2017年上海印發(fā)《關(guān)于貫徹商品住房項(xiàng)目銷售采取公證搖號(hào)排序有關(guān)問題的實(shí)施意見》，至今5年。

5年來“打新”成為了上海樓市的關(guān)鍵詞之一，不少樓盤因“一二手倒掛”而受到了購房者的強(qiáng)烈追捧。

時(shí)至今日，仍有不少新盤倒掛，如上海目前二批次新房中已觸發(fā)積分的招商虹璽，均價(jià)12.15萬元/平方米，周邊瑞虹新城悅庭二手房?jī)r(jià)約14.25萬元/平方米，倒掛達(dá)2萬元/平方米。

截至今年6月26日，二批次46個(gè)樓盤中29盤已公示認(rèn)購時(shí)間 ，其中20盤認(rèn)購已結(jié)束，超12個(gè)項(xiàng)目認(rèn)購率超100%。在“5年限售”規(guī)定下，部分“打新盤”需網(wǎng)簽5年后方可轉(zhuǎn)讓。

事實(shí)上，5年前第一批“搖號(hào)”項(xiàng)目中有不少紅盤已經(jīng)進(jìn)入二手房市場(chǎng)。我們想知道，喝“頭口水”的人都賺到錢了嗎？

我們統(tǒng)計(jì)了一下，2017年至2018年“網(wǎng)紅盤”至今最高漲幅116%，但買一手房全部都能賺錢嗎？也不盡然。統(tǒng)計(jì)顯示，有10%的項(xiàng)目處于下跌狀態(tài)，最大跌幅達(dá)到25%。

上海新房“搖號(hào)”至今已有5年。

2015年至2016年全國房?jī)r(jià)普漲，一線城市更是出現(xiàn)了多年未見的上漲。

2016年底，上海市房管部門開始嚴(yán)控預(yù)售證審批、嚴(yán)控新房?jī)r(jià)格，在此之后項(xiàng)目預(yù)售證的取得難度增加，并開始出現(xiàn)“限價(jià)”、“一二手倒掛”等現(xiàn)象。

2017年7月，上海印發(fā)《關(guān)于貫徹商品住房項(xiàng)目銷售采取公證搖號(hào)排序有關(guān)問題的實(shí)施意見》，上海市暫定在加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控期間，開盤銷售的預(yù)售和現(xiàn)售商品住房應(yīng)采取公證搖號(hào)排序，按序購房。

上海正式步入“公證搖號(hào)買房”時(shí)代。

2021年1月，上海發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》（“滬十條”）。2月，上海新房搖號(hào)積分制正式落地實(shí)施。

2021年3月，《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)管理的通知》（“新滬七條”）發(fā)布，“對(duì)按照優(yōu)先購房政策購買的新建商品住房，在購房合同網(wǎng)簽備案滿5年后方可轉(zhuǎn)讓”。對(duì)上海積分購房政策進(jìn)行了補(bǔ)漏。

至此，若項(xiàng)目認(rèn)購比例超過1.3:1，便會(huì)觸發(fā)5年限售規(guī)定。

2021年至今，上海新房市場(chǎng)多次集中開盤，依然出現(xiàn)了不少“高分”熱盤。為了獲得入圍搖號(hào)的資格，“社保巨子”也成為了上海新房市場(chǎng)的特殊名詞。

究其原因，很大一部分還是因?yàn)樵凇跋迌r(jià)”之下，“一二手倒掛”嚴(yán)重，大量投資客涌入，“打新”一族也就此誕生。

但是，打新就一定能賺錢嗎？

2021年至今，眾多項(xiàng)目的認(rèn)購比例超過1.3:1，這些項(xiàng)目網(wǎng)簽5年后方可轉(zhuǎn)讓，5年后的市場(chǎng)情況未知，5年前第一批“搖號(hào)”項(xiàng)目已然入市。

我們交叉對(duì)比了2017年及2018年銷售金額、面積排行前30的熱點(diǎn)項(xiàng)目，剔除重復(fù)項(xiàng)目后得到70個(gè)樣本，以2022年6月二手房參考價(jià)為基準(zhǔn)，計(jì)算出了5年間這些熱門項(xiàng)目的價(jià)格變動(dòng)情況。

數(shù)據(jù)顯示，59%的項(xiàng)目漲幅大于30%，其中30%的項(xiàng)目漲幅大于50%，漲幅最高的兩個(gè)項(xiàng)目為宜浩綠園及萬科翡翠公園，分別漲156%和116%。

宜浩綠園位于浦東臨港，2017年面積銷售排行11位，成交均價(jià)較低，9071元/平方米，受益于滴水湖及臨港的區(qū)域發(fā)展，2017年至今漲至23228元/平方米，漲幅排名第一，但由于其為板塊內(nèi)人才公寓項(xiàng)目，整體代表性不足。

繼續(xù)講一個(gè)個(gè)案，萬科翡翠公園是2017-2018年期間典型“一房難求”網(wǎng)紅盤。

2017年3月，萬科翡翠公園開盤，受“限價(jià)”影響，成交均價(jià)62750元/平方米，低于其2015年及2016年前幾期項(xiàng)目，當(dāng)時(shí)萬科翡翠公園二手房掛牌均價(jià)為8.2萬元/平方米，倒掛近2萬元/平方米，開盤即“日光”。

2018年9月，萬科翡翠公園加推最后52套房源，約712人參與搖號(hào)，中簽率僅7.30%，成為2018年當(dāng)之無愧最難買到的新盤。

2022年6月，萬科翡翠公園住宅項(xiàng)目漲至約13.6萬元/平方米，漲幅達(dá)116%。

與萬科翡翠公類似的項(xiàng)目有不少，如云錦東方、中糧前灘海景壹號(hào)、晶耀名邸、古北壹號(hào)、大寧金茂府等，都是當(dāng)年的熱門樓盤，至今漲幅皆在50%以上。

有漲，就一定有跌的。

并不是所有樓盤都在普漲，樣本樓盤中有10%的樓盤價(jià)格出現(xiàn)了下跌，在下跌的樓盤中有半數(shù)跌幅在10%以上，跌幅最高為25%。

下跌樓盤中市區(qū)和郊區(qū)都有，甚至有著名的中環(huán)高端項(xiàng)目。下跌樓盤中，跌幅在10%以上的樓盤全部都為郊區(qū)項(xiàng)目，市區(qū)項(xiàng)目下跌幅度較小。

由此可見，對(duì)于熱點(diǎn)項(xiàng)目而言，并非所有項(xiàng)目都會(huì)普漲，即使是市區(qū)高端項(xiàng)目，仍有可能出現(xiàn)下跌。

從數(shù)據(jù)來看，2015年至2016年是近十年成交高峰，2017年“搖號(hào)買房”時(shí)代開啟后，整體成交規(guī)模腰斬。房?jī)r(jià)也在多輪調(diào)控下漲幅放緩，截止至2021年上海新房成交均價(jià)55466元/平方米，較2020年有所下跌。

2017年至2021年，上海商品住宅均價(jià)從47804元/平方米漲至55466元/平方米，漲幅16%。

從某種程度上說，2017年至今熱點(diǎn)項(xiàng)目的價(jià)格上漲在一定程度上還是乘上了整體房地產(chǎn)市場(chǎng)的東風(fēng)。

由于對(duì)比的是2017年及2018年熱點(diǎn)新房項(xiàng)目在當(dāng)前二手房市場(chǎng)的價(jià)格情況，因此我們也特意找出了，2017年至今二手房項(xiàng)目的成交均價(jià)。

結(jié)果發(fā)現(xiàn)，從全市范圍來看，2022年前6月上海二手房成交均價(jià)已經(jīng)回到2017年水平，為38771元/平方米。

分不同總價(jià)段來看，總價(jià)500萬以下的二手房平均單價(jià)已經(jīng)跌破其2017年水平，高于2016年。總價(jià)500-1000萬的二手房平均單價(jià)雖然高于2017年水平但也已出現(xiàn)回調(diào)，僅總價(jià)1000萬以上二手房平均單價(jià)仍保持較高增長(zhǎng)。

這一現(xiàn)象也符合2021年至今上海市場(chǎng)“打新”情況：豪宅“一房難求”，剛需“互相內(nèi)卷”。

我們認(rèn)為，只要“一二手倒掛”依然存在，上海新房市場(chǎng)的“打新”熱還會(huì)持續(xù)。但在整體成交規(guī)模見頂之下，整體市場(chǎng)上升空間變得有限，“打新一族”的人數(shù)正在逐年下降中。

從目前來看，全市二手房成交均價(jià)已經(jīng)回到了2017年水平，這說明已有不少二手房在新房“限價(jià)”下出現(xiàn)了價(jià)格的回調(diào)，隨著一二手房?jī)r(jià)聯(lián)動(dòng)效應(yīng)持續(xù)加強(qiáng)，未來整體房?jī)r(jià)漲幅也將變得可控。

在這其中，仍會(huì)有部分樓盤保持一定的熱度和漲幅，如部分頂豪項(xiàng)目，但受規(guī)模和成交周期限制，對(duì)普通剛需和改善市場(chǎng)來說影響有限。