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　　北京土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)出現(xiàn)變化，不限價(jià)房用地出讓增多，限價(jià)房用地出讓比例減少。研究機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，2020年上半年不限價(jià)住宅用地成交量占住宅用地的74%，限競房用地成交僅6宗。專家告訴中國證券報(bào)記者，當(dāng)前限競房整體銷售不理想，去化壓力大。而不限價(jià)住宅地塊出讓增多，有利于促進(jìn)市場投資活力。

　　房企積極參與競拍

　　不限價(jià)地塊出讓增多，成為近期北京土拍市場一大顯著特點(diǎn)。

　　8月3日，北京市規(guī)劃和自然資源委員會掛牌公告顯示，出讓北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)河西區(qū)X46R1、X46R2地塊，用途為R2二類居住用地、A334托幼用地，建設(shè)用地面積約8.51萬平方米，最大規(guī)劃建筑面積約20.15萬平方米，屬于不限價(jià)住宅用地。

　　該宗地塊吸引了中海地產(chǎn)、中國金茂、合生創(chuàng)展集團(tuán)、建發(fā)、保利+中交、華潤+城建6家房企及聯(lián)合體參與競拍，經(jīng)過66輪競價(jià)，中海地產(chǎn)以79億元競得，溢價(jià)率為23.44%。7月14日，中海地產(chǎn)經(jīng)過108輪競價(jià)，以40億元摘得北京市房山稻田地塊，溢價(jià)率達(dá)到41.3%。

　　此前，豐臺區(qū)南苑鄉(xiāng)分鐘寺村地塊創(chuàng)下豐臺區(qū)第二高單價(jià)“地王”。出讓公告顯示，該宗土地面積約3.84萬平方米，建筑控制規(guī)模約10.74萬平方米，起拍價(jià)為57.19億元。融創(chuàng)中國、中國海外發(fā)展等8家房企及聯(lián)合體參與競拍。合生創(chuàng)展集團(tuán)以72.2億元摘得，溢價(jià)率約26.3%。

　　競拍激烈、溢價(jià)率相對較高是近期北京土拍市場另一特點(diǎn)。中原地產(chǎn)分析師盧文曦表示，限價(jià)房用地利潤空間被鎖定，不限價(jià)房地塊具備想象空間，更能激發(fā)房企的參與熱情。

　　克而瑞地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，今年上半年北京市出讓31宗住宅用地，不限價(jià)地塊占比74%，限競房用地僅6宗。

　　“土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整，不限價(jià)住宅地塊出讓增加，主要有兩方面原因：一是當(dāng)前限競房整體銷售情況不理想，去化壓力較大；二是房地產(chǎn)市場受到疫情沖擊，增加不限價(jià)地塊供應(yīng)可促進(jìn)市場投資活力�！敝T葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師陳霄告訴中國證券報(bào)記者。

　　限競房去化承壓

　　從目前情況看，限競房去化承壓。2019年，限競房供應(yīng)井噴，但去化壓力隨之而來，部分項(xiàng)目售價(jià)甚至低于限售價(jià)。

　　2016年9月，北京市下發(fā)《關(guān)于促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施》，提出加大中低價(jià)位、中小套型普通商品住房的供應(yīng)比例，保證套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重不低于70%；要求北京市各區(qū)要進(jìn)一步加大自住型商品住房用地供應(yīng)，除東城區(qū)、西城區(qū)、石景山區(qū)外，其他區(qū)要于2016年內(nèi)盡快安排一批自住型商品住房用地入市交易；試點(diǎn)采取限定銷售價(jià)格并將其作為土地招拍掛條件的措施，有效控制房地產(chǎn)價(jià)格快速上漲。

　　2018年5月，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)限房價(jià)項(xiàng)目銷售管理的通知》，對北京市“限房價(jià)、控地價(jià)”方式競得土地的開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目銷售提出要求，限競房銷售限價(jià)與評估價(jià)之比高于設(shè)定比例的，由開發(fā)建設(shè)單位面向具備北京市購房資格的居民家庭進(jìn)行銷售，所售住房為商品房，但應(yīng)取得分戶不動產(chǎn)登記證書或契稅完稅憑證后滿5年方可上市交易。

　　中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，2018年到2020年7月中旬，北京共計(jì)90個(gè)限競房項(xiàng)目入市，供應(yīng)房源7.79萬套，合計(jì)成交套數(shù)3.8萬套。截至今年7月中旬，限競房庫存量達(dá)到3.9萬套。

　　從土地供應(yīng)情況看，北京供應(yīng)的限競房用地合計(jì)約110宗1100萬平方米。這些項(xiàng)目疊加部分配套商業(yè)、配套倉儲，合計(jì)入市約1300萬平方米。目前已入市約870萬平方米，等待入市取得預(yù)售證的限競房約3萬-4萬套。

　　“限競房整體同質(zhì)化嚴(yán)重，位置較偏遠(yuǎn)。從銷售情況看，具備區(qū)位、設(shè)計(jì)優(yōu)勢的項(xiàng)目銷售情況較好。如次渠南站附近某項(xiàng)目，臨近地鐵交通優(yōu)勢明顯，89平方米-138平方米的2-4居戶型，且綜合配套良好，項(xiàng)目銷售情況整體不錯。同屬大興的另一項(xiàng)目，回遷房、共有產(chǎn)權(quán)房圍繞，且無大型配套，項(xiàng)目去化不佳�！标愊霰硎荆�雖然當(dāng)前限競房面臨去化壓力，但保障了剛需購房需求，在穩(wěn)定房價(jià)、促進(jìn)房地產(chǎn)市場長期平穩(wěn)健康發(fā)展方面起到了重要的作用。

　　推動市場平穩(wěn)運(yùn)行

　　根據(jù)北京市規(guī)劃和自然資源委員會網(wǎng)站披露的信息，未來一段時(shí)間出讓的住宅用地仍以不限價(jià)地塊為主。如北京市石景山區(qū)北辛安棚戶區(qū)改造B區(qū)土地開發(fā)項(xiàng)目1608-658地塊其他類多功能用地、1608-673-B地塊二類居住用地，北京市平谷區(qū)王辛莊鎮(zhèn)（二號地三期）PG00-0002-6006地塊R2二類居住用地等。

　　中指研究院指數(shù)事業(yè)部研究總監(jiān)曹晶晶表示，不限價(jià)住宅地塊出讓短期仍將持續(xù)，限競房以及共有產(chǎn)權(quán)房的供應(yīng)在房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)運(yùn)行中發(fā)揮了重要作用。限價(jià)房地塊不會退出市場，但出讓比例可能下降。

　　盧文曦認(rèn)為，在促進(jìn)市場投資活力背景下，預(yù)計(jì)未來還有一定比例的不限價(jià)住宅土地入市。如后續(xù)市場熱度過高，土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)很大可能出現(xiàn)調(diào)整，在房住不炒的總基調(diào)下，未來市場仍將保持平穩(wěn)運(yùn)行。“房地產(chǎn)市場調(diào)控逐漸常態(tài)化，多根據(jù)市場情況而定。”陳霄表示。

　　曹晶晶告訴中國證券報(bào)記者，限競房或長期存在，但后期比例會下降。在“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的基調(diào)下，房價(jià)上漲幅度有限。