調控的穩(wěn)預期就得回到落實“房住不炒”的市場定位上，讓國內居民不把住房當作是投資品而是看作消費品，或預期住房不可用作投資。要轉變當前把住房當作投資品的預期。

文/易憲容中國社科院金融所原金融發(fā)展室主任

恒大集團債務危機爆發(fā)之后，中國房地產市場的風險已經露出了端倪。這不僅使得中國金融監(jiān)管部門密切關注這頭“灰犀�！钡淖兓�并正在調整相關的房地產調控政策，而且美聯(lián)儲最近發(fā)布的金融風險評估報告也指出，要防止中國房地產市場風險溢出對全球金融市場之影響。所以，有分析指出，中國房地產市場風險暴露及美聯(lián)儲貨幣政策收緊將是2022年市場兩個最大不確定性因素。

2021年11月19日央行網站發(fā)布的《2021年第三季度中國貨幣政策執(zhí)行報告》指出，堅持不將房地產作為短期刺激經濟的手段，堅持“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”，保持房地產金融政策的連續(xù)性、一致性、穩(wěn)定性，實施房地產金融審慎管理制度，加大住房租賃市場支持力度。11月12日，郭樹清在央行及銀保監(jiān)會傳達學習中共十九屆六中全會會議精神的會議上，也同時提出“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期，遏制房地產金融化泡沫化傾向，健全房地產調控長效機制，促進房地產業(yè)穩(wěn)定健康發(fā)展”。也就是說，金融監(jiān)管部門頻頻發(fā)聲，這在以往是非常少見的。這不僅意味著對中國經濟具有重大影響的房地產業(yè)確實遇到了前所未有的困難，也因為國內房企債務違約等風險成為“事件”。對此，管理層將面臨極其嚴峻的考驗。

如何才能讓中國的房地產市場調整出現(xiàn)軟著陸，還得分析當前中國房地產市場到底發(fā)生了什么？首先，中國最大地產企業(yè)恒大集團債務違約危機看上去根本原因在于企業(yè)本身，但房地產企業(yè)以過度舉債進行快速擴張根本不是什么新聞，而是中國房地產市場常態(tài)，是中國房地產企業(yè)基本發(fā)展模式。管理層為了扼住房地產這頭“灰犀�！彼�推出的限制規(guī)定，即2020年8月公布的“三道紅線”，本來是常識限定。以信用過度擴張的房地產發(fā)展模式根本是不可持續(xù)的，只要采取常識性辦法，風險立即暴露出來。但是，為何這種不可能持續(xù)的發(fā)展模式還是持續(xù)了近20年，這很大程度上與中國經濟對房地產過度依賴有關，據(jù)國家統(tǒng)計局估計，2020年中國房地產占整體GDP比重上升到7.3%。有研究估計房地產和建筑業(yè)總共占中國GDP的13%，如果把相關供應商也算在內，其占GDP將高達29%。還有，也與政府把房地產作為刺激經濟增長工具有關。也就是說，每當中國經濟出現(xiàn)下行風險時，一些地方就會透過放寬房市相關限制刺激房地產及相關產業(yè)投資增長，國內銀行就會提供大量的優(yōu)惠貸款給房地產企業(yè)及購買住房者。這必然導致肆無忌憚地舉債投資，整個房地產業(yè)與銀行、地方政府、民眾，更成為密不可分的利益共同體。比如，有研究表明，全球凈資產從2000年的156萬億美元，激增至2020年的514萬億美元，在此期間中國占凈增加額的近三分之一。即中國將資產由2000年的7萬億美元，增長至2020年的120萬億美元，20年間中國凈資產增加達到110萬億美元以上。而美國的凈資產額由2000年的45萬億美元增長到2020年的90萬億美元，比中國還少了30萬億美元。該研究還指出，綜觀中美兩大經濟體，超過三分之二財富由最富有的前10%家庭持有，而且這個占比還在上升。而中國居民財富能夠在短短的20年時間里這樣快速增長，很大程度上是與銀行過度信貸以此全面讓房價快速飆升有關。這也意味著不僅國內的房地產泡沫巨大，中國已經推到天花板上的房價要調整還將面臨著巨大阻力。因為持有在少數(shù)人手上的財富根本就不愿意通過再分配調整。盡管過度信用擴張的發(fā)展模式不可能持續(xù)，但是這種模式要轉型將面臨著巨大阻力。

其次，就當前實際情況來分析，中國房地產銷售金額由2000年3228億元上升到2020年154566億元，增加了48倍；房價由2000年每平方米1948元上升到2020年每平方米9980元，增加了5倍多。也就是說，這20年無論房地產政策調控出臺不出臺，房地產市場快速擴張及房價飆升每年都在創(chuàng)歷史新高。2021年1-10月份，全國住宅投資94327億元，增長9.3%。住宅銷售面積增長7.1%。商品房銷售額147185億元，增長11.8%；比2019年1-10月份增長18.3%，兩年平均增長8.8%。其中，住宅銷售額增長12.7%，辦公樓銷售額和商業(yè)營業(yè)用房銷售額都下降。也就是說，從當前房地產市場的形勢來說，盡管出現(xiàn)個別房地產企業(yè)債務違約危機，盡管正準備推出的房地產稅會影響住房投資者購買預期，從而導致一些城市住房銷售突然下降，導致個別城市的房價開始下跌，但今年的房地產市場形勢，無論是住宅銷售金額還是住宅銷售面積，依然繼續(xù)在創(chuàng)歷史新高。只不過區(qū)域性的差距會越來越大。比如1-10月份的商品房銷售金額，東部和中部地區(qū)分別增長了15.7%和14.1%，但西部和東北地區(qū)則分別增長了2.6%和下降7.8%。也就是說，從住房銷售面積和銷售金額增長的差距還在擴大來看，全國房價還在上漲，而且占主流，房價下跌的城市只是個別�？梢哉f，只要中國絕大多數(shù)城市房價還在上漲，中國住宅銷售就會創(chuàng)新高。只要房價還在上漲，當前中國房地產市場就不會有多少問題及風險。所以，當前不少媒體報道的全國房價下跌，中國房地產市場的風險大增，可能與實際的情況有些出入。只是西部及東北少數(shù)經濟不發(fā)達、人口凈流出的城市可能面臨房價下跌風險，而這些城市只能出臺“限跌令”來穩(wěn)房價。

第三，如何在“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”和遏制房地產金融化泡沫化傾向或扼住房地產這頭“灰犀�！敝�間達到平衡，這是實現(xiàn)中國房地產市場軟著陸的關鍵。關于“只住不炒”的市場定位非常明確與清楚，就是住房是消費品，而不是投資品。可以說，只要住房是消費品，房地產的長效機制就得以建立，也可讓房地產市場持續(xù)穩(wěn)定健康地發(fā)展�，F(xiàn)在的問題是如何通過經濟杠桿（金融信貸政策及稅收政策，而不是政府的各種行政性調控政策）來落實。

如果住房是投資品，“三穩(wěn)”要穩(wěn)價格、穩(wěn)預期，意味著房價“只漲不跌”，或者橫盤。根據(jù)中國人民銀行最新發(fā)布的2021年第三季度城市儲戶調查，還有19.9%的受訪者預計下一季度房價會上漲，只不過比在2020年第三季度和2019年第三季度的這一比例分別為25.1%和29.3%的低一點而已。這將激勵地方政府增加土地供給，強激勵開發(fā)商通過金融杠桿增加住房供給，房地產金融化及泡沫化的傾向只會加強而不會弱化。

所以，房地產調控的穩(wěn)預期就得回到落實“房住不炒”的市場定位上，讓國內居民不把住房當作是投資品而是看作消費品，或預期住房不可用作投資。要轉變當前把住房當作投資品的預期，一則公平、公正的房地產稅要盡快出臺及采取累進的房地產交易所得稅（讓投資炒作者購買住房賺的錢通過稅收收回財政），二則讓住房的價格每年逐漸調整（而不是大幅調整）。只有住房價格每年逐漸調整，購買住房無利可圖，把住房當作投資品的預期才能夠逐漸轉變。這種情況若能夠持續(xù)，那么房地產市場就可能實現(xiàn)軟著陸。否則，在“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”和遏制房地產金融化泡沫化傾向之間實現(xiàn)平衡并非易事。