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本市擬優(yōu)化商品房預(yù)售辦理

與放松調(diào)控?zé)o關(guān) 新房項目可分兩次預(yù)售證

　　為持續(xù)優(yōu)化營商環(huán)境，近日，北京市住建委發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化商品住房預(yù)售許可辦理事項的通知（征求意見稿）》，面向社會公開征求意見。征求意見稿擬明確，允許一個施工許可證批準(zhǔn)范圍內(nèi)的可售住宅部分辦理兩次預(yù)售許可，且倉儲、車位等部分可單獨申請預(yù)售，但需一次性報價。

　　近兩三年，隨著共有產(chǎn)權(quán)房、限競房等一批可滿足“夾心層”住房需求的新房類型大量入市，關(guān)注新房的購房人越來越多。新房銷售中，期房模式更為普遍。

　　這次調(diào)整的變化之一，是調(diào)整預(yù)售許可截止日期。征求意見稿提出，商品住房項目（含共有產(chǎn)權(quán)住房）預(yù)售許可截止日期調(diào)整為預(yù)售方案中確定的房屋交付日期，且應(yīng)與預(yù)售合同中約定的房屋交付日期一致。如在預(yù)售方案確定的房屋交付日期前，商品住房項目已辦理不動產(chǎn)首次登記的，預(yù)售許可截止日期為不動產(chǎn)首次登記日期。

　　變化之二，是對預(yù)售許可規(guī)模的調(diào)整。征求意見稿提出，新申請辦理預(yù)售許可的商品住房項目，一個施工許可證批準(zhǔn)范圍內(nèi)的可售住宅部分可以申請辦理兩次預(yù)售許可，但最低規(guī)模不得小于棟，不得分層、分單元申請預(yù)售許可；施工許可證批準(zhǔn)范圍內(nèi)地上住宅已辦理兩次預(yù)售許可的，可售倉儲、車位等部分可再辦理一次預(yù)售許可。

　　值得注意的是，無論是允許分兩次辦理商品房預(yù)售許可，還是允許車位單獨辦理一次預(yù)售許可，都不是開發(fā)商借機漲價的理由。征求意見稿最后提出，項目在首次辦理預(yù)售許可時，就要一次性申報施工證范圍內(nèi)全部可售住房、倉儲、車位的銷售價格。同時，對此前已辦理過預(yù)售許可的商品住房項目，一個施工許可證批準(zhǔn)范圍內(nèi)仍有未辦理預(yù)售的住房、倉儲、車位等，滿足預(yù)售條件的，可以再辦理一次預(yù)售許可，但申報價格不得超過前期同品質(zhì)產(chǎn)品價格。

　　“這也是為防止開發(fā)商借兩次辦理預(yù)售許可分批漲價。”上述負責(zé)人表示，盡管將預(yù)售許可從一次調(diào)整為兩次，但調(diào)整后的要求仍然高于國家“商品房預(yù)售許可的最低規(guī)模不得小于棟，且不得分層、分單元預(yù)售”的相關(guān)規(guī)定。

　　“此次調(diào)整，是市住建委在堅持‘房住不炒’定位，落實城市調(diào)控主體責(zé)任，實現(xiàn)‘三穩(wěn)’目標(biāo)的基礎(chǔ)上，對商品住房辦理預(yù)售許可做出的優(yōu)化措施�！北本┦凶〗ㄎ�相關(guān)負責(zé)人表示，此次征求意見稿主要優(yōu)化的是預(yù)售證執(zhí)行層面的一些具體規(guī)定，對辦理預(yù)售許可的其他法定條件、進度要求、資金監(jiān)管等申請“門檻”沒有降低，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策沒有改變、調(diào)控力度沒有放松。

　　政策解讀

　　●預(yù)售許可截止日期同房屋交付日期

　　記者了解到，本市目前的規(guī)定是，商品住房預(yù)售許可截止日期是竣工之后4個月，預(yù)售證到期后，開發(fā)商不得再進行預(yù)售。如繼續(xù)銷售，就需要項目取得房屋初始登記即大產(chǎn)權(quán)證后，申請辦理現(xiàn)房銷售備案。

　　“根據(jù)調(diào)查，實踐中，項目竣工到具備辦理大產(chǎn)權(quán)證條件的時間平均在12個月到18個月。”首都經(jīng)濟貿(mào)易大學(xué)趙秀池教授談到，這段銷售的“空窗期”，購房人是無法辦理網(wǎng)簽手續(xù)的，但偶爾會有開發(fā)商“鉆空子”。此次將預(yù)售許可的截止日期調(diào)整，不再根據(jù)竣工日期來定，而是和合同約定的房屋交付日期一致，一方面可有效延長預(yù)售期限，更便于購房人簽約和企業(yè)組織銷售；另一方面，可避免可能出現(xiàn)的“無期限”預(yù)售和“辦證難”問題，也規(guī)避開發(fā)商在銷售“空窗期”侵犯購房者合法權(quán)益的可能。

　　●新建商品房可分兩次申請預(yù)售證

　　目前本市對于新建商品房項目的預(yù)售許可規(guī)則是：一個施工證對應(yīng)一個預(yù)售證。規(guī)模較大的項目，一個施工證范圍內(nèi)可能就有十幾棟樓。比如，4月1日獲批預(yù)售許可證的懷柔悅谷新城家園項目，一個預(yù)售證上就有10棟樓、1065套房源�！跋襁@樣一次給十幾棟樓辦理預(yù)售，一來會導(dǎo)致部分區(qū)域供應(yīng)集中，二來也容易形成庫存積壓，造成開發(fā)商的資金壓力�！痹谮w秀池看來，一次變兩次，既有利于優(yōu)化區(qū)域住房供應(yīng)節(jié)奏，也有利于企業(yè)緩解資金壓力盡快復(fù)工復(fù)產(chǎn)。而允許倉儲、車位等可售部分單獨辦理預(yù)售，更靈活，也能更好維護購房人的合法權(quán)益。(趙瑩瑩)