“最近見了很多河北的官員，談到河北的發(fā)展，這些官員都避談房地產(chǎn)，對房地產(chǎn)是談虎色變�！敝袊�城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心主任李鐵說，“這些官員一方面是出于對全國房地產(chǎn)市場擔憂，另一方面是他們認為環(huán)京地區(qū)的房地產(chǎn)已經(jīng)嚴重過剩。”

京津冀一體化

李鐵是在“國家戰(zhàn)略下的京津冀區(qū)域協(xié)同發(fā)展論壇”上介紹這種現(xiàn)象的。但是李鐵認為，觀察世界上所有城鎮(zhèn)化發(fā)展的國際經(jīng)驗和規(guī)律，人口向大城市聚集的趨勢仍然是不可避免的過程，“但是人口都集中到北京以后，他們住到哪里？并不是所有人都買得起北京單價3萬元、5萬元的房子�！�

“聚集到北京的人口并不都是精英人群，大部分是為精英服務的人群，這些人口要求價格較低的住房。通州剛說要建成北京副中心，房價馬上漲得一塌糊涂，結果限購了。”李鐵說，“那么，來北京這些人口住到哪里？只能選擇環(huán)京地區(qū)了。所以不要擔心河北這些環(huán)京區(qū)域發(fā)展房地產(chǎn)產(chǎn)生什么負面效應，因為結合城鎮(zhèn)化發(fā)展的大趨勢，北京容納不了更多的人口，因此必須到河北尋找空間�！�

據(jù)此，李鐵認為河北的房地產(chǎn)業(yè)會有相當大的市場，“因此毫無必要對河北房地產(chǎn)市場失去信心，大可不必，北京周邊城市的房地產(chǎn)市場還有很大的發(fā)展空間�！�

對于京津冀一體化，李鐵認為北京作為核心城市對周邊區(qū)域最大的輻射應該集中在服務業(yè)。

“北京的城市化率是82%，服務業(yè)比重是75%左右，以北京和廊坊的發(fā)展關系為例，廊坊過去十年的發(fā)展中，其服務業(yè)占比已經(jīng)從30%提升到40%，廊坊的服務業(yè)增長速度與北京向周邊區(qū)域的輻射功能有著直接關系�！崩铊F說，“北京人口的消費需求在增長和變化，北京現(xiàn)有的空間是沒辦法滿足的，所以一定要在周邊的空間當中實現(xiàn)�！�

不過，李鐵認為，即便京津冀一體化在快速推進，北京的城鎮(zhèn)化率也已經(jīng)達到非常高的水平，但是北京在城市規(guī)劃上仍然有許多值得反思和改進的地方。

“北京在提供所有交通選擇上，遠遠滿足不了這么多人口的出行需求，特別是中低收入人口的實際需求�！崩铊F說，“北京提供了很多私家車方便的通行路徑，但忽視了成本最便宜的軌道交通。世界上各大城市和郊區(qū)的軌道交通，北京是77公里，東京2000多公里，倫敦和紐約都是3000多公里，北京的差距非常大。”

李鐵也進一步認為，正是因為北京城市軌道交通與國際大城市的差距，導致了北京擁堵的問題，導致了區(qū)域發(fā)展過度向城市中心集中，“城市交通的規(guī)劃應該從城市人口的實際需求，尤其是這些占人口多數(shù)的低收入人口的低成本需求，從人口結構需求考慮資源配置的方式，這些需求應當在規(guī)劃中給予同等的重視。”

李鐵由此延伸出來的對城市的思考是，人口結構應該是決定未來政策的出發(fā)點，而不能忽視城市的人口結構，憑空想象理想化的人口構成。

“高收入人口，也就是所謂的精英人口，只占城市人口的一小部分，所以在制定政策的時候，不能僅僅考慮高收入人口和精英人口需求，還要考慮到大量的中低收入人口。這也是京津冀一體化過程中應該關注的。”

李鐵說，因此在在制定政策時，如何兼顧人口在不同城市、不同區(qū)域的需求，應該是京津冀一體化政策的出發(fā)點。避免地方發(fā)展政策、城市發(fā)展政策、資源配置政策上忽視對人口結構的分析，過于強調(diào)跨越式，強調(diào)高端化而導致政策失誤。

“京津冀一體化過程中，中低收入人口占整個人口的絕大部分，因此在政策導向中要解決他們未來的發(fā)展問題、就業(yè)問題、這些人口的生活空間、環(huán)境問題，以及消費需求問題，這些都不能被忽視，不能通過理想的方式、決策方式過度把區(qū)域高端化。”李鐵說。

最后，李鐵在論壇上對京津冀一體化給出建議說，一個城市的發(fā)展理念，要研究城市發(fā)展規(guī)劃，研究交通規(guī)律，在此基礎上，我們才能確定未來合理的發(fā)展思路�！白钪匾�的是不要拍腦袋做決策，要把所有的決策更多地交給市場，政府要搞好服務，要把可能提供的公共服務、公共基礎設施及早擺到案頭，市場就會自動選擇，京津冀發(fā)展是這個道理，環(huán)北京經(jīng)濟圈發(fā)展也是這個道理。”