對比英美法對比紐約東京對比日本泡沫，房地產(chǎn)黃金十年結束了，全國普漲的局面是不太可能了。未來的白銀十年，房產(chǎn)價格上漲會集中在人口流入的一二線城市。

討論房價的問題實在是太多了。對比英美法對比紐約東京對比日本泡沫，談供需談政府談切身經(jīng)歷等等，我也簡單說說我的幾個看法。

首先說我的觀點。

房地產(chǎn)黃金十年結束了，全國普漲的局面是不太可能了。未來的白銀十年，房產(chǎn)價格上漲會主要集中在人口流入的一二線城市。

北京的房子也貴，也不貴。

剛需者和投資者買房的角度和定位都是完全不一樣的。

去年因為工作關系，我和國內(nèi)大量地產(chǎn)公司的董事長、投資總監(jiān)級別的高層發(fā)生了不少聯(lián)系。這其中包括龍湖、金科、恒大、萬科等全國性的地產(chǎn)公司，也包括星河灣、泛海等專注高端樓盤的地產(chǎn)公司，還包括時代、奧園、華宇、禹州、新華聯(lián)等資產(chǎn)規(guī)模在200-300億元的區(qū)域型中型地產(chǎn)公司。大家對于房地產(chǎn)格局的基本走向判斷是一致的。未來，三四線城市的房產(chǎn)升值空間相對比較小，而人口持續(xù)凈流入的核心一二線城市的升值還遠沒有結束。

關于漲跌的理論大家都看多了，我重點談幾個常見的關于一二線城市地產(chǎn)的誤區(qū)吧：

房價可能會崩，買房是不是一個錯誤的選擇。這個觀點的謬誤就在于，絕大多數(shù)中國人都只能或者幾乎只能配置人民幣資產(chǎn)。而不動產(chǎn)作為人民幣資產(chǎn)中最重要的一環(huán)，如果一二線城市的房價都崩盤了，那么人民幣這一籃子資產(chǎn)已經(jīng)是一籃子爛蘋果了。你到底持有的是一籃子蘋果中的哪個并不重要了，反倒是不動產(chǎn)相比于股票之類的資產(chǎn)至少還保留了使用價值。換句話說，如果你覺得我國吃棗藥丸，那早點出國。如果你沒有能力移民或者大規(guī)模轉(zhuǎn)移資產(chǎn)，那么一二線房子在你的資產(chǎn)配置里一定是一個優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。整天去考慮你無法擺脫的系統(tǒng)性風險是無聊的且沒有必要的。

北京的房子相比于東京、紐約，已經(jīng)太貴了，這個扭曲的價格一定會得到糾正。我們假設北京的房子絕對值是偏貴的有泡沫的，從經(jīng)濟學的角度來說，過高的資產(chǎn)價格和人民幣較高的匯率不能同時保持。

目前來看，要么資產(chǎn)價格下降，要么人民幣貶值。而從政府和央行控制金融系統(tǒng)性風險的角度來看，我們最后處理這個不可能問題的方法是人民幣貶值和通過擠壓金融系統(tǒng)杠桿水平來緩和的擠出一些泡沫。因為資產(chǎn)價格尤其是不動產(chǎn)價格的劇烈下跌產(chǎn)生的連帶效應是任何一個國家的金融系統(tǒng)都承受不起的。當然，在一個理想的資本流動無障礙的模型里，人民幣貶值最終會導致資本外流，最終人民幣計價資產(chǎn)一樣會下跌。

但是在實際國情里，盡管考慮到大量的地下資本流動渠道，我們的資本管制一樣是非常嚴格的。更何況北京的資產(chǎn)價格不僅僅是是依靠熱錢來托底，而是依賴政府對于土地規(guī)劃和供給的嚴格管控。只要這種計劃經(jīng)濟式的調(diào)控不改變，相比于可能的緩和的漫長的貶值過程，即使你能把資產(chǎn)換成美元，結果也很可能是在你躲開貶值之前，你就先因為一線城市房價的上漲窮死了。因為在一線地產(chǎn)的問題上，主要矛盾是境內(nèi)資產(chǎn)配置的供需關系。

一個月才掙八千塊錢，一萬年也買不起北京的房子，北京的房子太貴了。這是個巨大的誤區(qū)。當我?guī)滋烨霸谖壹覙窍吕戆l(fā)店里看著兩個其貌不揚的東北大媽操著一口二人轉(zhuǎn)味道十足的普通話討論自己準備買泛海10萬元的新盤的時候，我就更加堅定了這個想法：未來北京四環(huán)以內(nèi)的房子，其實都不是給普通白領們居住的了。能買得起北京“城區(qū)”以內(nèi)房子的，是來自于全國的有資產(chǎn)配置需求的土豪們，是來自北京本地的能賣一套老房子或者多年前就買了房現(xiàn)在來置換新房的改善性需求住戶們。他們不在乎或者湊的出五百萬以上的首付。外地進京年入十萬二十萬的普通白領們，未來給你們的住處是通州、大興、燕郊、固安。相應的，北京的大量產(chǎn)業(yè)也會外遷，你不用總擔心你要花兩個小時才能上班了，因為以前在三環(huán)的創(chuàng)業(yè)公司未來會去三河去亦莊。

回到我們的第一個假設，即中國的經(jīng)濟環(huán)境可以平穩(wěn)過渡，那么拋開你現(xiàn)在五環(huán)是城外的概念，別再覺得六環(huán)有多遠。當京津冀一體化，市政府搬到通州，新機場修在固安，當北京人以前覺得遠在天邊的保定都納入這個城市群核心規(guī)劃的時候，當我告訴你這個城市帶還要涌入幾千萬人口的時候，你設想一下，三環(huán)是什么地方？

三環(huán)就等于是以前的紫禁城。

上海的南匯、金山、青浦，以前是什么地方？十年前我去浦東金橋，我心想這是什么鳥不拉屎的地方？現(xiàn)在上海群眾告訴我，金橋遠嗎？繁華嗎？十年前五角場是一片荒蕪。上海的群眾們告訴我，五角場現(xiàn)在是什么地方？

現(xiàn)在在北京生活的群眾們，你們能想象，15年前，東大橋就是東邊繁華景象的終點，藍島就是朝陽區(qū)最大的shopping mall嗎？

中國房價，就是農(nóng)村扶貧人口進縣城，縣城進省城，省城去一二線。一二線的新移民買剛需房，有剛需房的人買改善房，有改善房的人可以買多套房或者買更大的改善房。一二線的房價之所以還會漲，是因為從金字塔的角度看，所有的人都是這份資產(chǎn)的接盤俠，這里是避風港。從這個角度上講，如果今天大興的房子買3萬一平，你告訴我，十年以后，三環(huán)的房子買15萬一平，貴嗎？

今天北京三環(huán)的好樓盤7萬一平，十年翻一倍，年化復合增長率只有7%，扣除2%的通脹，實際增長率5%，高嗎？

更不用說上海這樣的城市現(xiàn)在可能會進一步提高容積率，提倡小戶型，未來很多年輕人要去買70平米以下的房子，人口密度要向香港看起�？傆幸惶�，也許130平米的戶型都是豪宅，如果這樣，價值又該怎么算？

如果你認為中國的經(jīng)濟要完，早點換錢跑�？墒菤W洲也好，美國也好，且不說能不能去，我覺得這世界今天都是在賭命，壓根沒有永不沉沒的一片凈土。如果你跑不了，或者對中國經(jīng)濟的平穩(wěn)過渡有信心，那么毫無疑問，一二線核心城市的住宅不貴，早點上車，資產(chǎn)早點保值。對于缺乏投資常識的散戶們來說，北上廣的房子，還是比股票靠譜些。

如果你問我，我們有可能變成日本嗎？我覺得今天中國最高明的宏觀經(jīng)濟學家都沒法回答這個問題。在我眼里這件事就是flop a coin（拋錢幣決定）�？墒亲鳛橐粋�跑不掉走不了的普通人，你到底是揣著錢去等也許二十年后房價暴跌去抄底，還是老老實實的被裹挾在這個時代里買一套房？

我們常人，是賭不起這份國運的。