2022年下半年已開(kāi)啟，全國(guó)樓市仍處于艱難尋底中，且下行態(tài)勢(shì)嚴(yán)峻。

8月15日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布7月份房地產(chǎn)相關(guān)數(shù)據(jù)，所有指標(biāo)全部下跌。7月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比下滑12.3%，較6月跌幅擴(kuò)大3個(gè)百分點(diǎn)；商品房銷售面積同比下滑28.9%，較6月跌幅擴(kuò)大10.6個(gè)百分點(diǎn)；商品房銷售額同比下跌28.2%，較6月跌幅擴(kuò)大7.2個(gè)百分點(diǎn)；國(guó)房景氣指數(shù)亦由上6月的95.4%下降至7月的95.3%，繼續(xù)刷新2016年初以來(lái)最低水平。

受近期房地產(chǎn)交付風(fēng)險(xiǎn)影響，居民購(gòu)房信心再度下挫。央行數(shù)據(jù)顯示，7月居民部門中長(zhǎng)期貸款新增1486億元，僅為去年同期的37%。這與房地產(chǎn)銷售端回落相互印證。

7月份，新建商品房銷售價(jià)格同比下跌28.9%，比6月份（跌幅18.3%）擴(kuò)大10.6個(gè)百分點(diǎn)。除一線城市房?jī)r(jià)韌性較強(qiáng)，二三線城市房?jī)r(jià)整體出現(xiàn)下行；這表明，行業(yè)企穩(wěn)時(shí)刻仍未到來(lái)。

面對(duì)這份成績(jī)單，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人、國(guó)民經(jīng)濟(jì)綜合統(tǒng)計(jì)司司長(zhǎng)付凌暉表示，總體看，房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)下行態(tài)勢(shì)，當(dāng)前整體上處于筑底階段。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制不斷完善，因城施策效果逐步顯現(xiàn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)有望逐步企穩(wěn)，保持平穩(wěn)健康發(fā)展，對(duì)于經(jīng)濟(jì)的影響會(huì)逐步改善。

“盡管最近有些地方出現(xiàn)了房地產(chǎn)項(xiàng)目交付問(wèn)題，但從全國(guó)看，大部分施工期在兩年以上，接近交付期的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度保持平穩(wěn)，總體風(fēng)險(xiǎn)是可控的。”付凌暉說(shuō)。

樓市指標(biāo)全線下跌

6月份，全國(guó)樓市表現(xiàn)曾出現(xiàn)弱改善跡象，但到了7月份，市場(chǎng)行情再度轉(zhuǎn)下。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1~7月固定資產(chǎn)投資同比增長(zhǎng)5.7%，較1~6月的6.1%繼續(xù)回落。從結(jié)構(gòu)上看，1~7月基建投資同比增長(zhǎng)7.4%，高于上半年的7.1%；7月單月同比增速則由6月的8.1%回升至9.1%，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)發(fā)揮了托底作用。但房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)累計(jì)增速和單月增速則繼續(xù)下滑，并進(jìn)一步拖累經(jīng)濟(jì)。

數(shù)據(jù)顯示，1~7月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比下跌6.4%，較1~6月（下跌-5.4%）跌幅擴(kuò)大1個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅開(kāi)發(fā)投資跌幅（-5.8%）擴(kuò)大了1.3個(gè)百分點(diǎn)，跌幅大于全部房地產(chǎn)，反映出住宅投資受到信用風(fēng)險(xiǎn)事件的影響更大。從單月表現(xiàn)看，7月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比下滑12.3%，相比6月份跌幅擴(kuò)大3個(gè)百分點(diǎn)。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速下滑，主要受土地購(gòu)置、新開(kāi)工面積持續(xù)下跌影響。土地購(gòu)置費(fèi)、建筑工程投資合計(jì)占開(kāi)發(fā)投資的70%左右，二者目前已分別連續(xù)下跌14個(gè)月、12個(gè)月，并且近幾個(gè)月呈現(xiàn)35%~50%巨大跌幅，必然拖累開(kāi)發(fā)投資。

從拿地指標(biāo)來(lái)看，1~7月，全國(guó)土地購(gòu)置面積同比下跌48.1%，較1~6月跌幅略收窄0.3個(gè)百分點(diǎn)；7月單月土地購(gòu)置面積同比下跌47.3%，較6月份的52.8%亦有收窄。

在地方政府加大保交樓支持力度之后，施工和竣工指標(biāo)略有好轉(zhuǎn)，但房企新開(kāi)工意愿仍然低迷。7月份，房企房屋施工面積同比下滑44.3%，略好于6月（下滑48.1%）；竣工面積同比下滑36%，亦好于6月的下滑40.7%；但新開(kāi)工面積同比下滑45.4%，較6月份（下滑45.1%）跌幅擴(kuò)大。

廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，上半年，各大城市二三批次集中供地密集推出，地方政府拿出優(yōu)質(zhì)地塊，且積極調(diào)整出讓模式，給開(kāi)發(fā)商讓利。但由于信用風(fēng)險(xiǎn)事件不斷爆發(fā)影響，停工爛尾現(xiàn)象增加，且向民生保障、金融領(lǐng)域傳導(dǎo)，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商開(kāi)工積極性下挫，拿地的主要是國(guó)企央企、城投平臺(tái)，抵消不了民企暴雷沖擊。

從銷售端來(lái)看，7月商品房銷售面積同比下滑28.9%，較6月份跌幅擴(kuò)大10.6個(gè)百分點(diǎn)；商品房銷售額同比下跌28.2%，較6月份跌幅擴(kuò)大7.2個(gè)百分點(diǎn)。

從資金來(lái)源端看，1~7月，房企到位資金8.88萬(wàn)億元，同比下降25.4%。其中，國(guó)內(nèi)貸款1.1萬(wàn)億元，下降28.4%；利用外資53億元，增長(zhǎng)20.7%；自籌資金3.15萬(wàn)億元，下降11.4%；定金及預(yù)收款2.86萬(wàn)億元，下降37.1%；個(gè)人按揭貸款1.42萬(wàn)億元，下降25.2%。

無(wú)論是銀行貸款、自籌資金還是以按揭和定金為主的其他資金，7月份增速全面下滑，且跌幅均較6月份繼續(xù)擴(kuò)大，從側(cè)面反映出金融機(jī)構(gòu)對(duì)開(kāi)發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)心進(jìn)一步加劇，房企融資渠道仍然受阻。

降低房貸利率也難以拯救樓市下滑態(tài)勢(shì)。數(shù)據(jù)顯示，7月份103個(gè)重點(diǎn)城市主流首套和二套房貸利率分別降至4.35%和5.07%，已低于2015年水平；按揭平均放款周期亦降至2019年有紀(jì)錄以來(lái)最低，但這些利好并未對(duì)市場(chǎng)面形成有效提振。

7月，國(guó)房景氣指數(shù)降至95.3%，較6月下降0.1個(gè)百分點(diǎn)，繼續(xù)刷新2016年初以來(lái)最低水平，市場(chǎng)仍在艱難尋底。

房?jī)r(jià)跌幅擴(kuò)大 保交樓是穩(wěn)信心關(guān)鍵

五六月份，70個(gè)大中城市新房?jī)r(jià)格指數(shù)跌幅曾持續(xù)收窄，但7月份跌幅則再現(xiàn)擴(kuò)大趨勢(shì)，這種情況值得警惕。

數(shù)據(jù)顯示，7月份，全國(guó)70個(gè)城市新建商品住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比下跌0.11%，跌幅較6月份的-0.1%有所擴(kuò)大；同比下跌1.7%，跌幅亦有擴(kuò)大。

其中，一線城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比漲幅從6月份的0.45%降至7月份的0.27%，二線城市新房?jī)r(jià)格漲幅則從6月份的0.06%降至0.03%，這是新房?jī)r(jià)格在連續(xù)2個(gè)月反彈后再度收窄。

房?jī)r(jià)下跌的城市數(shù)量也有所增加。70個(gè)大中城市中，7月份新房和二手房?jī)r(jià)格環(huán)比下降城市分別有40個(gè)和51個(gè)，比6月份分別增加2個(gè)和3個(gè)；二手房?jī)r(jià)格同比下降城市有61個(gè)，比6月份增加4個(gè)。

二手房?jī)r(jià)格表現(xiàn)明顯弱于新房。7月份，70城二手住房?jī)r(jià)格指數(shù)環(huán)比下跌0.2%，比新房?jī)r(jià)格指數(shù)跌幅要大，且已連續(xù)11個(gè)月下跌（與新房一樣）。

其中，一線城市二手房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲0.2%，漲幅比6月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)；二線城市二手房?jī)r(jià)格環(huán)比下降0.2%，降幅比6月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)；三線城市新房和二手房?jī)r(jià)格環(huán)比均環(huán)比下降0.3%，降幅均與6月持平。

從具體城市表現(xiàn)看，成都、杭州和西安等重點(diǎn)二線城市房?jī)r(jià)表現(xiàn)較好。但更多二三線城市則面臨較大市場(chǎng)壓力，包括蘭州、南寧、北海、安慶等表現(xiàn)偏弱。

“7月以來(lái)部分期房項(xiàng)目停工引發(fā)業(yè)主停貸事件使得購(gòu)房者觀望情緒加重，市場(chǎng)預(yù)期修復(fù)受阻。同時(shí)，局部地區(qū)疫情反復(fù)、經(jīng)濟(jì)下行壓力加大背景下居民消費(fèi)意愿不足，7月社會(huì)融資、信貸增量超預(yù)期下降則是印證。”貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂(lè)表示。

李宇嘉亦認(rèn)為，行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)事件繼續(xù)發(fā)酵、銷售下滑是影響房?jī)r(jià)主因，未來(lái)房?jī)r(jià)、地價(jià)穩(wěn)定的關(guān)鍵在于供給端房企暴雷、交付難等風(fēng)險(xiǎn)事件能否緩解，以及需求端的政策力度。

房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)重要性不言而喻。2021年12月，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局前局長(zhǎng)寧吉喆公開(kāi)表示，房地產(chǎn)是中國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。之后不久，中央財(cái)經(jīng)委員會(huì)辦公室副主任韓文秀進(jìn)一步指出，房地產(chǎn)業(yè)規(guī)模大、鏈條長(zhǎng)、牽涉面廣，對(duì)于經(jīng)濟(jì)金融穩(wěn)定和風(fēng)險(xiǎn)防范具有重要的系統(tǒng)性影響�！胺康禺a(chǎn)也是民生產(chǎn)業(yè)，中國(guó)老百姓的財(cái)富60%是房產(chǎn)，應(yīng)該穩(wěn)定�！睆�(fù)旦大學(xué)特聘教授黃奇帆表示。

7月28日召開(kāi)的中共中央政治局會(huì)議，將房地產(chǎn)內(nèi)容放到防風(fēng)險(xiǎn)表述中�！帮@然管理層已經(jīng)認(rèn)識(shí)到，供給端的沖擊、風(fēng)險(xiǎn)事件不斷爆發(fā)，并向民生保障、市場(chǎng)預(yù)期、銀行擔(dān)憂不良資產(chǎn)等方向演化，如果得不到有效處置，房地產(chǎn)全鏈條下行走勢(shì)就難以止住，供給端對(duì)需求端預(yù)期和銷售的沖擊就難以止住�！崩钣罴伪硎�。

也要看到，近期各地成立房地產(chǎn)紓困基金、各大資產(chǎn)管理公司開(kāi)始對(duì)接出險(xiǎn)項(xiàng)目、保交樓上升為樓市主題，這些都意味著政策面對(duì)于房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)處置開(kāi)始加速。李宇嘉預(yù)計(jì)，若四季度供給端沖擊得到緩解，輔以需求端政策再次出臺(tái)（如南京調(diào)整“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策），房地產(chǎn)全鏈條下行局面有望得到緩解。