“有三至五家在接觸，目前還沒(méi)有確定的標(biāo)的�！�3月3日，越秀服務(wù)集團(tuán)有限公司（06626.HK 以下簡(jiǎn)稱(chēng)“越秀服務(wù)”）董事會(huì)主席林峰在業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上透露，該公司正與部分出現(xiàn)流動(dòng)性問(wèn)題的房企洽談下屬物業(yè)公司的收并購(gòu)。他表示，相較2021年上半年，目前無(wú)論是物業(yè)公司的估值還是標(biāo)的價(jià)格都有一定幅度的回落，“公司會(huì)充分把握這方面的機(jī)會(huì)。”

2021年6月才上市的越秀服務(wù)在第一個(gè)財(cái)年錄得了不錯(cuò)的業(yè)績(jī)表現(xiàn)，實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入19.18億元，同比增長(zhǎng)64.2%，公司擁有人應(yīng)占盈利約為3.6億元，同比增長(zhǎng)80.6%，手握38.03億元的現(xiàn)金。

截至目前，越秀服務(wù)仍堅(jiān)持上市之初定下的3年內(nèi)達(dá)成1億平方米在管面積的目標(biāo)，收并購(gòu)及外拓是實(shí)現(xiàn)規(guī)模擴(kuò)張的重要途徑。2022年，該公司訂下了翻倍增長(zhǎng)的外拓計(jì)劃。

上市后首份年報(bào) TOD在管面積565萬(wàn)平方米

越秀服務(wù)的上市步伐啟動(dòng)的較晚，2021年6月才在港交所敲鐘，全球發(fā)售所得款項(xiàng)總額為18.04億港元。2020年底，該公司收購(gòu)了廣州地鐵環(huán)境工程與及廣州地鐵物業(yè)管理，成為擁有“地鐵環(huán)境工程維護(hù)+地鐵物業(yè)管理運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)”的復(fù)合型物業(yè)管理公司，而廣州地鐵更是于2021年2月入股成了其戰(zhàn)略投資者。由此，該公司成為了第一家以TOD為特色業(yè)務(wù)的物業(yè)上市公司。

業(yè)績(jī)公告顯示，過(guò)去一年，該公司的營(yíng)收及利潤(rùn)均有較大幅度的增長(zhǎng)，整體毛利率35.0%，凈利率18.7%，表現(xiàn)均優(yōu)于地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)。

從收入構(gòu)成來(lái)看，越秀服務(wù)的幾個(gè)業(yè)務(wù)板塊都展現(xiàn)出了較為可觀的增長(zhǎng)潛力。其中，商業(yè)運(yùn)管的營(yíng)業(yè)收入為4.93億元 ，同比增長(zhǎng)38.2%，占了總營(yíng)收的25.7%，社區(qū)增值服務(wù)錄得4.42億元的營(yíng)業(yè)收入，大幅增長(zhǎng)228.8%，占到了總營(yíng)收的23%，而TOD板塊收入2.38億元，占總營(yíng)收的比例為12.4%。

規(guī)模擴(kuò)張依然是物業(yè)上市公司發(fā)展的主線。2021年，越秀服務(wù)新簽約項(xiàng)目71個(gè)，新增合約建筑面積1021萬(wàn)平方米，首次進(jìn)入北京、寧波、南通、重慶、無(wú)錫等新城市以及學(xué)校、高速公路服務(wù)區(qū)等新業(yè)態(tài)。截至2021年12月31日，該公司總在管面積3887萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)19.1%，合約面積5838萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)17.0%，在管項(xiàng)目251個(gè)，合約項(xiàng)目315個(gè)，覆蓋粵港澳大灣區(qū)、華東、華中、北方和西南五大區(qū)域的27個(gè)城市。

截至2021年12月31日，其TOD在管面積565萬(wàn)平方米，總合約面積612萬(wàn)平方米，年內(nèi)新增合約面積114萬(wàn)平方米。2022年初，該公司成功中標(biāo)福州地鐵2號(hào)線，邁開(kāi)外拓的步伐。

對(duì)于2022年的增長(zhǎng)安排，管理層沒(méi)有給出清晰的指引，只表示今年的增長(zhǎng)目標(biāo)是保持不低于行業(yè)平均的增速。

積極尋求并購(gòu)機(jī)會(huì) 已接觸3至5個(gè)標(biāo)的

2021年，部分地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)迫于資金壓力，選擇了出售旗下的物業(yè)管理業(yè)務(wù)回籠現(xiàn)金，年內(nèi)，物業(yè)管理行業(yè)的收并購(gòu)活動(dòng)頗為活躍。在越秀服務(wù)18.04億港元的IPO融資額中，也安排了60%的比例用于企業(yè)戰(zhàn)略收購(gòu)及投資。

在談及該問(wèn)題時(shí)，林峰直言目前行業(yè)里確實(shí)出現(xiàn)了一些優(yōu)質(zhì)的收并購(gòu)標(biāo)的，管理層在積極關(guān)注，而且物業(yè)管理公司的估值、標(biāo)的價(jià)格比去年上半年有一定幅度的回落，“所以公司也在積極地對(duì)接有意向的企業(yè)或標(biāo)的，爭(zhēng)取拿到一些項(xiàng)目。”

林峰表示，除了考慮標(biāo)的規(guī)模外，越秀服務(wù)還需要綜合考量標(biāo)的所處區(qū)域，當(dāng)?shù)鼐用竦南�費(fèi)潛力、管理的樓盤(pán)質(zhì)量、盈利前景等，“希望抓住好的機(jī)會(huì)，但不是說(shuō)盲目擴(kuò)張”。據(jù)其透露，越秀服務(wù)至今已經(jīng)接觸了三至五個(gè)標(biāo)的，均來(lái)自出現(xiàn)流動(dòng)性問(wèn)題的房企，只是尚未有落實(shí)的交易。

背靠越秀地產(chǎn)、廣州地鐵兩大國(guó)企股東，越秀服務(wù)在上市之初就給自己確立了“進(jìn)入行業(yè)第一梯隊(duì)”的目標(biāo)，期望在兩至三年內(nèi)達(dá)到1億平方米的管理面積。林峰表示，這個(gè)目標(biāo)未變，將通過(guò)收并購(gòu)及外拓的方式來(lái)實(shí)現(xiàn)。為此，越秀服務(wù)在2021年就已組建了一個(gè)60人至70人的外拓團(tuán)隊(duì)，進(jìn)行全國(guó)化拓展。2021年，該公司新增的1021萬(wàn)平方米合約面積中，有40%是來(lái)自關(guān)聯(lián)方，剩余的60%則是第三方外拓所得。2022年，該公司預(yù)計(jì)外拓面積可實(shí)現(xiàn)翻倍增長(zhǎng)。

以TOD業(yè)務(wù)為例，越秀服務(wù)已經(jīng)開(kāi)始搭建外拓的框架，目前已與重慶、長(zhǎng)沙、昆明、南寧和青島等城市的地鐵公司建立業(yè)務(wù)聯(lián)系，積極推進(jìn)戰(zhàn)略合作，期望實(shí)現(xiàn)TOD物業(yè)管理模式在大交通服務(wù)領(lǐng)域的全國(guó)化發(fā)展。據(jù)林峰介紹，TOD有一定的行業(yè)服務(wù)壁壘，該公司希望把TOD的特色做優(yōu)做強(qiáng)，不斷提升市場(chǎng)份額。“現(xiàn)在越秀服務(wù)的管理規(guī)模占到廣州地鐵運(yùn)營(yíng)里程的1/3，廣州地鐵還有2/3的規(guī)�？梢岳^續(xù)擴(kuò)展，等到這些合同到期之后，越秀服務(wù)會(huì)積極參與招標(biāo)，爭(zhēng)取更大的市場(chǎng)份額。”他還表示，今年會(huì)持續(xù)加大TOD外拓方面的努力�！澳壳皣�(guó)內(nèi)有40多個(gè)城市有地鐵運(yùn)營(yíng)，還有更多的城市開(kāi)通了城軌、高鐵，包括機(jī)場(chǎng)服務(wù)等等，總體來(lái)說(shuō)軌道交通的發(fā)展是比較大的�！�