2021年，房地產(chǎn)市場(chǎng)強(qiáng)弱轉(zhuǎn)換，告別高速增長(zhǎng)的“白金時(shí)代”，行業(yè)邁進(jìn)“青銅時(shí)代”。

從行業(yè)規(guī)模來(lái)看，2021年全國(guó)商品房銷售金額達(dá)到18萬(wàn)億，同比增4.8%，房地產(chǎn)增長(zhǎng)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)總體起到拉動(dòng)作用。但自下半年起，規(guī)模增速逐月下行，銷售和投資下行壓力巨大。

房地產(chǎn)仍是壓艙石和支柱產(chǎn)業(yè)，經(jīng)過(guò)5年的高位運(yùn)行且再創(chuàng)新高，行業(yè)下行并真正迎來(lái)負(fù)增長(zhǎng)時(shí)代已然成為共識(shí)，未來(lái)，行業(yè)規(guī)模將回到五年前。

在“房住不炒”、“三穩(wěn)預(yù)期”、“良性循環(huán)”下，整個(gè)行業(yè)都將從過(guò)去的粗放式發(fā)展轉(zhuǎn)向精細(xì)化運(yùn)營(yíng)。未來(lái)房企也將轉(zhuǎn)向低利潤(rùn)、低增長(zhǎng)、低杠桿的內(nèi)生型增長(zhǎng)模式，并將催生出多種關(guān)聯(lián)的新賽道。

2022年或?qū)⒊蔀樾袠I(yè)與周期重啟的一年，2022年的變化將是劇烈的、動(dòng)蕩的，但新的穩(wěn)定也會(huì)出現(xiàn)，在新趨勢(shì)下如何實(shí)現(xiàn)破局，在新篇章來(lái)臨前立于行業(yè)潮頭，成為“剩者”至關(guān)重要。

在這關(guān)鍵一年，行業(yè)規(guī)模將如何表現(xiàn)？重點(diǎn)22城集中供地會(huì)有哪些變數(shù)，土地市場(chǎng)將何去何從？城市分化加劇，如何做好投資？房企第二曲線格局會(huì)有哪些新變化？2022年，行業(yè)規(guī)模、政策、地市、企業(yè)等方方面面都會(huì)發(fā)生很多可能性，基于大數(shù)據(jù)分析和市場(chǎng)研判，這些趨勢(shì)變化最終可以歸納成以下十大預(yù)測(cè)。

預(yù)測(cè)一：行業(yè)規(guī)�；氐轿迥昵�

2015-2016年是房地產(chǎn)行業(yè)重要的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，商品住宅銷售面積從2015年11.2億平方米，跳漲至2016年13.8億平方米，此后幾年住宅銷售面積一直維持在14-15億平方米，僅2015年至2016年出現(xiàn)了近3億平方米的跳躍式增長(zhǎng)。

預(yù)計(jì)未來(lái)五年行業(yè)年均規(guī)模將回歸至10.6億-12.7億平方米，中位數(shù)是12億平米左右，與2015年-2016年的水平基本相當(dāng)。

預(yù)測(cè)二：長(zhǎng)效機(jī)制漸成閉環(huán)

2022年，房地產(chǎn)政策層面將繼續(xù)堅(jiān)持“房住不炒”，政策將圍繞解決新市民、困難群體住房難題不斷深化，“四限”、去杠桿、房產(chǎn)稅等長(zhǎng)效機(jī)制漸成閉環(huán)。

短期內(nèi)，“四限”調(diào)控仍將從緊執(zhí)行，尤其是核心一、二線城市，繼續(xù)堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)不動(dòng)搖、力度不松勁，并嚴(yán)堵政策監(jiān)管漏洞，但政策加碼頻率將趨勢(shì)性下降。壓力二、三線城市仍需為市場(chǎng)減壓，防止城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)大幅下滑。房地產(chǎn)行業(yè)去杠桿還將繼續(xù)落實(shí)下去，倒逼企業(yè)降負(fù)債、居民降杠桿。

預(yù)測(cè)三：土地市場(chǎng)整體蕭條

受集中供地新政和市場(chǎng)下行的雙重影響，2021年土地市場(chǎng)經(jīng)歷了由高熱降至低溫的劇變。盡管2021年末房地產(chǎn)信貸環(huán)境邊際放松，但市場(chǎng)信心短時(shí)間內(nèi)仍難恢復(fù)。

2022年土地市場(chǎng)熱度將繼續(xù)下行，加之房地產(chǎn)金融監(jiān)管環(huán)境仍將從緊，企業(yè)“錢緊”現(xiàn)狀短時(shí)間內(nèi)難以緩解，拿地態(tài)度將會(huì)更加謹(jǐn)慎，部分沒(méi)有補(bǔ)貨壓力的房企會(huì)減少拿地或不拿地，且2022年將會(huì)出現(xiàn)大量收并購(gòu)或項(xiàng)目合作機(jī)會(huì)，房企拿地意愿進(jìn)一步降低，預(yù)計(jì)2022年土地市場(chǎng)將趨于蕭條。

預(yù)測(cè)四：房?jī)r(jià)不漲成新常態(tài)

根據(jù)全國(guó)商品房銷售面積和銷售金額估算，截止至2021年12月31日全國(guó)70個(gè)大中城市商品房銷售均價(jià)已下降至9512元/平方米，環(huán)比再降0.9%，較2021年初1-2月下降14%，大部分城市都曾出現(xiàn)過(guò)房?jī)r(jià)下跌的情況。

堅(jiān)持“房住不炒”主基調(diào)，“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制下，2022年房?jī)r(jià)不漲將成新常態(tài)。熱點(diǎn)城市還將面臨一定的價(jià)格波動(dòng)，但整體房?jī)r(jià)上漲動(dòng)能減弱，“萬(wàn)人搖”的局面難以再現(xiàn)。

預(yù)測(cè)五：城市分化加劇看好25城

城市分化持續(xù)加劇，當(dāng)前評(píng)判城市發(fā)展前景，除了人口、經(jīng)濟(jì)等硬實(shí)力外，還有部分軟實(shí)力指標(biāo)起到至關(guān)重要的作用。對(duì)于城市選擇，堅(jiān)持長(zhǎng)期聚焦人口基本面尚佳、經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)良好、城市軟實(shí)力較強(qiáng)的25個(gè)核心一二三線城市。

25個(gè)城市分別為：

長(zhǎng)三角

上海、杭州、南京、蘇州、合肥、寧波、無(wú)錫、常州、溫州

粵港澳大灣區(qū)

深圳、廣州、佛山、珠海、東莞

京津冀

北京、天津

成渝城市群

成都、重慶

長(zhǎng)江中下游城市群

武漢、長(zhǎng)沙

關(guān)中城市群

西安

中原城市群

鄭州

山東半島

青島、濟(jì)南

海西城市群

廈門

預(yù)測(cè)六：房企“暴雷”此起彼伏

2021年，房企融資“三道紅線”、房貸管理“兩道紅線”持續(xù)發(fā)力，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)急于“收傘”，房企“爆雷”事件頻發(fā)。

2022年整個(gè)行業(yè)步入無(wú)增長(zhǎng)時(shí)代，負(fù)增長(zhǎng)企業(yè)數(shù)量增加，融資受限的同時(shí)，面臨較大的償債壓力，房企生存壓力巨大。資金鏈緊張的情況下，行業(yè)“爆雷”事件仍將持續(xù)，而“爆雷”問(wèn)題之后，企業(yè)公信力下降，進(jìn)而影響整個(gè)行業(yè)健康發(fā)展與良性循環(huán)。

預(yù)測(cè)七：物業(yè)行業(yè)繼續(xù)“擠泡沫”

房地產(chǎn)與物業(yè)行業(yè)唇齒相依。2021年，受地產(chǎn)主業(yè)震蕩的影響，物業(yè)行業(yè)迎來(lái)價(jià)值回歸，尤其物業(yè)股迅速回調(diào)，資本市場(chǎng)回歸理性，除個(gè)別央企、國(guó)企物業(yè)股企穩(wěn)外，其余物業(yè)股大幅下挫，距高位跌破70%的物企比比皆是。

多支物業(yè)股的市盈率低于10倍，預(yù)計(jì)2022年行業(yè)平均市盈率為15.3倍，物業(yè)行業(yè)“走下神壇，回歸理性”，未來(lái)繼續(xù)“擠泡沫”。

預(yù)測(cè)八：保租房改變租賃格局

發(fā)展保障性租賃住房是“十四五”時(shí)期住房建設(shè)的重點(diǎn)任務(wù)。中央規(guī)定“十四五”期間，新增保障性租賃住房占新增住房供應(yīng)總量的比例力爭(zhēng)達(dá)到30%以上。

2022年保障性租賃建設(shè)將明顯加快，全年建設(shè)籌集保障性租賃住房240萬(wàn)套，租賃行業(yè)配套政策將進(jìn)一步完善，多個(gè)城市城市動(dòng)作頻繁，并在制度、土地、簡(jiǎn)化審批流程以及資金支持方面給予支持，確立租賃住房保障體系，而年初保租房不納入房地產(chǎn)集中度管理，配套政策進(jìn)一步完善，為十四五期間保租房任務(wù)完成保駕護(hù)航，多個(gè)政策內(nèi)容將影響未來(lái)3-5年租賃行業(yè)的格局。

預(yù)測(cè)九：養(yǎng)老需求持續(xù)爆發(fā)

養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)規(guī)模提速，2022年正式迎來(lái)60后人群退休高峰，低齡老人年均新增2360萬(wàn)人，五年累計(jì)1.18億人，未來(lái)將徹底激活低齡康養(yǎng)消費(fèi)市場(chǎng)，80歲及以上高齡人口數(shù)量達(dá)到3580萬(wàn)人，復(fù)合增長(zhǎng)率保持高位，2025年高齡人口數(shù)量將達(dá)到4600萬(wàn)人，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)規(guī)模有望突破12萬(wàn)億，涉房部分達(dá)到3萬(wàn)億，產(chǎn)業(yè)空間巨大。

按區(qū)域養(yǎng)老潛力來(lái)看，長(zhǎng)三角區(qū)域作為養(yǎng)老潛力的風(fēng)向標(biāo)，大幅領(lǐng)先，其次是京津地區(qū)、山東、廣東潛力較為突出，而東北和西北較弱。

按城市來(lái)看，2021年中國(guó)典型城市養(yǎng)老潛力TOP20分別為：上海、北京、深圳、廣州、南京、無(wú)錫、蘇州、南通、天津、青島、杭州、成都、武漢、常州、寧波、重慶、濟(jì)南、廈門、揚(yáng)州、大連。

預(yù)測(cè)十：房地產(chǎn)業(yè)仍是壓艙石

房地產(chǎn)行業(yè)告別“白金時(shí)代”，但房地產(chǎn)業(yè)仍是壓艙石和支柱產(chǎn)業(yè)。2021年我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)總體穩(wěn)定，房地產(chǎn)增長(zhǎng)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)繼續(xù)起到拉動(dòng)作用，房地產(chǎn)業(yè)增加值比上年增長(zhǎng)5.2%，拉動(dòng)整體經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)0.4個(gè)百分點(diǎn)。2022年，房地產(chǎn)業(yè)壓艙石的地位將進(jìn)一步體現(xiàn)。

按商品住宅總量未來(lái)五年年均規(guī)模10.6億-12.7億平方米計(jì)算，若房?jī)r(jià)增速維持5%，每年行業(yè)成交金額約在15萬(wàn)億上下，相較于其他行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模依然很大。

2022年，房地產(chǎn)行業(yè)迎來(lái)發(fā)展新階段，行業(yè)進(jìn)入“青銅時(shí)代”，房地產(chǎn)行業(yè)仍將是壓艙石和支柱產(chǎn)業(yè)。

預(yù)測(cè)，是為了更好的決策，這些林林總總的內(nèi)容，歸納起來(lái)的核心關(guān)鍵是行業(yè)負(fù)增長(zhǎng)、企業(yè)迎變局。行業(yè)快速迭代的調(diào)整期，如何成為“剩”者，需要房企重新尋找適合企業(yè)未來(lái)發(fā)展的增長(zhǎng)路徑，不改變沒(méi)有出路。

2022來(lái)到新的十字路口，風(fēng)起的時(shí)候，保持鎮(zhèn)定。