2022年2月，中國房地產市場下行趨勢延續(xù)，最新百強房企銷售業(yè)績表現(xiàn)也說明一點，房地產市場信心尚未恢復，短期內房地產企業(yè)仍面臨較大的銷售壓力。

具體來看，2月百強房企銷售業(yè)績同環(huán)比雙降，且降幅較往年同期明顯較大，其中同比降幅接近“腰斬”，較2021年月均水平更是下降近六成。2022年企業(yè)融資環(huán)境繼續(xù)保持嚴峻，隨著上半年債務集中到期，部分企業(yè)償債壓力進一步加大。而房企投資方面也將受到銷售下滑與償債的影響，拿地積極性仍將保持謹慎，央企國企仍是拿地主力。

從近期政策層面來看，雖然有所緩和，但就目前的市場情況而言，政策放松力度和形勢與2008年及2014年不能同日而語，且遠遠達不到扭轉市場頹勢的作用，尤其是對于三四線成績及弱二線城市，短期內市場信心和預期仍然不足，房地產市場下行壓力仍然較大。

01

百強房企銷售同比降幅進一步擴大

2022年2月，中國房地產市場延續(xù)下行調整趨勢，疊加春節(jié)期間市場預冷，企業(yè)銷售同比降幅較1月進一步擴大。

CRIC數據顯示，2月行業(yè)百強房企僅實現(xiàn)銷售操盤金額4015.8億元，環(huán)比1月降低23.5%、同比降低47.2%，較1月降幅擴大逾十個百分點，較2021年月均水平則降低56.5%。

從全口徑銷售業(yè)績來看，百強房企實現(xiàn)銷售金額4635億元，環(huán)比1月下降20.8%，同比降幅也接近47%，較2021年月均水平降低56%。

由于2月份疊加春節(jié)期間市場進一步降溫，整體行業(yè)信心不足，市場整體供求和成交都沒有明顯轉暖跡象，企業(yè)推盤及營銷積極性也普遍不高。短期內，市場下行壓力仍然較大，后續(xù)3、4月份市場能否回暖仍有待觀望。

圖：2019年至2022年2月百強房企銷售規(guī)模及同比變動(億元)

數據來源：CRIC

02

上半年房企償債壓力難言樂觀

房企銷售業(yè)績下滑的同時，仍面臨較大的償債壓力。

從歷年來房企融資來看，年初融資規(guī)模相對較高，但由于大部分房企融資受限，2022年1-2月行業(yè)典型房企的發(fā)債并沒有迎來明顯改觀，同比遠低于歷史同期。且從融資結構來看，新發(fā)債企業(yè)仍以國資隊為主，國企央企的發(fā)債總量占到近5成。

從債務到期情況來看，2022年房企的到期債券主要集中在上半年，3、4、6月份的到期量均超過600億元，超2022年月均到期水平。特別是境外債的償還壓力較大，1-6月境外債到期占今年總債券到期量超過60%。

房企債務違約潮仍將持續(xù)爆發(fā)，金融機構的白名單也主要針對國資企業(yè)以及部分優(yōu)秀的民企，短期內大部分企業(yè)的償債壓力仍難言樂觀。

圖：2022年3-12月100家行業(yè)典型房企債券到期情況(億元)

數據來源：CRIC

03

房企投資積極性尚待修復

資金壓力下，房企投資積極性正在修復，尤其民營房企的土拍參與度仍然保持謹慎，在銷售下滑和償債壓力之下，房企投資積極性有待進一步提振。

2月中旬，北京打響了新年集中供地的“第一槍”，推出的18宗含宅用地成交17宗，其中9宗地塊底價成交，2宗地塊達到最高限價。其中除了華潤、中海、保利等行業(yè)TOP10的央企、國企積極參加，旭輝、綠城、金地等進取型的民企也均有斬獲。

無論從整體溢價情況還是流拍情況來看，首輪土拍的熱度較2021年末的最后一次集中土拍有回暖跡象。實際上，今年以來政府在土地出讓的規(guī)則上有所放松，疊加部分企業(yè)上半年補庫存的需求，預計核心城市的土地市場信心將會有所提振。

但由于行業(yè)現(xiàn)在仍整體處于低谷期，民營房企沒錢拿地已成為共識，拿地積極性還需要一段時間的修復，國企和央企“托底”的現(xiàn)象仍將持續(xù)。

圖：北京2022年首次集中供地房企拿地情況(億元)

數據來源：CRIC

04

2月成交創(chuàng)近年來單月新低

2月，房地產市場下行壓力不斷加劇，成交創(chuàng)近年來單月新低。CRIC數據顯示，28個重點監(jiān)測城市成交面積環(huán)比下降32%，同比下降35%。

一線城市供應再陷低迷，成交全線回落，同、環(huán)比分別下降25%和42%。其中，北京、廣州和深圳成交皆創(chuàng)新低，同比跌幅都在40%附近。上海市場熱度慣性延續(xù)，新開盤項目平均去化率接近60%，核心地段限價盤仍能實現(xiàn)“日光”，成交同比增長33%。

24個二、三線城市市場持續(xù)轉冷，成交同、環(huán)比分別下降37%和29%。其中，8成以上二、三線城市成交同比下滑，近4成二、三線城市成交同比腰斬。蘇州、杭州等房地產市場近乎停擺，成交皆創(chuàng)新低。南寧、東莞等市場下行壓力加劇，成交同比跌幅超70%。

今年三、四線城市返鄉(xiāng)置業(yè)明顯弱于往年，房企“內卷”式降價，揚州、淮安等折扣力度低至85折，但對成交拉動效果有限。究其原因，核心在于樓市大環(huán)境持續(xù)轉冷，品牌房企接連爆雷，疊加居民消費預期轉淡，導致市場信心嚴重缺失。

05

政策利好旨在穩(wěn)定市場信心

近期，政策利好的暖風頻吹，比如全國性商品房預售監(jiān)管資金規(guī)范化調整、并購貸款不計入“三道紅線”、保障性租賃住房貸款不納入房地產貸款集中度管理等，尤其近期浙江、南寧、菏澤等14省市涉及公積金貸款放松、重啟最低首付20%等房地產紓困政策落地。

政策的核心目的在于穩(wěn)定并引導恢復市場信心，以進一步促進房地產業(yè)的健康發(fā)展和良性循環(huán)。

以全國性商品房預售資金監(jiān)督管理辦法的出臺為例，新規(guī)本質上仍以保交付、維護消費者權益為首要目標，可以有效補足部分省市預售資金監(jiān)管長期缺位的政策短板;更為重要的是對部分城市“一刀切”式監(jiān)管的糾偏，長期以來預售監(jiān)管資金的使用受限，一定程度上擠占了企業(yè)的有效流動性，適度糾偏之后，一定程度上將緩解企業(yè)的資金周轉壓力，利于行業(yè)以及企業(yè)的信心恢復。

2022年房地產市場慘淡開局，至2月市場下行趨勢延續(xù)，市場信心尚未恢復，房企銷售壓力加劇。短期來看，房地產行業(yè)政策調控的主基調不會改變，房地產市場仍將面臨較大的下行壓力，行業(yè)整體銷售規(guī)模仍將保持穩(wěn)中有降的態(tài)勢，3月成交整體提升幅度有限，而受去年同期極高基數影響，同比跌幅或將進一步擴大。各城市市場不容樂觀，未來將持續(xù)分化，隨著市場信心逐漸恢復，理想預期下，上半年核心一、二線城市市場或將率先企穩(wěn)回升，下半年弱二線及強三線城市或將輪動復蘇。