摘要：世邦魏理仕認為，由于行政、金融、交通、區(qū)域成熟度和配套等各方面的優(yōu)勢，外高橋有望迎來躍遷式發(fā)展，成為自貿(mào)區(qū)內(nèi)未來的CBD，而該區(qū)域?qū)懽謽亲饨鸫嬖陂L期上漲的動力。

外高橋

  或整體利好上海寫字樓

  數(shù)據(jù)顯示，今年7、8月份，上海自貿(mào)區(qū)內(nèi)寫字樓平均租金報價為每天每平方米2.1元，9月以后區(qū)內(nèi)寫字樓租金開始上漲，尤其在自貿(mào)區(qū)掛牌日(9月29日)前后和國慶節(jié)后出現(xiàn)了兩波大幅調(diào)租漲價。目前寫字樓平均租金已升至每天每平方米4.2元，一個月內(nèi)租金翻倍，而部分寫字樓在這一時段內(nèi)租金漲幅甚至超過200%。

  據(jù)了解，自貿(mào)區(qū)內(nèi)目前最貴的寫字樓——湯臣國際貿(mào)易大廈的報價從之前的每天每平方米3.0元上漲至9月底的每天每平方米4.5元，國慶長假后報價又調(diào)整至每天每平方米7.0元。

  由于自貿(mào)區(qū)內(nèi)目前少量老舊的寫字樓設施從數(shù)量和質(zhì)量上均無法滿足擴大服務業(yè)開放后膨脹、升級的辦公需求，從而使可開發(fā)土地的重新規(guī)劃以及老舊項目的改造成為必然趨勢。

  從全市范圍來看，自貿(mào)區(qū)將加速優(yōu)質(zhì)企業(yè)資源向上海匯聚，整體上利好上海寫字樓市場。但與自貿(mào)區(qū)定位接近的板塊應適當考慮錯位、錯時競爭，充分發(fā)揮天時、地利方面的優(yōu)勢爭取更多的中央商務區(qū)外溢需求，并向服務內(nèi)需的企業(yè)傾斜。

  洋山保稅港區(qū)物流市場最受益

  9月以來，自貿(mào)區(qū)周邊的住宅成交量和價格出現(xiàn)明顯上漲。自貿(mào)區(qū)板塊內(nèi)的主要項目9月均價較1～8月平均價格上漲8.3%，優(yōu)于上海整體市場的5.2%。

  自貿(mào)區(qū)的產(chǎn)業(yè)升級所帶來的大量高端服務業(yè)人群以及在文化娛樂領(lǐng)域的開放措施將促使區(qū)內(nèi)目前少量、中低端的商業(yè)配套進行適當?shù)臄U容和升級；而自貿(mào)區(qū)對周邊輻射區(qū)域的區(qū)位提升和人口導入作用，則將推動區(qū)外綜合型零售物業(yè)的發(fā)展。未來3年內(nèi)，輻射區(qū)域內(nèi)約有65萬平方米左右的綜合零售體上市，其中，臨港新城和外高橋輻射板塊各自供應均在20萬平方米左右，川沙新鎮(zhèn)和祝橋鎮(zhèn)新增供應量約24萬平方米。

  而在工業(yè)物流市場方面，自貿(mào)區(qū)的設立將催生區(qū)內(nèi)和周邊物流設施市場的需求，改變當前上海物流設施市場“西熱東冷”的格局。

  據(jù)世邦魏理仕統(tǒng)計，目前自貿(mào)區(qū)內(nèi)已有優(yōu)質(zhì)倉庫運營面積約78萬平方米，租金約每天每平方米1.1元～1.5元，總體空置率為20%。預計2015年普洛斯在外高橋還將有約21萬平方米優(yōu)質(zhì)倉庫上市。

  上海自貿(mào)區(qū)帶來的貿(mào)易便利化以及在航運、物流、金融等貿(mào)易服務方面的開放升級，料將推動區(qū)內(nèi)優(yōu)質(zhì)物流倉儲設施需求的增長；而擴容后的洋山保稅港區(qū)因其目前較低的土地和物業(yè)價格、更豐富的可開發(fā)土地資源以及在港口吞吐量日益增長的份額和巨大發(fā)展?jié)摿�，預計將成為工業(yè)物流市場最受益的板塊。