旭輝集團(tuán)董事長(zhǎng) 林中

近日，旭輝集團(tuán)發(fā)布了2015年半年報(bào)，稱其銷售利潤(rùn)率超過(guò)12%，比行業(yè)平均線高出約3個(gè)百分點(diǎn)。

實(shí)際上，旭輝集團(tuán)的利潤(rùn)率、拿地策略、規(guī)�；�與精細(xì)化發(fā)展、融資能力等一直備受業(yè)內(nèi)關(guān)注。對(duì)于這些熱點(diǎn)問(wèn)題，旭輝集團(tuán)董事長(zhǎng)林中近日接受采訪時(shí)一一給出了回應(yīng)。

Q：今年，土地市場(chǎng)較為活躍，不乏地王出現(xiàn)。旭輝在北京也嶄獲多塊土地，對(duì)于獲取土地旭輝有什么策略?

林中：旭輝從來(lái)都不喜歡拿地王，一貫?zāi)玫乇容^謹(jǐn)慎，拿地策略就是“撿漏”，因?yàn)榉康禺a(chǎn)越來(lái)越講究是投資能力。對(duì)于拿地我們會(huì)進(jìn)行非常精準(zhǔn)的測(cè)算，有利潤(rùn)才去拿，拿錯(cuò)地會(huì)嚴(yán)重影響企業(yè)發(fā)展。

Q：旭輝經(jīng)過(guò)上半年的“廣積糧”卻表示下半年會(huì)謹(jǐn)慎拿地，已過(guò)了拿地窗口期嗎?旭輝的土地存量大概能開(kāi)發(fā)多久?

林中：拿地最好的窗口期應(yīng)該是在2014年的7、8月到2015年6月份，旭輝正是在那個(gè)階段密集拿地的。

按我們目前的銷售情況來(lái)看，一直保持4~5年發(fā)展的土地儲(chǔ)量就夠了，既不要太多也不要太少。太多資產(chǎn)太重，資產(chǎn)周轉(zhuǎn)效率太低;太少，企業(yè)的可持續(xù)增長(zhǎng)會(huì)出現(xiàn)問(wèn)題。所以，在土地儲(chǔ)備上還是要有一個(gè)規(guī)劃和平衡。

從旭輝集團(tuán)2015年土地諸備數(shù)據(jù)來(lái)看，今年以來(lái)新增了15塊土地。

Q：據(jù)了解，旭輝下半年將加大高端樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)力度，并增加新的高端產(chǎn)品線，為何做如此調(diào)整?

林中：一個(gè)非常好的品牌開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)中低端項(xiàng)目時(shí)，品牌溢價(jià)很難，但越往上走，中高端、高端，客戶會(huì)越來(lái)越關(guān)注一個(gè)企業(yè)的品牌。客戶對(duì)品牌的關(guān)注度、品牌的敏感度以及品牌所帶來(lái)的價(jià)值，也跟檔次有關(guān)。

對(duì)于品牌發(fā)展，旭輝是這樣計(jì)劃的，在大眾主流市場(chǎng)，旭輝將強(qiáng)化企業(yè)品牌，弱化項(xiàng)目品牌，但在高端改善產(chǎn)品方面，旭輝將強(qiáng)化項(xiàng)目產(chǎn)品線品牌，弱化企業(yè)品牌。目前，旭輝在推一條新的高端產(chǎn)品線叫“鉑悅”系列，今年將在、蘇州、南京等地推出，價(jià)格基本在城市平均房?jī)r(jià)的1.5倍或2倍以上，屬于高端自住改善產(chǎn)品。

Q：今年，旭輝的融資情況如何?對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的融資市場(chǎng)有何看法?

林中：旭輝在2015年的融資情況沒(méi)有太多亮點(diǎn)，1月份，旭輝與境內(nèi)外銀團(tuán)簽訂一項(xiàng)初步總額約1.2億美元的3年期美元/港元雙幣種銀團(tuán)貸款協(xié)議;5月份，通過(guò)增發(fā)及發(fā)行優(yōu)先票據(jù)等方式獲得較低成本融資;8月份，分別與中信銀行、上海銀行簽訂戰(zhàn)略性框架協(xié)議，將獲得約170億元的綜合授信額度。

實(shí)際上，所有的融資創(chuàng)新都圍繞著一個(gè)核心問(wèn)題，即如何使自己財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)更加合理、穩(wěn)健及融資成本更低，用長(zhǎng)期的負(fù)債去替換短期的負(fù)債，用更低成本的負(fù)債去替換高成本的負(fù)債，比如開(kāi)發(fā)商為什么最近一直都在發(fā)債券就是這個(gè)道理。其實(shí)債券市場(chǎng)是開(kāi)發(fā)商未來(lái)資金來(lái)源中一個(gè)很重要的渠道。在西方發(fā)達(dá)國(guó)家，債券市場(chǎng)比股票市場(chǎng)大很多，而且是公開(kāi)的、透明的、流通性很好的市場(chǎng)。中國(guó)未來(lái)債券市場(chǎng)有非常大的發(fā)展前景。

Q：今年上半年房企的業(yè)績(jī)均不理想，利潤(rùn)率下滑較多，對(duì)此你怎么看，有沒(méi)有什么好的發(fā)展建議?

林中：從2015年中報(bào)可以看出，很多開(kāi)發(fā)商平均利潤(rùn)率大概不到9%，其實(shí)現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商面臨很大的挑戰(zhàn)，就是利潤(rùn)率下滑，北京賣10萬(wàn)元/平方米的項(xiàng)目不一定賺錢(qián)，因?yàn)榈貎r(jià)已經(jīng)占到成本的一半以上。所以，房地產(chǎn)不是暴利行業(yè)，開(kāi)發(fā)商在目前利潤(rùn)率下滑的情況下，一定要回歸到產(chǎn)品的基本面，回歸到對(duì)客戶需求的洞察，回歸到精細(xì)化管理和提升精準(zhǔn)投資能力方面，唯有這樣，才能不斷提高盈利能力。

從旭輝本身來(lái)看，在現(xiàn)有條件下維持40%~50%的年復(fù)合增長(zhǎng)率、70%的負(fù)債率、盈利能力不斷提升，主要靠土地成本、財(cái)務(wù)成本控制以及產(chǎn)品溢價(jià)、商業(yè)模式轉(zhuǎn)變、小股操盤(pán)、精細(xì)化管控成本等。