疫情已成為物管行業(yè)的“試金石”。

近期，上海、深圳、長春等地疫情勢頭依然嚴(yán)峻，部分城市均實(shí)行封閉式管理，物業(yè)的作用再一次被擺在臺前。經(jīng)歷疫情大考后，物管行業(yè)或?qū)⒂瓉硇碌南磁破鯔C(jī)，物業(yè)企業(yè)價(jià)值整體趨勢向好。

另一面，物業(yè)板塊資本市場仍在回調(diào)，持續(xù)下挫已超半年之久，近期更是迎來“至暗時(shí)刻”，恒生物業(yè)管理指數(shù)下挫至歷史最低點(diǎn)3545點(diǎn)。

過去一年，規(guī)模仍是主旋律，行業(yè)總規(guī)模達(dá)到342億平，而企業(yè)在城市拓展方面開始重視密度提升�；�礎(chǔ)物業(yè)管理服務(wù)收入依然是基本盤，而物業(yè)費(fèi)水平和可拓展的市場規(guī)模是影響基礎(chǔ)物業(yè)管理服務(wù)收入的兩大核心要素。

物企需要優(yōu)選發(fā)展城市，從市場容量角度了解不同城市市場空間、物業(yè)管理覆蓋情況以及市場化程度，實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展。

01

上海住宅物業(yè)管理規(guī)模最大

物管行業(yè)有著明顯的存量屬性，城市住宅市場容量決定了企業(yè)可拓規(guī)模的大小。

從整體市場容量來看，綜合城鎮(zhèn)人口增量、地產(chǎn)開發(fā)增量以及人均住房面積提升、物業(yè)覆蓋率提高等因素，經(jīng)測算，預(yù)計(jì)2025年物業(yè)管理行業(yè)總規(guī)模有望實(shí)現(xiàn)388億平方米，2021-2025年年復(fù)合增長率3.2%。

聚焦城市存量市場，根據(jù)各地統(tǒng)計(jì)年鑒顯示，截至2020年，重慶存量住宅規(guī)模最大，為8.8億平方米，上海、北京緊隨其后，分別為7.1億平方米、6.2億平方米。

從各地住宅物業(yè)管理覆蓋情況來看，上海住宅物業(yè)管理規(guī)模排在全國首位，規(guī)模達(dá)到7億平方米，緊隨其后的是重慶和北京，兩個(gè)城市住宅物業(yè)管理規(guī)模均為5.9億平方米。

值得注意的是，一線城市中僅上海、北京排進(jìn)前五，管理面積均在5億平方米以上，深圳、廣州管理面積分別排名第7名和第9名，管理規(guī)模均在3億平方米左右。

二線城市中，中西部城市成都和武漢市場規(guī)模也較為突出，住宅物業(yè)管理規(guī)模也已躋身全國前五位，住宅物業(yè)管理規(guī)模均超過5億平方米。

圖：20城住宅物業(yè)市場規(guī)模

數(shù)據(jù)來源：統(tǒng)計(jì)年鑒、CPIC、克而瑞物管

02

上海物業(yè)管理覆蓋率領(lǐng)先全國

今年1月以來，政策端為行業(yè)指引方向，比如推進(jìn)全國居住社區(qū)、尤其是存量老舊小區(qū)走向物業(yè)管理全覆蓋，這將為行業(yè)帶來新的增長空間。

根據(jù)克而瑞物管監(jiān)測，2020年全國物業(yè)管理覆蓋率為69.3%，整體比例依然不高。

在重點(diǎn)監(jiān)測的城市中，上海物業(yè)管理覆蓋率領(lǐng)先全國，2020年上海住宅物管覆蓋率已提升至98.4%。上海物業(yè)管理覆蓋率增長迅速，公開資料顯示，2019年上海物業(yè)管理覆蓋率為81.1%，其中住宅物業(yè)管理覆蓋率為97.7%，顯著高于非住62.1%。

待覆蓋面積無疑將為行業(yè)注入新的市場容量。從待覆蓋面積來看，重點(diǎn)20城中重慶、蘇州和青島排在全國前三，其中重慶待覆蓋面積達(dá)到2.9億平方米，是重點(diǎn)20城中待覆蓋面積最大的城市。

但嚴(yán)格意義上來講，城市內(nèi)未覆蓋物業(yè)管理服務(wù)的多為老舊小區(qū)，對于想要切入老舊小區(qū)或以老舊小區(qū)作為主要拓展對象的企業(yè)而言，這些城市無疑是重點(diǎn)關(guān)注對象。

圖：重點(diǎn)20城住宅物業(yè)待覆蓋面積(億平方米)

數(shù)據(jù)來源：CPIC、克而瑞物管

03

新盤物業(yè)費(fèi)較均值高15%

物業(yè)費(fèi)與樓齡直接掛鉤，且由于新項(xiàng)目普遍維護(hù)成本更低，樓齡越短的項(xiàng)目物業(yè)費(fèi)普遍越高。

新項(xiàng)目物業(yè)費(fèi)高出多少?

根據(jù)克而瑞物管監(jiān)測，重點(diǎn)20城平均物業(yè)費(fèi)為2.35元/平方米/月，而樓齡5年及以下的項(xiàng)目平均物業(yè)費(fèi)為2.7元/平方米/月，相較于平均水平高出15%。

圖：重點(diǎn)20城住宅平均物業(yè)費(fèi)

數(shù)據(jù)來源：CPIC、克而瑞物管

備注：“新項(xiàng)目”特指樓齡5年及以下的項(xiàng)目

樓齡較短的項(xiàng)目是企業(yè)重點(diǎn)關(guān)注的對象，但目前各城市之間5年及以下樓齡的項(xiàng)目規(guī)模分化較為嚴(yán)重。

重點(diǎn)20城中，只有5個(gè)城市新項(xiàng)目規(guī)模超過1億平方米，其中重慶領(lǐng)先，新項(xiàng)目規(guī)模達(dá)到2.4億平方米，新項(xiàng)目規(guī)模占重點(diǎn)20城總規(guī)模比例已達(dá)14%。武漢緊隨其后，新項(xiàng)目規(guī)模達(dá)到1.6億平方米。

圖：重點(diǎn)城市5年及以下樓齡住宅項(xiàng)目規(guī)模(億平方米)

數(shù)據(jù)來源：CPIC、克而瑞物管

近一年成交的住宅用地規(guī)模反映了城市新項(xiàng)目規(guī)模的增量水平。

從數(shù)據(jù)看，重慶、長沙、武漢、成都等中西部城市表現(xiàn)依然強(qiáng)勁，重慶成交規(guī)模2877萬平方米居首位。隨著項(xiàng)目的建設(shè)交付，這些項(xiàng)目將在未來一年轉(zhuǎn)化為該城市企業(yè)拓展的對象，重慶新項(xiàng)目規(guī)模將進(jìn)一步與其他城市拉開差距。

圖：重點(diǎn)20城近一年住宅用地成交規(guī)模(萬平方米)

數(shù)據(jù)來源：CPIC、克而瑞物管

04

上海市場活躍度最高

住宅物管市場化程度決定了企業(yè)可獲得項(xiàng)目的難易程度，而業(yè)委會成立情況一定程度上反映了城市物業(yè)管理市場化程度。

從一線城市業(yè)委會成立率來看，上海領(lǐng)先，截止2021年11月，上海市業(yè)委會組建率已超過95%。

廣州、深圳業(yè)委會組建率與全國平均組建率30%水平基本持平，北京業(yè)委會成立率僅22.5%，低于全國平均水平。

圖：一線城市業(yè)委會成立率(%)

數(shù)據(jù)來源：物業(yè)協(xié)會、克而瑞物管

注：上海截止2021年11月，深圳截止2021年8月，廣州截止2021年11月，北京截止2021年5月

從另一個(gè)關(guān)鍵指標(biāo)來看，城市中標(biāo)數(shù)量更直觀的體現(xiàn)市場化程度。

據(jù)克而瑞物管不完全統(tǒng)計(jì)，2021年全國物業(yè)管理服務(wù)招投標(biāo)市場中標(biāo)項(xiàng)目累計(jì)達(dá)55087個(gè)，中標(biāo)總金額達(dá)到620.25億元。

聚焦重點(diǎn)20城數(shù)據(jù)，上海在2021年全國物業(yè)管理服務(wù)招投標(biāo)市場最為活躍，全年累計(jì)中標(biāo)項(xiàng)目達(dá)8845個(gè)。廣州排在第二位，但中標(biāo)項(xiàng)目數(shù)量不足上海的三分之一。

圖：2021年重點(diǎn)20城中標(biāo)項(xiàng)目數(shù)量(個(gè))

數(shù)據(jù)來源：CPIC、克而瑞物管

物業(yè)行業(yè)行至關(guān)鍵的十字路口，必須優(yōu)選發(fā)展城市，做濃城市密度，才能實(shí)現(xiàn)規(guī)模效應(yīng)。而市場容量是物企城市進(jìn)入、實(shí)現(xiàn)高額營收目標(biāo)的關(guān)鍵指標(biāo)。實(shí)際上，企業(yè)最終拓展城市的白名單最終確定，需要對有效市場容量以及細(xì)分市場容量做出正確判斷。此外，隨著物業(yè)管理全覆蓋的推進(jìn)，尤其是老舊小區(qū)、失管小區(qū)物業(yè)全覆蓋，是物企值得關(guān)注的機(jī)會點(diǎn)。