日前，諾亞財富發(fā)布的最新研究報告顯示，2012年一、二季度有220億元房地產信托到期，且到期的房地產信托抵押率較高，平均超過50%。“當房屋銷售不足以應對信托還款時，抵押物的處置可能會面臨不足值與處置困難的問題，這在一定程度上加劇了我們對明年上半年到期的房地產信托的擔憂。”諾亞財富研究總監(jiān)李要深表示。

　　由于房地產信托平均期限為1.9年，因此2010年一季度至2011年三季度發(fā)行的房地產信托大部分將在2012年至2013年到期，根據(jù)諾亞財富統(tǒng)計，2012年到期的房地產信托規(guī)模逐季遞增，全年將達到1172.5億元，是今年到期量的兩倍多。

　　對信托公司而言，明后兩年面臨集中兌付的壓力；對房地產公司來說，資金流動性則是癥結所在，特別是中小開發(fā)商。多位信托業(yè)分析師對《經濟參考報》記者表示，“明年房地產企業(yè)融資難度難有改善，并且房地產銷量的下降也直接影響到開發(fā)商資金流動性，盡管調控手段促使降價，但這并不能對銷量產生立竿見影的效果。因此，2012年上半年將成為房地產企業(yè)流動性最緊張時期，屆時到期兌付的房地產信托將面臨時間剛性的風險。”

　　在嚴格的房地產調控政策下，為了緩解資金流動性，尋求新的出路，房地產企業(yè)股權交易潮涌。中原地產統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，12月上半個月，京津滬渝四大產權市場就有20宗左右房地產類股權掛牌項目，總市值接近100億元；并且，今年1月至12月中旬，產權市場共出現(xiàn)491宗房地產股權及資產交易(不包含關聯(lián)交易)，涉及金額超過1300億元。

　　具體來看，今年以房地產為主業(yè)的企業(yè)股權交易達253宗，是去年全年房地產同業(yè)并購宗數(shù)的2倍，并購金額超過900億元。不僅如此，東方航空、西部礦業(yè)、江蘇舜天、酒鬼酒業(yè)、安徽金種子等主業(yè)非地產業(yè)務的公司，也紛紛進行房地產股權交易，交易量達238宗，總金額超過400億元。

　　隨著房地產行業(yè)風險的延續(xù)，開發(fā)商的資金流越來越緊張，以銷售回款方式歸還本息的困難逐漸加大。“當風險出現(xiàn)時，信托公司進行資產處置、尋找承接方的能力至關重要。”諾亞財富信托研究團隊預計“由于開發(fā)商企業(yè)的資產價值能夠覆蓋本息，因此，未來將有更多資產通過股權折價交易用于歸還信托本息。”

　　另外，從信托產品的融資方式上看，融資方和區(qū)域分布較為分散。中大型開發(fā)商通過房地產信托產品融資的比例約為15%，且融資規(guī)模大多不超過20億元；85%的房地產信托產品的融資方多為中小開發(fā)商，且融資規(guī)模在10億元以下。信托發(fā)行方則主要集中在中融、新華、平安、中海、中城、華澳等信托公司；到期規(guī)模前十的10家信托公司占比50%左右，以中融和新華為例，到期規(guī)模分別為150億元和131億元。

　　“當現(xiàn)金流出現(xiàn)問題時，信托方應對的主要措施為股權處置，由資金雄厚的其他市場主體并購，然后按照市場情況合理銷售，降低了折價銷售對市場造成的直接沖擊。”李要深認為，“在房地產信托產品的區(qū)域分布上，上海和天津值得關注，尤其天津的風險較大。”