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　　地產(chǎn)板塊股價(jià)呈下跌趨勢

　　“恒萬碧”把持上市房企綜合實(shí)力前三

　　日前，上海易居房地產(chǎn)研究院中國房地產(chǎn)測評中心發(fā)布《2019中國房地產(chǎn)上市公司測評研究報(bào)告》（以下簡稱《報(bào)告》），這是該機(jī)構(gòu)連續(xù)12年發(fā)布上市房企測評研究成果。

　　此次《報(bào)告》選取了21家房企，包含125家滬深上市房企，83家在港上市房企及2家海外上市企業(yè)。根據(jù)榜單，中國恒大（3333.HK）、萬科A（000002.SZ）和碧桂園（2007.HK）分列上市房企綜合實(shí)力榜前三位。進(jìn)入TOP10的上市房企還有保利、中海、融創(chuàng)、龍湖、新城控股、華潤置地和富力。

　　地產(chǎn)板塊呈下跌趨勢

　　《報(bào)告》指出，在資本市場方面，不論是A股上市房企還是在港上市房企，去年均呈現(xiàn)下跌趨勢。

　　由于頭部房企中，除萬科、保利等外，其余多數(shù)都在香港上市，因此去年在港上市股價(jià)表現(xiàn)相對優(yōu)于A股市場。股價(jià)表現(xiàn)方面，去年全年股價(jià)累計(jì)漲幅前十名里，在港上市房企占據(jù)前九位，A股金科股份以31.88%的漲幅位居第六名。

　　從每股收益來看，去年上證、深證A股企業(yè)每股收益平均值分別為0.62元和0.29元，滬深上市房企每股收益平均值為0.56元，每股收益水平略低于上證A股，遠(yuǎn)高于深證A股，同比小幅上升。在港上市房企2018年每股收益平均值為0.81元，同比小幅上升2.07%。

　　根據(jù)《報(bào)告》，截至去年年末，上市房企中市值超過千億元的有8家。在股價(jià)表現(xiàn)方面，全年累計(jì)漲幅靠前的企業(yè)包括太陽城、佳源國際、華潤置地等，而跌幅靠前的個(gè)股有萬達(dá)酒店發(fā)展、海航基礎(chǔ)、粵泰股份等。

　　股票有漲有跌，但上市房企的經(jīng)營規(guī)模去年實(shí)現(xiàn)了高速增長。《報(bào)告》指出，去年上市房企總資產(chǎn)均值為1121.51億元，同比上升28.4%。

　　除總資產(chǎn)均值外，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入均值和凈資產(chǎn)均值增速均有較快增長。截至去年年底，總資產(chǎn)超過千億的上市房企有57家，占比27.14%，恒大、碧桂園、萬科、綠地四家上市企業(yè)總資產(chǎn)超過萬億元規(guī)模。

　　對此《報(bào)告》認(rèn)為，由于房地產(chǎn)股業(yè)績的結(jié)算周期平均為18個(gè)月，而2018年財(cái)報(bào)反映的業(yè)務(wù)主要是2016、2017兩年的情況。

　　償債情況平穩(wěn)

　　在償債能力方面，《報(bào)告》稱，去年上市房企債務(wù)指標(biāo)總體平穩(wěn)，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)整體可控。其中資產(chǎn)負(fù)債率均值為68.09%，凈負(fù)債率均值為92.52%。

　　根據(jù)數(shù)據(jù)，中海等企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率低于行業(yè)均值，龍湖、寶龍地產(chǎn)等企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率高于均值，但低于80%。但仍有不少大型企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率高于80%，包括恒大、碧桂園、萬科、華夏幸福、新城控股等規(guī)模房企全部在內(nèi)。

　　上市房企的三大盈利效率指標(biāo)出現(xiàn)分化，凈資產(chǎn)收益率出現(xiàn)上升，但總資產(chǎn)凈利率均值和總資產(chǎn)報(bào)酬率均值出現(xiàn)下降。這主要由于本輪房地產(chǎn)周期主要以高周轉(zhuǎn)外延式擴(kuò)張驅(qū)動，上行周期對資產(chǎn)盈利能力要求有所放寬。在高杠桿下，凈資產(chǎn)回報(bào)率同樣可以提升。

　　不過，盡管“碧恒萬”三甲企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率較高，但企業(yè)成長能力，特別是土地儲備方面仍有很強(qiáng)的實(shí)力。其中恒大和碧桂園的總貨值超過2萬億元，萬科總貨值超過1萬億元，而保利、融創(chuàng)、綠地、中海、龍湖等企業(yè)總貨值也在1萬億元以上。

　　《報(bào)告》分析稱，行業(yè)依然存在向上空間，但拿地難度越來越大。房企或是快速發(fā)展取得規(guī)模優(yōu)勢，或是拿地方面能夠擁有自己的獨(dú)特渠道。

　　南方日報(bào)記者 葛政涵

2109中國房地產(chǎn)上市公司綜合實(shí)力榜前十強(qiáng)
排名	企業(yè)簡介	企業(yè)代碼
1	中國恒大	03333.HK
2	萬科A	000002.SZ
3	碧桂園	02007.HK
4	保利地產(chǎn)	600048.SH
5	中國海外發(fā)展	00688.HK
6	融創(chuàng)中國	01918.HK
7	龍湖集團(tuán)	00960.HK
8	新城控股	601155.SH
9	華潤置地	01109.HK
10	富力地產(chǎn)	02777.HK
數(shù)據(jù)來源：企業(yè)年報(bào)、CRIC、中國房地產(chǎn)測評中心