房地產(chǎn)市場在2021年面臨嚴(yán)格的政策環(huán)境挑戰(zhàn)，但隨著政府明確信用違約和破產(chǎn)事件的處理方案，并努力確保信用良好的開發(fā)商獲得融資，市場正陸續(xù)對后期走勢達(dá)成共識(shí)，為穩(wěn)健增長打下基礎(chǔ)。第一太平戴維斯發(fā)布2022年度市場展望報(bào)告，探尋未來市場發(fā)展機(jī)遇。

第一太平戴維斯華北區(qū)董事長麥安東（Anthony McQuade）表示：“作為后疫情階段的第一年，我們看到2021年房地產(chǎn)市場不同細(xì)分板塊的走勢可謂喜憂參半：我們欣喜地看到2021年商辦市場的快速復(fù)蘇，寫字樓市場強(qiáng)勢反彈，供應(yīng)吸納雙雙創(chuàng)新高，整體令人滿意。但是，住宅市場在2021年上半年過熱，導(dǎo)致調(diào)控政策層層加碼，樓市于下半年驟冷、開始下行，‘至暗時(shí)刻’不期而至。以上種種反映出當(dāng)前的房地產(chǎn)市場正在經(jīng)歷著多年未曾出現(xiàn)的大變革，這種變革也迫使房地產(chǎn)行業(yè)革故鼎新、尋求新的發(fā)展動(dòng)力。”

2021年整個(gè)行業(yè)經(jīng)歷了“冰火兩重天”，既有令人鼓舞的一面，也有令人擔(dān)憂的一面，房地產(chǎn)市場的整體表現(xiàn)可以用‘跌宕起伏’來形容。隨著調(diào)控政策在2021年底開始糾偏防誤傷，樓市的融資環(huán)境與信貸發(fā)放正逐步改善。

投資：債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)仍存，利基資產(chǎn)吸引力不減

政府對資金流入房地產(chǎn)領(lǐng)域持續(xù)嚴(yán)控，社會(huì)融資額增速在2021年持續(xù)下探至10%左右，為近五年來最低值。融資成本增加，基本面回歸常態(tài)化走勢，預(yù)計(jì)投資者會(huì)繼續(xù)把收益率較高的利基資產(chǎn)放入其投資組合中。物流資產(chǎn)一直是投資者青睞的利基資產(chǎn)類別。隨著物流資產(chǎn)競爭愈發(fā)激烈，包括數(shù)據(jù)中心、制造類產(chǎn)業(yè)園區(qū)、生命科學(xué)園區(qū)以及長租型住宅等資產(chǎn)類別將獲得越來越多的關(guān)注。

辦公：租賃市場基本面復(fù)蘇，數(shù)字經(jīng)濟(jì)驅(qū)動(dòng)市場向榮

預(yù)計(jì)2021年全年，10座重點(diǎn)城市甲級寫字樓凈吸納量將同比翻一番。隨著數(shù)字經(jīng)濟(jì)在國內(nèi)生產(chǎn)總值中占比持續(xù)攀升，科技公司已成為辦公需求關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)行業(yè)之一。近期上市獲得融資或現(xiàn)金流充沛的公司正積極尋求辦公空間的升級、擴(kuò)張、整合，或購置辦公用地，或?qū)で蠼�立全國或區(qū)域總部�？萍脊�司對靈活性的要求，也帶動(dòng)隨時(shí)隨地辦公、小體量總部辦公等逐步成為市場趨勢。

零售：主要城市零售供應(yīng)陸續(xù)觸頂，長期投資主導(dǎo)零售交易

2021年，上海全年零售供應(yīng)量達(dá)到139萬，創(chuàng)下歷史供應(yīng)高峰。而部分城市如成都、天津的購物中心增量在2017年就已觸達(dá)頂峰。伴隨中國主要城市零售市場在供應(yīng)端步入后高峰時(shí)期，商業(yè)運(yùn)營的開發(fā)整合將成為市場主題。在開發(fā)市場，未來供應(yīng)極大概率將由優(yōu)質(zhì)開發(fā)商主導(dǎo)；而在投資市場，險(xiǎn)資、核心基金也正成為主力買家。這也使得2021年，中國內(nèi)地零售物業(yè)投資市場中，前三大買家收購金額占比則創(chuàng)下近年新高，達(dá)到60%。

物流：智慧物流與可持續(xù)理念日漸融合，助推運(yùn)營效率加速提升

電商的蓬勃發(fā)展、第三方物流的迅猛增長、制造業(yè)向智能制造進(jìn)化等行業(yè)趨勢，從需求端不斷對供應(yīng)鏈提出運(yùn)行效率、準(zhǔn)確性及智慧化運(yùn)作的更高要求。作為整條鏈上最重要的一環(huán)，物流地產(chǎn)亟需積極擁抱落地的科技應(yīng)用，在物理結(jié)構(gòu)及運(yùn)營管理等多方面接納行業(yè)提出的迭代需求。此外為應(yīng)對未來可能趨嚴(yán)的排放要求以及吸引優(yōu)質(zhì)租戶，物流倉儲(chǔ)業(yè)主對于各范疇碳排放的監(jiān)控或也將逐步加強(qiáng)。

住宅：市場調(diào)控政策底逐漸顯現(xiàn)，國企、央企及地方城投正逐步占據(jù)主導(dǎo)

2021前11個(gè)月，全國住宅市場成交面積約14億平方米，同比幾乎持平。而在年末，住宅市場調(diào)控政策底逐漸顯現(xiàn)，政策迎來緩和預(yù)期。然而，政策的傳導(dǎo)落地需要一定時(shí)間，另一方面市場觀望態(tài)度普遍，預(yù)計(jì)市場或在2022年下半年起逐步改善。財(cái)務(wù)狀況更為穩(wěn)健的開發(fā)商，尤其是國企、央企及地方城投公司正逐步占據(jù)市場主導(dǎo)；自用需求基本面良好的城市維持穩(wěn)健走勢。

服務(wù)式公寓：租戶群體更加多元化，為供應(yīng)端產(chǎn)品打造提出更高訴求

新媒體、IT、生物科技等新興行業(yè)迅速發(fā)展，為高端租賃市場帶來較為充沛的國內(nèi)客戶需求。越來越多的國內(nèi)企業(yè)正將員工租賃住房預(yù)算，作為管理層及員工福利以吸引人才。而在傳統(tǒng)的商務(wù)型客戶需求之外，以提升居住品質(zhì)、體驗(yàn)舒適生活的個(gè)人租戶數(shù)量也有所增加。更多投資者及運(yùn)營商積極入局，以不同特色的服務(wù)式公寓產(chǎn)品滿足多元化租戶群體的需求。