在過(guò)去相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)，溫州每每進(jìn)入看客視野，多源自當(dāng)?shù)厝顺赐副镜貥鞘泻筠D(zhuǎn)戰(zhàn)全國(guó)這樣的獵奇視角，但2016年4月末的這次走紅，卻顯得意味深長(zhǎng)——溫州正在成為中國(guó)首個(gè)房屋土地使用證規(guī)�；�到期的城市。

溫州市國(guó)土資源局

網(wǎng)易房產(chǎn)抵達(dá)溫州當(dāng)天，當(dāng)?shù)仫h起陣雨。位于學(xué)院西路5號(hào)的溫州市國(guó)土局隱蔽在街邊一隅，入口處被欄桿阻擋。敏感時(shí)刻，面對(duì)眼前這座幾層高的政府辦公大樓——掌管當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)交易的行政心臟，我們只能憑空隔望。

溫州首例住宅土地使用權(quán)到期事件當(dāng)事人王女士已經(jīng)不堪其擾。因?yàn)槊襟w邀約不斷，沒(méi)必要釋放重復(fù)信息，面對(duì)從北京趕赴溫州采訪的網(wǎng)易房產(chǎn)，其家人婉拒了采訪請(qǐng)求，并在告別時(shí)刻，留下這樣一句話——“你們（媒體）給我們解決不了問(wèn)題，這是‘上面’才能決定的事”。

網(wǎng)易房產(chǎn)是和“從北京過(guò)來(lái)調(diào)查情況的中央部門”同一天抵達(dá)溫州國(guó)土局的。20年住宅土地使用權(quán)到期事件被媒體曝光后第八天，國(guó)土資源部與浙江省國(guó)土資源廳組成聯(lián)合調(diào)研組，直奔這個(gè)漩渦中的三線小城。

“調(diào)研完了！”5月13日，國(guó)土部人士告訴網(wǎng)易房產(chǎn)，“結(jié)果還沒(méi)出來(lái)，土地利用司正在形成報(bào)告。”這注定是一個(gè)漫長(zhǎng)的過(guò)程。

中國(guó)7.5億城鎮(zhèn)人口、89%的自有住房率，政策的任何一絲變動(dòng)都將觸動(dòng)到這一龐大人群最敏感的神經(jīng)末梢。

在過(guò)去相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)，溫州每每進(jìn)入看客視野，多源自當(dāng)?shù)厝顺赐副镜貥鞘泻筠D(zhuǎn)戰(zhàn)全國(guó)這樣的獵奇視角，但2016年4月末的這次走紅，卻顯得意味深長(zhǎng)——溫州正在成為中國(guó)首個(gè)房屋土地使用證規(guī)�；�到期的城市。

溫州并非孤例，青島、深圳都有過(guò)個(gè)別“撞限”的住宅用地，但到2017年年底，溫州主城區(qū)內(nèi)就將有600多套商品房土地證到期，到2019年年底，這個(gè)數(shù)字會(huì)變成1700多套。

個(gè)案演變?yōu)橹髁�，矛盾已�?jīng)觸發(fā)：個(gè)人購(gòu)買商品住宅土地證到期是否需要續(xù)期？如何續(xù)期？土地證到期導(dǎo)致二手房過(guò)戶暫停的扯皮問(wèn)題如何解決？

市場(chǎng)倒逼下，一道數(shù)年來(lái)被有意無(wú)意忽視的必答題擺上了臺(tái)面，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)幾十年后不得不面對(duì)的房屋與土地產(chǎn)權(quán)矛盾，正經(jīng)溫州之手前置化、公開(kāi)化。妥善解決溫州土地產(chǎn)權(quán)問(wèn)題，即是求解幾十年后的全國(guó)性問(wèn)題，這是對(duì)決策部門的一次大考。

“房子和土地從來(lái)就沒(méi)有聯(lián)結(jié)在一起”

為什么溫州恰好成為市場(chǎng)和政策相互夾擊之地？真實(shí)站立在這片土地上，讓網(wǎng)易房產(chǎn)感受到了當(dāng)?shù)氐膶?shí)際溫度。

溫州另一位遭遇土地證到期問(wèn)題的王先生在那個(gè)夜晚告訴網(wǎng)易房產(chǎn)，當(dāng)他站在鹿城區(qū)行政審批中心窗口前，被告知有可能要為一套65.8萬(wàn)元的二手房補(bǔ)繳30萬(wàn)元土地使用年限續(xù)期費(fèi)時(shí)，實(shí)際上已經(jīng)通過(guò)中介完成了交易合同的簽訂、房產(chǎn)證過(guò)戶以及契稅繳納。只要完成土地證變更，他就能成為房子的主人，但直到這時(shí)，所有人才發(fā)現(xiàn)土地使用年限已經(jīng)到期。

房子一層皮，土地一層皮。溫州房地產(chǎn)交易長(zhǎng)時(shí)間建立在這樣的場(chǎng)景下完成，中介和審核部門并未有意識(shí)在簽約前替雙方把關(guān)，至今，也只有鹿城、龍灣和甌海實(shí)現(xiàn)二手房交易網(wǎng)簽，并且后兩個(gè)行政區(qū)實(shí)施全面網(wǎng)簽不過(guò)才一個(gè)多月。

一方面，陰陽(yáng)合同在溫州普遍存在，另一方面，房產(chǎn)證已經(jīng)過(guò)戶了，被剝離開(kāi)的土地證竟過(guò)戶不了。

      溫州五大中介之一巨信地產(chǎn)的溫州66號(hào)門店，正是經(jīng)手王先生糾紛房源的中介店面。涉事張姓經(jīng)紀(jì)人乃資深物業(yè)顧問(wèn)，面對(duì)網(wǎng)易，自稱對(duì)此事“無(wú)能為力”。

溫州二手房市場(chǎng)的抱怨聲音說(shuō)，各單位沒(méi)能協(xié)調(diào)好，“房產(chǎn)部門搞房產(chǎn)，地稅部門搞地稅，溫州的房子和溫州的土地從來(lái)就沒(méi)被聯(lián)結(jié)在一起�！本W(wǎng)易房產(chǎn)實(shí)地探訪的結(jié)論令人遺憾。

溫州的今日命運(yùn)，幾乎是在20年前就注定了：當(dāng)年房屋土地年限購(gòu)買辦法設(shè)置的隨意性和考慮不足，決定了20年后一定有一批到期業(yè)主面臨糾葛。

鹿城、甌海兩個(gè)行政區(qū)將是未來(lái)兩年溫州土地證到期的重災(zāi)區(qū)。包括上陡門、水心和橫河北在內(nèi)的老小區(qū)云集區(qū)域，幾十年前開(kāi)發(fā)商拿地、蓋房和銷售時(shí)，有一批房屋帶有國(guó)企福利房和改造房性質(zhì)，溫州的做法是，由房主個(gè)人自行購(gòu)買土地使用年限。當(dāng)?shù)刂薪閷⑦@看作土地產(chǎn)權(quán)“個(gè)人自理”。

要繳多少年，只看房主意愿。20年和30年是當(dāng)時(shí)一批房源的最低土地使用年限，很多人就選擇只繳20年的土地使用費(fèi)。溫州平安易居紅帆店高級(jí)物業(yè)顧問(wèn)何儷偉認(rèn)為，在中國(guó)樓市迎來(lái)商品房時(shí)代以前，很多人認(rèn)為一輩子只買一套房用來(lái)自住，便沒(méi)有將日后交易環(huán)節(jié)埋藏的隱患考慮在內(nèi)，“20年的土地使用費(fèi)用確實(shí)很便宜，放到當(dāng)時(shí)的收入背景下，大部分人不愿意掏出那么多錢只為70年這么一個(gè)看起來(lái)遙不可及的數(shù)字�！�

在橫河北新村，大量產(chǎn)權(quán)在二十年至幾十年不等的房子即將在可見(jiàn)的幾年內(nèi)成為土地證到期典型。輿情發(fā)酵，著急的王女士、王先生面對(duì)困局束手無(wú)策，他們能做的只有等。

網(wǎng)易房產(chǎn)在水心組團(tuán)走訪時(shí)，一些戶主不以為意，在他們看來(lái)，只要房子不賣就沒(méi)事。事實(shí)上，和是否買賣不存在直接因果關(guān)系，即便不交易，土地證使用年限到期終將成為既定事實(shí)，只要有關(guān)部門追究，同一情況的業(yè)主都要面對(duì)尷尬局面。

更多的王女士、王先生隱身在溫州看不見(jiàn)的大街小巷。一旦進(jìn)入交易池，他們將不可避免地和首例住宅土地使用權(quán)到期事件受害者掉入相同的產(chǎn)權(quán)陷阱。

有相當(dāng)一批業(yè)主不知道自己的房產(chǎn)土地證已經(jīng)過(guò)期。不愿透露姓名的中介稱，溫州已成交二手房有過(guò)先例，土地證上，年限一欄為空，這些房源多為土地劃撥形式出讓。空白當(dāng)然不意味著永久產(chǎn)權(quán)，土地部門對(duì)年限有著詳細(xì)記載，但除非房主特地查證，一般很難清楚知道自家房子的土地年限究竟是多少，是否到期以及何時(shí)到期。

最早引發(fā)溫州人情緒波動(dòng)的，是相關(guān)部門流露出要以高價(jià)續(xù)費(fèi)形式解決土地問(wèn)題的態(tài)度。當(dāng)?shù)鼐用駥?duì)網(wǎng)易房產(chǎn)說(shuō)，按現(xiàn)行地價(jià)補(bǔ)繳，“既不合理，也不合法”。

《房地產(chǎn)法》第21條規(guī)定，土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)至遲于屆滿前一年申請(qǐng)續(xù)期，經(jīng)批準(zhǔn)準(zhǔn)予續(xù)期的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金�！段餀�(quán)法》第149條卻清楚寫明，住宅用地使用權(quán)到期后自動(dòng)續(xù)期，無(wú)附加條件。

頂層設(shè)計(jì)留下了口子。

溫州房地產(chǎn)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)葉維堅(jiān)接受采訪時(shí)提到，當(dāng)年《物權(quán)法》立法時(shí)曾考慮過(guò)相關(guān)問(wèn)題，但當(dāng)時(shí)中國(guó)大部分房屋都沒(méi)有到期，便擱置在一邊。

北京東易律師事務(wù)所律師侯德隆的觀點(diǎn)是，土地證到期續(xù)費(fèi)補(bǔ)交土地出讓金的設(shè)置涉嫌“違法”，公權(quán)力收費(fèi)理應(yīng)有明確法律依據(jù)，沒(méi)有上位法的法律依據(jù)則不應(yīng)征收。

中國(guó)人民大學(xué)法學(xué)院教授張翔的意見(jiàn)截然相反，如果“自動(dòng)續(xù)期”的含義為自動(dòng)并且是免費(fèi)續(xù)期，這和所有權(quán)有什么區(qū)別？如果土地變成私人所有，又會(huì)與憲法第十條“城市的土地屬于國(guó)家所有”發(fā)生沖突。

房地產(chǎn)研究人士章林曉著有《有償續(xù)期更符合游戲規(guī)則》。他在文中寫道，契約精神是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)之魂，如果人們要為未來(lái)作長(zhǎng)遠(yuǎn)計(jì)劃，規(guī)則必須明確和穩(wěn)定。如果規(guī)則可以不停修改，預(yù)期會(huì)由于游戲規(guī)則的意外改變而惶恐，參與者會(huì)停止普通游戲，將注意力放到更重要的游戲上，即制訂（修改）規(guī)則。

在與網(wǎng)易房產(chǎn)對(duì)話時(shí)，這位出生于浙江的專家感慨，社會(huì)為此付出的成本遠(yuǎn)大于所獲得的收益。從這個(gè)角度來(lái)說(shuō)，有償續(xù)期更符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的游戲規(guī)則，即便有償是“象征性”的。

補(bǔ)繳巨款也好，“象征性”收費(fèi)也罷，溫州無(wú)意間走上風(fēng)口浪尖，其實(shí)“溫州政府還從沒(méi)收到過(guò)一分錢”。溫州國(guó)土局局長(zhǎng)抱怨，自從土地證到期事件炒熱來(lái)，“沒(méi)有一戶辦理了收費(fèi)續(xù)期”。這位局長(zhǎng)稱，解決方案尚未確定，按現(xiàn)行地價(jià)補(bǔ)繳僅是溫州一位工作人員的個(gè)人臆斷，但經(jīng)不當(dāng)發(fā)聲被當(dāng)成了主流，地方政府公信力受到重挫。

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