商品房預(yù)售成融資手段

    從8月25日開始，煙臺萬科海云臺的業(yè)主就開始了集體維權(quán)，與煙臺萬科房地產(chǎn)開發(fā)有限公司展開了近一個月的斗爭。造成這種局面的根本原因就在于現(xiàn)行的商品房預(yù)售制度。商品房預(yù)售制度把風(fēng)險都轉(zhuǎn)移到了消費(fèi)者身上，如果不對這項制度進(jìn)行改革，業(yè)主與開發(fā)商之間的矛盾將會越來越多。

    在煙臺萬科海云臺項目的部分業(yè)主看來，之所以陷入如今的尷尬境地，就是因為這是期房。不僅這個項目，在全國各地，由商品房預(yù)售制引發(fā)的投訴和矛盾層出不窮。我國房地產(chǎn)市場采取預(yù)售制度以來，預(yù)售商品房價格波動，質(zhì)量與廣告宣傳、設(shè)計規(guī)劃不符，延期辦證、延期交房，甚至項目爛尾的事情在全國各地輪番上演。

    預(yù)售制度最大的問題就在于開發(fā)商的承諾不兌現(xiàn)。相比現(xiàn)房銷售，預(yù)售制讓開發(fā)商有了捂盤惜售、延遲建設(shè)等的可能。預(yù)售制下，開發(fā)商有了空手套白狼的能力。房子還沒建好就可以售出實(shí)現(xiàn)資金回籠，繼而可以抽出資金進(jìn)行別的項目的開發(fā)建設(shè)。正是由于預(yù)售制，開發(fā)商可以6個鍋蓋蓋10口鍋。而對消費(fèi)者來說，錢已經(jīng)付了，房子還沒拿到手，風(fēng)險卻先扛了起來。

    商品房預(yù)售制度并非中國獨(dú)有，在美國、英國、日本、韓國、馬來西亞等國家和地區(qū)都存在，是與現(xiàn)房銷售并存的一種住宅銷售方式。 但是，在這個制度的具體操作模式上，我國與其他國家和地區(qū)完全不一樣。

    在香港，購房者只需要支付所買住宅全價款5%～10%的定金。日本的購房者只需要支付10%的定金。韓國購房者支付全房價款的20%~30%，且可以在一年內(nèi)分期支付。美國通常是支付1萬元定金。剩下的房款等到交房的時候才結(jié)清。不僅如此，對開發(fā)商收到的預(yù)售款也有嚴(yán)格監(jiān)管。比如在香港，預(yù)售款收入與開發(fā)企業(yè)自有資金賬戶實(shí)施分離，銀行依據(jù)開發(fā)企業(yè)的工程進(jìn)度對預(yù)售款的使用和規(guī)模進(jìn)行審批。

    但在我國內(nèi)地，購房者則需要一次性向開發(fā)商支付所有房款。開發(fā)商對預(yù)售款的使用缺少監(jiān)管。我國的商品房預(yù)售制度安排讓預(yù)售成了開發(fā)商最重要的融資來源。最高時，定金、預(yù)收款和個人按揭貸款要占到開發(fā)商資金來源的49%。

    這個制度需要大刀闊斧地改。這其中包括建立商品房交付使用制度、商品房質(zhì)量評價體系和質(zhì)量終身制度，完善網(wǎng)上交易平臺體系建設(shè)等。法律層面如果強(qiáng)化了對消費(fèi)者的保護(hù)，開發(fā)商就不敢在質(zhì)量、配套等問題上放松要求。在預(yù)售制度中，消費(fèi)者始終處在信息不對稱和相對弱勢的地位，強(qiáng)化對消費(fèi)者的保護(hù)是必須的。對那些無視預(yù)售合同不按期交房的開發(fā)企業(yè)，消費(fèi)者有權(quán)要求賠償，政府應(yīng)（對這些企業(yè)）給予處罰。相關(guān)法律一定要嚴(yán)格執(zhí)行。