斥資37億元從雅居樂、世茂手中獲得昔日總價(jià)“地王”廣州亞運(yùn)城項(xiàng)目控股權(quán)，持股提升至73.33%成為最大股東；越秀金控出資2億元收購花樣年重慶渝北區(qū)項(xiàng)目等。碧桂園對現(xiàn)有合作的80個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行了溝通，已完成35個(gè)項(xiàng)目收并購，還有30個(gè)左右已基本確定。

同策研究院資深分析師肖云祥認(rèn)為，一些企業(yè)在收并購時(shí)主要考慮自身與出險(xiǎn)企業(yè)合作項(xiàng)目，這些項(xiàng)目對于收購方而言在運(yùn)營節(jié)點(diǎn)安排、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)等方面都有一定預(yù)期管理。另一方面收購合作方項(xiàng)目，實(shí)際上也是對自身“自救”的行為，出于安全性考慮，避免合作項(xiàng)目出現(xiàn)更多問題。

“行業(yè)內(nèi)的共識就是先做合資公司項(xiàng)目中的股權(quán)收購，我們沒拿到并購貸，是自己墊資收回了出險(xiǎn)企業(yè)合作項(xiàng)目中的股權(quán)，價(jià)格博弈了很久，現(xiàn)在都改成了我們自己的案名�！比A東某房企內(nèi)部人士說，目前市場上的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)在逐漸增多，加上政策、銀行多方支持，預(yù)計(jì)優(yōu)質(zhì)房企會加快拉開并購潮序幕。

據(jù)記者觀察，雖然并購貸融資額度不斷上漲，但對于出險(xiǎn)項(xiàng)目，市場還是持審慎態(tài)度，真正收并購交易落地并不多。

“博弈點(diǎn)的關(guān)鍵在于資產(chǎn)價(jià)格�！瘪R泓說，政策導(dǎo)向應(yīng)更多發(fā)揮市場的作用，通過市場化手段，擴(kuò)大直接融資渠道，引導(dǎo)有條件金融機(jī)構(gòu)參與到化解房企債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)過程當(dāng)中，逐步緩釋房企債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

保利發(fā)展管理層在業(yè)績會上表示，公司將積極關(guān)注收并購機(jī)會，但不追求在收并購上一定要完成具體的投資金額和項(xiàng)目數(shù)量，在項(xiàng)目研判上會更加謹(jǐn)慎。

Wind數(shù)據(jù)顯示，今年一季度房地產(chǎn)行業(yè)并購交易規(guī)模為337億元。另有數(shù)據(jù)顯示，被房企擺上貨架的已售、待售資產(chǎn)就超3200億元量級，僅佳兆業(yè)和世茂這兩家待處置資產(chǎn)總值就超千億元，除地產(chǎn)項(xiàng)目外，涉及文旅、酒店和多元化業(yè)務(wù)。

“我們還是在積極處置資產(chǎn)來緩解流動性困難，擺上貨架的清單很多，不管核心資產(chǎn)還是低效資產(chǎn)，關(guān)鍵在于價(jià)格�！蹦吵鲭U(xiǎn)房企內(nèi)部人士說。

為什么收并購風(fēng)潮未能大規(guī)模啟動？

IPG中國區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜認(rèn)為，當(dāng)下收并購市場基本處在“雷聲大雨點(diǎn)小”狀態(tài)，一是由于市場尚未回暖，行業(yè)信心尚待恢復(fù)而導(dǎo)致房企謹(jǐn)慎入市所致；二是出險(xiǎn)房企愿意出讓的項(xiàng)目都不是核心資產(chǎn)，好的項(xiàng)目要留下借以實(shí)現(xiàn)自身“翻盤”，更不會折價(jià)出售，這直接導(dǎo)致計(jì)劃出手并購的房企只能攜資等待出險(xiǎn)企業(yè)進(jìn)入清算程序后再下場獲得相對優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，所以在行業(yè)信心恢復(fù)和出險(xiǎn)企業(yè)大面積進(jìn)入破產(chǎn)清算之前不會有并購潮出現(xiàn)。

肖云祥認(rèn)為，房企出于安全考慮普遍持觀望態(tài)度，疊加有的出險(xiǎn)企業(yè)不愿意拿出核心資產(chǎn)以及交易雙方的價(jià)格預(yù)期差距都導(dǎo)致了收并購延遲。理論上并購貸擴(kuò)容有利于出險(xiǎn)企業(yè)緩解資金壓力，實(shí)際上要看“上架”資產(chǎn)是否受買家青睞，交易對價(jià)是否滿足資金鏈需求。按照預(yù)期市場上的并購潮將會出現(xiàn)。

“并購項(xiàng)目比傳統(tǒng)拿地復(fù)雜很多，現(xiàn)在有些項(xiàng)目外面看起來很好，但是盡調(diào)之后發(fā)現(xiàn)問題特別多，所以還是比較謹(jǐn)慎地推進(jìn)。”招商蛇口總經(jīng)理蔣鐵峰說。

中信證券認(rèn)為，雖然并購債務(wù)融資工具政策落地改善了部分房企融資環(huán)境，但并不會如市場所期望的那樣直接利好出險(xiǎn)企業(yè)，甚至出現(xiàn)國企收購民企以降低風(fēng)險(xiǎn)的景象。對于民企而言，本輪房企并購潮過后，存活下來的或?yàn)閮煞N類型的民企，一類為龍頭民企，另一類為前期未激進(jìn)擴(kuò)表、有資產(chǎn)且具備一定現(xiàn)金流能力的小型房企。