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　　“3·30”后公寓購買主體從個人轉(zhuǎn)向法人

　　廣州“商改租”新政意在解決去化難題？

　　近日，廣州市規(guī)劃和自然資源局與廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局聯(lián)合印發(fā)《廣州市商業(yè)、商務(wù)辦公等存量用房改造租賃住房工作指導(dǎo)意見》（以下簡稱《意見》）�！兑庖姟诽岢�，廣州市內(nèi)符合權(quán)屬清晰、結(jié)構(gòu)安全、消防安全、環(huán)保衛(wèi)生、物業(yè)規(guī)范、完善配套、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)等七大要求的非住宅存量用房，可向有關(guān)部門申請改造租賃住房。

　　這份“商改租”新政，對廣州商辦市場將有怎樣的影響？業(yè)內(nèi)認為，新政的方向之一是著力解決公寓市場的去化難題。

　　個人可買公寓庫存不足萬套

　　根據(jù)2017年出臺的“3·30”新政，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商服類物業(yè)，銷售對象應(yīng)當(dāng)是法人單位；法人單位購買的商服類物業(yè)不得作為居住使用，再次轉(zhuǎn)讓時，應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)讓給法人單位。這一政策規(guī)定，公寓的購買對象必須是法人，對于向來以個人購買為主的公寓市場沖擊不小。

　　去年年底，政府調(diào)整相關(guān)政策：2017年3月30日之前拿地的商服類物業(yè)，可以賣給個人。

　　合富輝煌（中國）商業(yè)地產(chǎn)總經(jīng)理張智斌指出，其實在政策解綁放開個人購買權(quán)限之后，公寓市場反應(yīng)是熱烈的，成交大增。從而說明新政調(diào)整已解決目前市面大部分公寓項目的去化問題，有效加速之前積壓庫存的消化。時至今日，市場上大部分在售的項目都是符合“3·30”前拿地時間條件，即公寓市場上幾乎全部項目都可以由個人購買，除了一些個別的在“3·30”之后拿地的項目，如碧桂園星薈。

　　合富大數(shù)據(jù)顯示，“3·30”新政前可以對個人銷售的項目，當(dāng)時庫存量為26653套，而目前這些項目可售庫存僅9669套，即：“3·30”以來成交了16984套。

　　“商改租”帶來新途徑

　　“3·30”新政前，公寓其實全部都可以對個人開放購買的，但新政對公寓市場影響極大，因此很多新政前暢銷項目都成交冷清，公寓市場整體陷入低迷狀態(tài)。張智斌表示，在年底政策放開個人購買權(quán)限之后，成交又迅速活躍起來，公寓市場信心重現(xiàn)，潛在個人客戶紛紛出手購置，使得成交量飆升，而這些新政前可售項目庫存去化提速。這些項目主要集中在天河、番禺、原蘿崗及南沙等區(qū)域，同時也是新政前公寓供貨較為充足區(qū)域。

　　從近年公寓市場供求走勢來看，今年上半年成交量明顯大于新增供應(yīng)量，而2017年及2018年新增供應(yīng)都大于成交。從半年度成交對比來看，今年上半年成交量已恢復(fù)至2017年“3·30”新政前成交水平，表明前期積壓的庫存都得到了較好去化，而供應(yīng)量則在去年下半年集中放量之后有所減弱，因此形成供求差距明顯局面。

　　市場向好亦大大提高了開發(fā)商推貨積極性，公寓多元化功能及投資屬性亦決定其受眾面較廣。張智斌預(yù)計，下半年公寓市場仍能保持較穩(wěn)定的成交水平，而全年成交量則較大概率能夠超越去年。

　　值得注意的是，政策的放開只針對“3·30”前拿下的地塊，那么“3·30”之后拿地的商服類物業(yè)，其實同樣面臨著只能面向公司法人出售的問題。

　　購買主體的變化，對公寓市場去化提出了新挑戰(zhàn)。只賣給法人，公寓能賣得動嗎？

　　業(yè)內(nèi)認為，廣州新出臺的商改租政策，為這類后期拿地商服類物業(yè)指明一個可供參考的發(fā)展路徑，從租賃的層面給公寓市場注入活力。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，一二線城市有大量的商業(yè)閑置，這些產(chǎn)生的原因多樣，但從利用角度看，將這部分房源改造成出租房源，的確有利于緩解租賃房源短缺，同時也減少資源浪費。

　　近年來人們對租賃住房的需求日益增長，政府多方面政策支持之下，住房租賃市場發(fā)展迅速，已是大勢所趨。張智斌認為，像近年發(fā)展勢頭迅猛的長租公寓，不少開發(fā)商旗下長租公寓品牌或者其他租賃運營機構(gòu)，都著力尋找一些可改造的物業(yè)，那么商改租既能解決后期拿地項目的去化問題，也能為租賃市場發(fā)展提供有效的房源；此外還可以平衡居住和商務(wù)商業(yè)之間供求關(guān)系，完善商圈板塊功能。（記者 許蕾 實習(xí)生 盧琳綿）