中國房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀

    在過去的十年內(nèi)，房地產(chǎn)市場在1998年住房市場改革之后一路攀升，在部分地區(qū)已提前實(shí)現(xiàn)了“超英趕美”，而政府在抑制樓價過快上漲方面屢敗屢戰(zhàn)。最近一輪自2009年底開始的樓市調(diào)控，經(jīng)歷兩年多的努力，終于顯露曙光。但隨著最近幾個月穩(wěn)增長措施的加速推出，房地產(chǎn)市場又一次出現(xiàn)了反彈的跡象。過去10年中國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)大幅度上漲的主要原因有四個：房產(chǎn)的改革、政策的配合、人口的增加和城市化進(jìn)程。

    房產(chǎn)的改革

    當(dāng)時住房改革有兩條思路：第一條思路是以租金改革為起點(diǎn)，當(dāng)時租金太低，必須對低租金進(jìn)行改革；第二條思路是不以租金改革為主，而是以住房產(chǎn)權(quán)制度改革為重點(diǎn)，以出售公房為重點(diǎn)。這樣思路就是以市場化分配為主體的商品房運(yùn)作制度，該思路成了中國房產(chǎn)改革的主要思路。到了1998年，國務(wù)院發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，這個文件的推出，標(biāo)志著中國開始正式進(jìn)入商品房時代。

    中國實(shí)行了40多年的福利分房制度從政策上退出歷史舞臺。中國人開始向“居者有其屋”的商品化住房時代演變。住房制度的改革帶來了房地產(chǎn)的繁榮，居住條件的改善也帶來了房價的扶搖直上。特別是進(jìn)入21世紀(jì)之后，2001~2003年，全國房價年漲幅還比較緩慢，可過了2003年以后，房價猶如坐上了火箭，一飛沖天，北京、上海、深圳、杭州、南京等熱點(diǎn)城市的部分房價甚至在短短一年內(nèi)翻了一番，各地“地王”也紛紛登場。由此，房地產(chǎn)成為一個暴利行業(yè)，連年榮登“中國十大暴利行業(yè)”榜首，業(yè)內(nèi)曝出商品房利潤超過30%，有的甚至能達(dá)到50%以上。

    政策的配合

    新中國成立以來一直實(shí)行經(jīng)濟(jì)建設(shè)的“五年計(jì)劃”。五年計(jì)劃，原產(chǎn)自前蘇聯(lián)，現(xiàn)成為中央對未來五年經(jīng)濟(jì)發(fā)展的整體性規(guī)劃。第一個五年計(jì)劃的執(zhí)行時間是“1953~1957年”。

    后來由于政治事件的影響，五年計(jì)劃的執(zhí)行效果大打折扣，在時間連續(xù)性上也出現(xiàn)過中斷，所以我們把改革開放后第一個完整的五年計(jì)劃，即從1981年開始的“六五”計(jì)劃作為考察的起點(diǎn)。從“文化大革命”之后開始，尾數(shù)為1和6的年份都是“五年計(jì)劃”公布的年份。2006年的“十一五”規(guī)劃中，提出了把房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)發(fā)展的提議。這一提議加快了房地產(chǎn)市場化的發(fā)展速度，使房地產(chǎn)行業(yè)走向商品化，資金問題得到更好地解決。

    人口的增加

    第一個因素是生育人群進(jìn)入生育旺盛期。中國實(shí)行計(jì)劃生育政策以來，獨(dú)生子女人數(shù)累計(jì)將近1億人，其中大部分目前已進(jìn)入生育旺盛期。目前全國處于生育旺盛期的育齡婦女即處在20～29歲之間的，每年增加200萬人。這主要是20世紀(jì)80年代中期出生的子女。

    第二個因素是20世紀(jì)80年代中期，中國對生育政策作了調(diào)整。1980年我國提倡一對夫婦生育一個孩子。1984~1987年，生育政策有所調(diào)整，在農(nóng)村允許生育一個女孩的家庭再生一個孩子。由于生育政策的調(diào)整所增加的相當(dāng)一批人也已經(jīng)進(jìn)入生育年齡。享受“雙獨(dú)”，即一個家庭的雙方都是獨(dú)生子女的可生兩胎，和部分“單獨(dú)”，即在農(nóng)村一個家庭中有一方是獨(dú)生子女的可生兩胎政策的第一代近1億獨(dú)生子女也進(jìn)入婚育期。

    國家人口計(jì)生委預(yù)測，從2008年開始，這種“雙峰疊加”的生育小高峰將持續(xù)十幾年，給今后穩(wěn)定低生育水平帶來巨大壓力。這么多人結(jié)婚生子，首先面臨的就是房子問題。

    城市化進(jìn)程

    在中國城鎮(zhèn)化進(jìn)程中，最具有代表性的城市是深圳。深圳緊鄰香港，1979年這里還是一個小漁村。那時深圳人口少、經(jīng)濟(jì)落后，大部分當(dāng)?shù)厝艘愿�田為生�?/P>

    時至今日，深圳人口已經(jīng)到了一千多萬，與北京、上海、廣州并稱為中國四大特級城市。與之相應(yīng)的，深圳的房價也扶搖直上，2010年平均房價達(dá)到兩萬元左右，成為中國房價最貴的城市之一。

    深圳的巨大發(fā)展，只是中國快速城市化進(jìn)程的縮影。國家發(fā)展和改革委員會秘書長楊偉民曾表示，中國優(yōu)先開發(fā)的三個特大城市群為環(huán)渤海地區(qū)(包括京津冀、遼中南和膠東半島)、長三角地區(qū)和珠三角地區(qū)；重點(diǎn)發(fā)展八個大城市群為哈長地區(qū)、閩東南地區(qū)、江淮地區(qū)、中原地區(qū)、長江中游地區(qū)、關(guān)中平原地區(qū)、成渝地區(qū)、北部灣地區(qū)。

    2008年年底，我國城鎮(zhèn)人口6.07億人，城鎮(zhèn)化率為45.68%，現(xiàn)在中國每年新增城鎮(zhèn)人口在2000萬人左右，目前的城鎮(zhèn)人口總數(shù)大約是6.5億，新聞中提到“五類城市空間未來可以集中10億左右的城市人口”，那么10億-6.5億=3.5億。從這個角度來看，這么多的人要進(jìn)城，房子很重要，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景比較大，房價仍有一定的上漲空間�！　�