深圳實(shí)施二手房成交指導(dǎo)價(jià)已滿一年。在二手房指導(dǎo)價(jià)政策之后，深圳二手房交易經(jīng)歷了持續(xù)一年的清冷行情。

2021年2月8日，深圳市住建局宣布建立二手房成交參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制，對3595個住宅小區(qū)出臺了詳細(xì)的價(jià)格指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)。

在實(shí)施二手房參考價(jià)政策后，深圳二手房成交市場一片慘淡，并在2022年1月錄得1557套的成交量新低，創(chuàng)近年新低。

鑒于深圳目前二手房市場的情況，二手房交易參考價(jià)是否將迎來調(diào)整？中國城市經(jīng)濟(jì)專家委員會副主任宋丁預(yù)計(jì)，后續(xù)深圳二手房參考價(jià)政策或?qū)⒂瓉硇拚�性的，調(diào)整性的配套政策，以降低二手房參考價(jià)對于剛需購房者的影響。

學(xué)區(qū)房市場遭重創(chuàng)

2021年2月8日，深圳市住建局宣布建立二手房成交參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制，對3595個住宅小區(qū)出臺了詳細(xì)的價(jià)格指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)。

在實(shí)行二手房參考價(jià)后，不僅中介平臺陸續(xù)調(diào)整房價(jià)信息，銀行也開始根據(jù)二手房參考價(jià)情況放貸。由于購房者在貸款時，將根據(jù)二手房交易參考價(jià)確定房貸額度，變相的提高了二手房的購房門檻，遏制了二手房交易的非理性上漲現(xiàn)象。

深圳作為國內(nèi)首個實(shí)行二手房參考價(jià)政策的城市，這一政策發(fā)布后市場反映迅速且激烈。

“在二手房參考價(jià)出臺之前，二手房訂單占門店成交總數(shù)的半數(shù)以上，在實(shí)行參考價(jià)之后，門店二手房成交量直線走低，如今門店銷售都在轉(zhuǎn)戰(zhàn)新房市場�！痹谏钲趶臉I(yè)5年的房產(chǎn)中介莉莉?qū)τ浾哒f到。

深圳市住建局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2021年，深圳共成交新房住宅52417套，同比增加15.5%，創(chuàng)2016年以來新高。同時，2021年深圳二手住宅過戶40699套，同比下跌57.3%，全年成交量遭遇腰斬。在2022年1月，深圳二手住宅僅成交1577套，低于此前2021年10月的1650套，再創(chuàng)近年新低。

對此，莉莉表示，二手房參考價(jià)政策出臺后，對熱點(diǎn)區(qū)域的學(xué)區(qū)房影響尤為明顯，“政策實(shí)施后，百花片區(qū)房源整體降價(jià)幅度普遍在百萬元以上，甚至不少房源降價(jià)之后仍然遇冷”。

由于片區(qū)內(nèi)名校云集，長期以來，百花片區(qū)被市場稱為“深圳學(xué)區(qū)房的頂流”。在優(yōu)質(zhì)教育資源的加持下，該片區(qū)二手房憑著“學(xué)區(qū)房”的身份標(biāo)簽受到了市場追逐。在2021年年初，百花片區(qū)的國城花園曾有一房源以32萬元/平方米價(jià)格成交，彼時不少購房者稱其為“天價(jià)”學(xué)區(qū)房。如今，在二手房參考價(jià)和擬出臺的大學(xué)區(qū)政策影響下，百花片區(qū)二手房市場迅速啞火。

位于百花片區(qū)內(nèi)的長城大廈參考價(jià)為10萬元/平方米。某拍賣平臺顯示，位于百花片區(qū)的長城大廈一套125.25平方米的房源二拍時起拍價(jià)為1108.56萬元，較一拍時降價(jià)約277萬元，低于政府參考價(jià)約144萬元，但該房源在二拍時仍遭流拍。如今，該房源進(jìn)入變賣階段，吸引了4293人次圍觀，106人設(shè)置提醒，但截至發(fā)稿，仍無一人出價(jià)，或?qū)⒃僭饬髋摹?/p>

在拍賣平臺上，“高級學(xué)區(qū)房”流拍現(xiàn)象并非個例。對于學(xué)區(qū)房流拍，深圳資深置業(yè)顧問張棟認(rèn)為，主要原因在于購房者對“學(xué)區(qū)房”的價(jià)值心理預(yù)期回落。

“現(xiàn)在，百花片區(qū)的房源可以說是誰買誰站崗，該片區(qū)房源如今已少有購房者前來咨詢。”張棟對記者說，“在大學(xué)區(qū)政策仍未落地，而參考價(jià)還可能進(jìn)一步下調(diào)的情況下，百花片區(qū)二手房市場已然啞火”。

政策或迎調(diào)整？

如今，在深圳二手房指導(dǎo)價(jià)實(shí)施屆滿一年之際，二手房參考價(jià)是否會迎來調(diào)整備受市場關(guān)注。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，如今二手房參考價(jià)面臨兩難困境。

一方面，如果按真實(shí)價(jià)格變動就應(yīng)該下調(diào)參考價(jià)，但這會帶來市場預(yù)期不穩(wěn)，買家更加謹(jǐn)慎的結(jié)果。在房價(jià)居高不下的情況下，這對需求釋放是一個巨大的阻礙。目前，促消費(fèi)、穩(wěn)預(yù)期及促進(jìn)房地產(chǎn)良性循環(huán)成為樓市政策的新重點(diǎn)，因此下調(diào)參考價(jià)不太合時宜。

另一方面，如果上調(diào)參考價(jià)格，這不太符合目前的市場運(yùn)行態(tài)勢，與國家公布的深圳房價(jià)運(yùn)行指數(shù)不相符，且可能會傳達(dá)托底和救市信號。

對于二手房參考價(jià)政策后續(xù)的調(diào)整預(yù)判，宋丁認(rèn)為，二手房參考價(jià)實(shí)施以來對于深圳樓市中存在的炒作行為打擊效果明顯，但同時由于二手房參考價(jià)直接和房貸額度相關(guān)，同時也對合理的市場買賣造成了一定影響。

針對這一情況，宋丁預(yù)計(jì)，后續(xù)深圳二手房參考價(jià)政策或?qū)⒂瓉硇拚�性的，調(diào)整性的配套政策，以降低二手房參考價(jià)對于剛需購房者的影響。