美國(guó)捷得事務(wù)所資深副總裁，合約管理總監(jiān) Paul  Senzaki

Paul Senzaki： 大家下午好!今天我代表合伙人企業(yè)給大家分享一下圣塔莫妮卡廣場(chǎng)，我想一下，昨天我在成都參觀了成都太古里項(xiàng)目，我現(xiàn)在可以更好理解剛才那位演講嘉賓剛才說(shuō)的一些理念，非常有幸。

圣塔莫妮卡廣場(chǎng)是一個(gè)傳統(tǒng)的區(qū)域性，地區(qū)性購(gòu)物廣場(chǎng)。這個(gè)廣場(chǎng)原來(lái)的區(qū)域是1998年建立，我們想把它重新進(jìn)行翻新，在2010年開(kāi)始，主力店，餐飲等等有1850個(gè)空間需要重建的。這個(gè)地方在沿海地區(qū)，在機(jī)場(chǎng)的附近。這個(gè)地方是零售逛街一個(gè)區(qū)域的中心，而且有高速公路和城市室內(nèi)的高架，是交通非常擁堵繁忙的地方。每年有四萬(wàn)多人訪(fǎng)問(wèn)者，圣塔莫妮卡廣場(chǎng)大街是50年代的時(shí)候第三大街，在60年代的時(shí)候第三大街是這個(gè)樣子，而且相當(dāng)?shù)默F(xiàn)代，當(dāng)時(shí)是非常先進(jìn)的地方。

為了更具競(jìng)爭(zhēng)性，他們希望在這個(gè)區(qū)域建立大型的購(gòu)物廣場(chǎng)，這個(gè)區(qū)域有三個(gè)街區(qū)，我們有幸成為了設(shè)計(jì)師，擔(dān)任總設(shè)計(jì)的工作，現(xiàn)在有三層的設(shè)計(jì)理念，停車(chē)場(chǎng)有城市來(lái)資助，1989年第三大街進(jìn)行了重建，當(dāng)時(shí)通過(guò)了一個(gè)法案，圣塔莫妮卡廣場(chǎng)如果要建電影院必須建三個(gè)電影院，然后是各種配套的餐飲，設(shè)施。購(gòu)物的方式主要是傳統(tǒng)購(gòu)物方式，或者是街面的購(gòu)物方式，在03年的時(shí)候開(kāi)始進(jìn)行調(diào)研。

他們告訴我們可以關(guān)掉一些店，重新開(kāi)一些店但是我們要進(jìn)行重新規(guī)劃，總體的規(guī)劃，現(xiàn)在有這么一個(gè)總體規(guī)劃，總的來(lái)說(shuō)，有10萬(wàn)平方英尺辦公區(qū)域，56萬(wàn)商業(yè)區(qū)域，同時(shí)有住宅單元。市政府跟我們說(shuō)可以設(shè)計(jì)更多綜合方案，包括娛樂(lè)，停車(chē)，設(shè)施等等，04年有一個(gè)綜合發(fā)展規(guī)劃。這個(gè)規(guī)劃是兩個(gè)街區(qū)，要兩層地下停車(chē)庫(kù)，在第三大街進(jìn)行街面的翻修。

北部主要是辦公區(qū)域，在2層主要是辦公的區(qū)域，那么空余的區(qū)域主要是做園藝，包括公園的區(qū)域，包括咖啡店，包括邊上有住宿的區(qū)域，對(duì)于市政府來(lái)說(shuō)，如果他們要建一個(gè)商業(yè)區(qū)域，市民有意見(jiàn)，但是我們又重新開(kāi)始的設(shè)計(jì)，在不影響本地居民生活方式情況下，進(jìn)行了重新設(shè)計(jì)，開(kāi)發(fā)這個(gè)項(xiàng)目，我們告訴居民這個(gè)完全新的規(guī)劃，包括整個(gè)周邊環(huán)境如何連接在項(xiàng)目?jī)?nèi)，如何地規(guī)劃，以及我們的項(xiàng)目會(huì)對(duì)周邊環(huán)境產(chǎn)生什么樣的影響，我們研究顧客的年齡，他們的喜好，以及他們應(yīng)該有一些策略，我們也研究了商業(yè)設(shè)計(jì)的策略，比如說(shuō)租戶(hù)招商的特點(diǎn)，如果這些問(wèn)題都解決了，在設(shè)計(jì)之初整合這些理念，我相信在環(huán)境上，社會(huì)可發(fā)展上都考慮可以創(chuàng)造我們希望的場(chǎng)所。

北入口是第三大街連接，是最重要的街區(qū)，右邊還有一個(gè)入口，現(xiàn)在已有的入口在白天的時(shí)候， 入口都非�；野担�很暗淡，進(jìn)去之后首先看到飲食的區(qū)域，看到全部是吃東西的人，顯然不是一個(gè)愉悅過(guò)程，所以進(jìn)行了重新規(guī)劃。我們把原來(lái)餐飲區(qū)域挪掉，換成走路步行大街，進(jìn)入以后不以為是進(jìn)入到商場(chǎng)，因?yàn)槭菍挸ǖ拇蠼�，大家可以看到之前之后兩種不同的情景，大家可以看到旁邊的區(qū)域，所以在實(shí)際當(dāng)中，大家可以看到電梯的區(qū)域在哪里，電梯可以直達(dá)停車(chē)場(chǎng)，招商也變得更加的容易。

而且由于第三大街的規(guī)模，商業(yè)也是非常不錯(cuò)的。背面是城市第二大街，左邊舊的，是非常典型傳統(tǒng)的比較灰暗的街面，我們就進(jìn)行了翻修，變成了公開(kāi) 入口。南面的入口因?yàn)榻煌�關(guān)系，相對(duì)內(nèi)移了一些，我們加入了一些視覺(jué)的因素考慮在里面，非常容易看到。

我們從邊上進(jìn)來(lái)，看到的時(shí)候不會(huì)覺(jué)得非常擁堵的地方，因?yàn)槿�部是開(kāi)放式的。我們?cè)谶吷希瑐?cè)門(mén)的地方把改成空闊的區(qū)域，不會(huì)覺(jué)得是一個(gè)入口。中心區(qū)域原來(lái)是非常小的中心跟第三大街連接很遠(yuǎn)，大家看到這個(gè)是原來(lái)的，是一個(gè)密閉的空間，沒(méi)有用的廢棄空間，現(xiàn)在把這個(gè)區(qū)域擴(kuò)大了進(jìn)來(lái)可以看到所有的租戶(hù)和店面。而且電梯在哪里，可以看到非常清楚，你要上一個(gè)樓層也很容易，另外一個(gè)問(wèn)題就是交通，這個(gè)是三層樓的項(xiàng)目，我們做了一個(gè)電動(dòng)扶梯。

我們就用了一種垂直性流動(dòng)，這樣用這樣一個(gè)電梯的方式吸引人直接到三樓，所以有一個(gè)電梯到二樓，一個(gè)電梯直接到三樓，另外是步行街，我們連接?xùn)|西的步行街。我們讓入口通道變得非常寬敞，這樣可以吸引更多步行人士徜徉，散步，我們感覺(jué)店面和行人非常接近。

大家看到所謂的柱子都投下了陰影，現(xiàn)在的空間變得非常開(kāi)放和開(kāi)闊，西面也做了主要的改動(dòng)，我們把吃飯的餐飲區(qū)域移到了三樓，餐飲做了開(kāi)放式的，很明亮的吃飯區(qū)域，餐飲區(qū)。這個(gè)餐飲平臺(tái)外景是這個(gè)樣子，空間非常寬敞，而且陽(yáng)光非常充足，然后可以看到海景，同時(shí)在這個(gè)平臺(tái)上風(fēng)景非常開(kāi)闊，視野很廣，這個(gè)是在上面拍到的照片，可以看到更遠(yuǎn)，不是在一個(gè)商場(chǎng)里面吃東西，而是看到全世界的地方。

07年的時(shí)候設(shè)計(jì)完成了，我們進(jìn)行了理事會(huì)建筑風(fēng)格的審核，這個(gè)是政府的審核，當(dāng)時(shí)對(duì)一些樓層不允許改變。接下來(lái)是項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)，當(dāng)時(shí)有一個(gè)開(kāi)發(fā)商就想要做另外一個(gè)商場(chǎng)重新翻修，我們幫他們一起做，我們經(jīng)過(guò)商量以后做了這樣一個(gè)項(xiàng)目，這里有很多的高級(jí)餐廳，這里是一些停車(chē)場(chǎng)，這個(gè)停車(chē)位置通向零售購(gòu)物區(qū)域電梯是緊密相連。如果本身不想買(mǎi)東西，但是在這里停車(chē)，乘電梯進(jìn)去是商場(chǎng)區(qū)域，有更高的概率吸引他們來(lái)消費(fèi)。

旁邊有一個(gè)非常著名的綠地公園，我們借助非常優(yōu)秀公共區(qū)間可以形成獨(dú)有的良好周邊環(huán)境，這個(gè)效果圖。我們?cè)诘叵乱粚又饕�是餐飲區(qū)域，包括地下一層，二層，第一層是零售空間，第二層強(qiáng)調(diào)生活方式，包括影院，休閑設(shè)施，頂層是綜合性區(qū)域，有娛樂(lè)，包括比較高端的餐廳，我們?cè)诓蛷d有比較重要區(qū)位劃分，這個(gè)是各個(gè)樓層平面圖。這是我們的第三層上面的電影院入口，我們比較強(qiáng)調(diào)體驗(yàn)。

這個(gè)是非常成功的地標(biāo)性成果，謝謝聆聽(tīng)!