“去庫存”是中央確定的今年五大經(jīng)濟任務之一。年初以來，我國出臺了一系列刺激房地產(chǎn)銷售的政策，包括降低購房首付款比例、調(diào)整房地產(chǎn)契稅、個人二手房交易“營改增”等。

叫停首付貸真能落地嗎？

政策效應有待顯現(xiàn)，效果此涼彼熱。新政策的出臺帶動房地產(chǎn)市場出現(xiàn)一些新跡象：深圳、上海、北京等一二線城市房價快速上升，而庫存壓力大的三四線城市起色不大。伴隨一二線城市房價飆升，一些風險因素也在萌芽。不少購房者的首付使用擔保公司、房地產(chǎn)金融公司提供的“首付貸”等樓市配資方式，客觀上抬高了購房者的償還壓力和風險。如何在“去庫存”的同時避免產(chǎn)生新風險？進城農(nóng)民工的“安居夢”還面臨哪些困難？開發(fā)商怎么看待當前市場變化？眼下是在三四線城市投資買房的好時機嗎？從本期開始，我們推出“穩(wěn)健去庫存”系列調(diào)查報道，把脈房地產(chǎn)市場新走向，傾聽購房者和開發(fā)商的心聲，摸底三四線城市商品房庫存情況，為“去庫存”建言獻策。

誰用首付貸

多家中介機構(gòu)、P2P公司涉足首付貸，借助信貸杠桿降低購房門檻

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉說，使用首付貸的群體主要集中在兩類：

一是想買一套房子，前一套房子要賣掉，但是存在一個時間差，需要資金來周轉(zhuǎn)，可能需要過橋資金，就想到首付貸，這類大概占到三四成；

二是在某些城市確實出現(xiàn)了一些融資投機的購房者，因為沒有能力購房，借助信貸杠桿來降低門檻�！安贿^，很難判斷購房者是用來自住還是投資�！睆埓髠フf。

那么，又是誰在提供首付貸？

據(jù)調(diào)查，提供首付貸的模式主要有兩種：

一種是一些房地產(chǎn)中介機構(gòu)與開發(fā)商合作，由中介或售樓處向購房者推薦，中介自己提供小額貸款服務，或是作為中間人，尋找合適的金融機構(gòu)提供貸款；

另一種是一些互聯(lián)網(wǎng)金融平臺、小貸公司等與房地產(chǎn)商、中介機構(gòu)合作，特別是一些網(wǎng)絡借貸平臺（P2P），利用自身“優(yōu)勢”，提供的資金多來源于一些個人投資者。

一般申請P2P公司首付貸的門檻也比較低。以銀谷普惠為例，申請貸款只需提供身份證、工作證明、收入證明、住址證明等材料，提供的資信證明越多，可貸金額越高，月息為1.7%—1.8%或2.3%—2.4%，必須登記資金去向，資金可以用于首付貸，只是與銀行溝通時需說明是用于裝修或個人消費。再如，平安好房推出的好房貸，如果有抵押物，最多可提供抵押物價值70%的貸款，沒有抵押物則最高放款30萬元。

萬一還不了貸款怎么辦？

北京京融家擔保公司客戶經(jīng)理段林說：“有很多首付貸是通過擔保公司擔保，從銀行辦的貸款，但貸款用途注明個人消費，不會告訴銀行是用于首付。如果還不上，我們會幫客戶到銀行申請展期，銀行也會同意的，因為我們公司在銀行有保證金。隨后2到3個月，你可以去籌錢。最后實在還不了，不是還能賣房嗎？不過現(xiàn)在還沒遇到還不了的�！�

首付貸，風險怎么解？

叫停有效嗎

不良記錄能包裝，產(chǎn)品變身湊首付，不易判斷資金流向，很難實現(xiàn)“一刀切”管控。

首付貸等樓市配資背后隱藏的風險，已引起相關(guān)監(jiān)管部門的注意。3月4日，深圳市金融辦發(fā)函至相關(guān)行業(yè)協(xié)會，要求對深圳地區(qū)首付貸或其他涉及高杠桿房貸情況進行摸底排查，進一步研究新興金融機構(gòu)在“加杠桿”中的風險。3月18日，深圳市互聯(lián)網(wǎng)金融協(xié)會發(fā)布通知稱，嚴禁新開展“眾籌炒樓”業(yè)務，對于存量業(yè)務，立即停止募集并清理，任何企業(yè)不得通過更改“名稱”、轉(zhuǎn)為線下籌集等方式繼續(xù)開展業(yè)務。

監(jiān)管風聲趨緊，首付貸能否真的偃旗息鼓？

整治有招嗎

模糊地帶需要加緊出臺政策完善監(jiān)管，銀行應加強對客戶首付資金來源的關(guān)注。

“互聯(lián)網(wǎng)金融創(chuàng)新灰色地帶要盡可能限制，不應該進行投機炒作。”中國社科院金融所銀行研究室主任曾剛認為，首付貸的出現(xiàn)，尤其是通過P2P公司進行首付貸的行為，恰恰說明了監(jiān)管層面在一些領(lǐng)域的缺位。守住不發(fā)生系統(tǒng)性風險的底線，就要對此類互聯(lián)網(wǎng)金融創(chuàng)新在監(jiān)管措施上更有效，使其向合規(guī)理性的軌道發(fā)展。

“有數(shù)據(jù)顯示，去年深圳首付貸規(guī)模在25億—30億元，但我認為應該不止。”深圳市住房研究會常務副會長陳藹貧認為，一些用其他形式比如消費貸、信用貸偽裝的首付貸，很難被發(fā)現(xiàn)和調(diào)查出來。而光靠政府下令杜絕首付貸不太現(xiàn)實。

陳藹貧認為，目前首付貸也并非不受監(jiān)管，只是互聯(lián)網(wǎng)金融的法律法規(guī)還存在一些模糊地帶，需要政府加緊出臺相關(guān)政策，逐步完善監(jiān)管。

“想要叫停首付貸，首先應當明確要求銀行、中介機構(gòu)等正規(guī)機構(gòu)不參與其中�！睆埓髠フJ為，此前一些P2P平臺并沒有發(fā)放首付貸款的資質(zhì)，無法確認資金來源，在資金使用上也存在風險，相關(guān)部門應當結(jié)合互聯(lián)網(wǎng)金融的專項整治活動，對房地產(chǎn)中介機構(gòu)、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及其與P2P平臺合作開展的金融業(yè)務進行清理整頓。

不僅如此，銀行自身也要強化風險防范意識。曾剛認為，銀行應加強對客戶首付資金來源的監(jiān)控和關(guān)注。原則上，銀行要加強對放貸的審核，評價借款人償付能力，堅持貸款發(fā)放標準。

目前，建設(shè)銀行上海分行明確要求，房貸者事前要簽署聲明，承諾首付部分為自有資金。但是，銀行人士坦言，銀行在貸款時，不可能杜絕首付貸，因為銀行不掌握全部信息。讓信息對稱起來，才可能真正防止首付貸的出現(xiàn)。