“重返一線城市”，“不能再去三、四線城市建房了�！边@些已經(jīng)不是業(yè)內(nèi)專家在論壇上的觀點(diǎn)，而是大部分有實(shí)力房企正在做的事情。目前，那些庫(kù)存高企、人口大面積流出的城市，最讓開發(fā)商頭疼。

三四線城市建房“根本停不下來(lái)”

遠(yuǎn)離易，退出難

部分一線城市房?jī)r(jià)暴漲，仍沒(méi)有拉回房企整體增加投資的意愿：全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資增速已連續(xù)19個(gè)月下滑，創(chuàng)2009年3月以來(lái)最低增速水平。數(shù)據(jù)顯示，1～9月，房地產(chǎn)開發(fā)投資累計(jì)完成額70535億元，同比名義增長(zhǎng)2.6%，增速比1～8月回落0.9個(gè)百分點(diǎn)，比去年同期下降9.9個(gè)百分點(diǎn)。9月，房地產(chǎn)開發(fā)投資累計(jì)完成9472億元，同比下降3.1%，降幅較上月擴(kuò)大2.0個(gè)百分點(diǎn)。

拉低增速的主要原因，是房企開始遠(yuǎn)離部分高庫(kù)存的三、四線城市。報(bào)告曾指出，三、四線城市房地產(chǎn)開發(fā)投資增速持續(xù)低于全國(guó)水平，今年1～8月，三、四線城市房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增速僅為0.9%，遠(yuǎn)低于全國(guó)3.5%的平均增速。

將目光放至具體城市，分化尤為明顯。今年前三季度，山東棗莊房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降13.7%。同期，北京同比上漲10.4%，深圳上漲29.4%。

不進(jìn)去暫時(shí)可以做到，但是，在前幾年一窩蜂涌向三、四線城市后，現(xiàn)在又想迅速抽身，房企能做到嗎？

此前曾報(bào)道，某房企寧可在安徽蕪湖市損失1.3億元定金，也要放棄6.6億元的商業(yè)住宅地塊。該房企割肉止損的背景是，2014年，蕪湖市人口自然增長(zhǎng)率為5%，高于常住人口0.58%的增速，人口呈現(xiàn)流失狀態(tài)，而且商業(yè)綜合體存庫(kù)量大。

不過(guò)，這次退出并不徹底，上述房企保留了部分地塊，并在和當(dāng)?shù)卣�府�?lián)合舉辦的發(fā)布會(huì)上表示，未來(lái)將根據(jù)江北產(chǎn)業(yè)集中區(qū)的發(fā)展現(xiàn)狀，降低地產(chǎn)投入，發(fā)力產(chǎn)業(yè)布局。

三四線城市去庫(kù)存仍是主基調(diào)

城市之間房地產(chǎn)市場(chǎng)的分化態(tài)勢(shì)依舊，在一線城市房?jī)r(jià)全線上漲的情況下，多數(shù)三四線城市還處于下跌通道，去庫(kù)存的壓力不減。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局近日公布的70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格數(shù)據(jù)顯示，一線城市新建商品住宅與二手住宅價(jià)格同比均上漲且漲幅相對(duì)較大，二線城市同比漲跌互現(xiàn)，三線城市新建商品住宅同比仍全部下降。從環(huán)比數(shù)據(jù)看，一線城市房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，絕大多數(shù)二線城市房?jī)r(jià)環(huán)比小幅上漲或持平，只有少數(shù)三線城市房?jī)r(jià)環(huán)比由降轉(zhuǎn)升。

一二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖態(tài)勢(shì)顯現(xiàn)。上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)分析稱，一線城市已經(jīng)連續(xù)9個(gè)月出現(xiàn)去庫(kù)存周期低于12個(gè)月水平的現(xiàn)象，去庫(kù)存壓力得到有效釋放，進(jìn)而房?jī)r(jià)增幅會(huì)比較明顯。

而三四線城市庫(kù)存高企的嚴(yán)峻形勢(shì)卻沒(méi)有得到根本扭轉(zhuǎn)。中國(guó)指數(shù)研究院的最新報(bào)告認(rèn)為，當(dāng)前市場(chǎng)的去化壓力更主要集中于三四線城市。多數(shù)三四線城市處于快速擴(kuò)張階段，前期住宅用地成交規(guī)模突出，存在過(guò)度開發(fā)、有效需求不足等問(wèn)題。

繼續(xù)布局還是選擇退出

長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，房地產(chǎn)開發(fā)商在三四線城市是進(jìn)還是退，成為一個(gè)需要在戰(zhàn)略層面進(jìn)行思考的問(wèn)題。

湖南省經(jīng)濟(jì)地理研究所副所長(zhǎng)王義高認(rèn)為，三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)遠(yuǎn)沒(méi)未到飽和程度，只是短時(shí)間內(nèi)房子建的比較多，需求不旺。隨著城鎮(zhèn)化加速推進(jìn)、改善性需求增加、棚戶區(qū)改造和國(guó)土資源綜合開發(fā)，三四線城市還有很大的市場(chǎng)空間。

一家在湖南多個(gè)市州布局的知名房企負(fù)責(zé)人說(shuō)，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)有70%左右的份額在三四線城市，“就近城鎮(zhèn)化”的政策將為三四線城市帶來(lái)持續(xù)活力。今后企業(yè)將持續(xù)在三四線城市投資發(fā)展，進(jìn)入湖南每一個(gè)市州。

有的企業(yè)則持觀望態(tài)度。一家全國(guó)百?gòu)?qiáng)房企湖南公司負(fù)責(zé)人告訴記者，他們的戰(zhàn)略是深耕長(zhǎng)沙這樣的省會(huì)城市以及其他有潛力的二線城市，暫時(shí)不會(huì)考慮三四線城市。

對(duì)于三四線城市的大量小開發(fā)商而言，進(jìn)退更多是無(wú)奈的選擇。記者在湖南中部縣級(jí)市了解到，幾年前開發(fā)商拿地時(shí)對(duì)形勢(shì)估計(jì)過(guò)于樂(lè)觀，沒(méi)想到市場(chǎng)行情變化這么大，不得不趕緊“抽身”。前幾年大大小小的房地產(chǎn)開發(fā)公司有35家，今年通過(guò)年檢的只有14家。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，堅(jiān)守三四線城市的房企，未來(lái)在開發(fā)策略上需要有所調(diào)整。湖南正大行房地產(chǎn)代理公司總經(jīng)理任澤認(rèn)為，在三四線城市，大的開發(fā)商并不一定比小公司活得好。房企一方面要盡快去庫(kù)存，保持項(xiàng)目良性發(fā)展，另一方面要找準(zhǔn)每個(gè)城市的定位，吸收本地的購(gòu)買力，尋求新的增長(zhǎng)點(diǎn)。

同時(shí)，還需完善三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)“生態(tài)鏈”。洪福侖山商業(yè)地產(chǎn)機(jī)構(gòu)總經(jīng)理助理劉新顏認(rèn)為，一二線城市有完備的房產(chǎn)銷售團(tuán)隊(duì)、代理商、中介進(jìn)行策劃和推廣，形成了一個(gè)生態(tài)系統(tǒng)。三四線城市即使有好房子，卻難深入潛在客戶群以及廣大農(nóng)村，推廣力度遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足市場(chǎng)需求。