“過去的一年因為有投資人和客戶對安歆的認可，安歆有幸拿到了全行業(yè)全年唯一的一筆融資�！鄙虾ｄJ詡企業(yè)管理有限公司（下稱“安歆”）創(chuàng)始人兼CEO徐早霞日前接受《中國房地產金融》采訪時表示。

與傳統(tǒng)的長租公寓“高收低出”“長收短付”加速擴張的商業(yè)模式不同，安歆的模式采取的是B端付費、C端入住。據徐早霞介紹，由此能夠確保穩(wěn)定的出租率以及較低的獲客成本。初始投入更少、坪效更高，因此利潤更高、投資回收期更短�！鞍察С晒Φ膴W義在于其輕資產的模式比例提升較快，進一步放大了資金的使用效率，具備長期持久的行業(yè)復利�！�

徐早霞所指的“行業(yè)復利”涉及兩個層面，從需求端來看，隨著流動人口規(guī)模持續(xù)擴大和家庭戶規(guī)模不斷縮小，住房租賃需求旺盛。從政策端來看，中國近年加快推動住房租賃頂層設計，對住房租賃市場支持力度持續(xù)加大。

不過，住房租賃市場發(fā)展并非坦途。諸如房源供給與市場需求的錯配、融資渠道單一、融資資金貴、參與租賃的銀行主體不多等問題也不少，投訴糾紛不斷等等，背后的根本原因是什么？未來又將如何演變進化，行業(yè)的“詩與遠方”在何方？

一、保租房的歷史與現(xiàn)實，亟待多主體協(xié)同

中國住房保障體系建設發(fā)軔于20多年前，1994年，國務院頒布《關于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》，提出向中低收入家庭提供具有社會保障性質的經濟適用住房，拉開了政策性保障性住房體系建設的大幕。

此后，隨著我國住房保障體系建設不斷推進，廉租房、公租房都成為階段性解決中低收入家庭住房難題的重要手段。

近年來，我國流動人口規(guī)模不斷擴大，大量新市民、青年人的持續(xù)流入，使得大城市住房租賃需求不斷增加，租賃市場供給結構性問題不斷凸顯。

在此背景下，中國推動住房租賃市場發(fā)展的步伐明顯加快。2019年7月以來，住建部先后在24個城市進行了住房租賃市場發(fā)展試點；2021年7月，保障性租賃住房正式成為住房保障體系。

“全國各地的保租房政策陸續(xù)出臺，加快保租房的發(fā)展，亟須多主體協(xié)同，達成發(fā)展轉型的共識�！毙煸缦荚诮邮堋吨袊�房地產金融》采訪時如是表示。

目前國內租賃市場國際背景的運營商集中在中高端服務式公寓市場。凱德集團旗下的雅詩閣公寓信托。國內運營商以萬科、龍湖為首的地產系運營方及以魔方為代表的集中式公寓運營商、自如等分散式公寓運營商。徐早霞認為，要明確政府、國企、銀行、運營商等多角色的定位，詮釋各主體在房源端、金融端、運營端發(fā)揮的價值，“租賃是民生行業(yè)，需要各方在價值鏈中充分發(fā)揮主體優(yōu)勢，任重道遠。”

與公租房不同的是，保障性租賃住房是多主體投資、多渠道供給。供給主體可以是政府，也可以是農村集體經濟組織、企事業(yè)單位、工業(yè)園區(qū)、房地產開發(fā)企業(yè)等市場主體。

土地來源呈現(xiàn)出渠道多樣化，比如新供應國有建設用地、集體經營性建設用地、企事業(yè)單位自有閑置土地、產業(yè)園區(qū)配套用地和存量閑置房屋等。

在金融端和運營端，繼保障性租賃住房貸款不計入貸款集中度管理后，監(jiān)管部門再度表態(tài)從金融端支持住房租賃產業(yè)。中國銀保監(jiān)會、住房和城鄉(xiāng)建設部發(fā)布《關于銀行保險機構支持保障性租賃住房發(fā)展的指導意見》(下稱“《意見》”)�！兑庖姟窂膰�開行、商業(yè)銀行等主體出發(fā)，提出發(fā)揮各類機構優(yōu)勢，進一步加強金融支持。

“自2016年首批R4土地入市，國有企業(yè)逐步加入長租市場，從運營管理到逐步涉及各類金融嘗試。”第一太平戴維斯公寓運營及資產管理部董事朱逸卿對《中國房地產金融》這樣表示。

據了解，2021年11月26日，廣州人才工作集團與建行廣東分行、建信基金、建信資本就“廣州香雪國際公寓”作為基礎資產，為人才工作集團發(fā)行保障性租賃住房REITs產品簽署合作協(xié)議。

2022年1月12日，南京市舉行“保障性租賃住房項目集中交付暨新項目集中開工、公募REITs集中簽約”活動，其間集中簽約了3個保租房公募REITs合作框架協(xié)議，預計發(fā)行金額35億元-40億元。

二、投訴問題高企與商業(yè)模式的拷問

存在的問題也不少。據貝殼研究院提供的數(shù)據表明，在租賃領域，以長租公寓租房糾紛問題最為突出。長租公寓問題成為長三角地區(qū)年度五大投訴熱點領域之一。從其調查數(shù)據與投訴案例來看，糾紛集中在以下三方面：一是合同類問題成為投訴熱點。二是租金貸問題。三是服務質量類投訴問題。

雖然，全國各地的保障性租賃住房從供給端、金融端發(fā)力，但行業(yè)發(fā)展至今，一直面臨著結構性等諸多壓力。諸如房源供給與市場需求的錯配、融資渠道單一、融資資金貴、參與租賃的銀行主體不多。

物業(yè)端定位規(guī)劃不清晰，物業(yè)獲取成本高企。管理端存在管理效率低、收益低，缺乏體系化、智能化；資產端缺乏品牌議價能力、退出渠道單一等痛點問題。

種種問題糾紛不斷，一個重要原因在于其商業(yè)模式難以持續(xù)，易產生經營風險。

經歷之前一系列爆雷事件后，行業(yè)進入更加理性的發(fā)展狀態(tài)。在房地產和租賃住房業(yè)務的調整和變遷中，運營主體開始思考發(fā)展節(jié)奏，期待構建一個可持續(xù)的行業(yè)發(fā)展生態(tài)。

據徐早霞透露，她將賽道聚焦于國內企業(yè)員工住宿，以現(xiàn)代服務業(yè)為主的企業(yè)基層員工公寓，打造的是TOB端產品。在市場更新迭代中，懷著對“產品為綱”的隱憂，在2021年調整安歆的發(fā)展思路，操刀升級產品線，逐步形成了多產品、多場景、多模式、多業(yè)態(tài)的業(yè)務矩陣。

租房人群隨之擴大，通過其產品線可窺見一斑：青年社區(qū)、城市員工公寓、白領公寓、酒店式公寓、校園宿舍“歆微�！钡�，覆蓋了企業(yè)基層員工、中高層管理人員、商旅人士、園區(qū)員工、學生群體等人群。

從場景來看，安歆的布局涉及大城市、園區(qū)和政府等多個方面，解決了原有老舊的宿舍無法滿足員工需求的一大難題，方法是通過“招住培一體化”的服務，建立“員工的成長生活平臺”，客觀上幫助企業(yè)提升用人、留人的組織效率，以及政府外來人口管理效率和員工幸福指數(shù)。

在模式創(chuàng)新方面，徐早霞通過智能化管理，與政府與企業(yè)的資產合作模式升級，與政府業(yè)務協(xié)同發(fā)展，探索創(chuàng)新出“五庫一平臺”的園區(qū)數(shù)據智能化服務平臺，打造“智慧園區(qū)”“智慧公寓”。

為政府量身定制保租房管理系統(tǒng)，打造從房源籌措、房源準入、精細化運營、數(shù)字化租客管理、智能硬件互聯(lián)、租客管理的多維數(shù)字化管理平臺，實現(xiàn)城市、園區(qū)、安防、消防、能源的多層級安全保障。

三、疫情既是“試金石”，也是契機

疫情之下，面對更復雜的市場競爭格局和市場競爭環(huán)境，必然將會對這些租賃住房企業(yè)帶來嚴峻考驗。有意思的是，多地長租公寓被陷資金鏈斷裂困境，安歆擴張的步伐卻絲毫不減。徐早霞對《中國房地產金融》表示，從外部而言，加強對行業(yè)的規(guī)范和監(jiān)管，迫在眉睫。但從企業(yè)內部出發(fā)，苦練內功，根據企業(yè)自身發(fā)展基因，有不同的切入口。于她而言，疫情是很好的“試金石”，疫情雖然給行業(yè)帶來了很大的困難期，但是安歆團隊成功通過了疫情對于業(yè)務的極限測試。

對于開發(fā)企業(yè)來說，既是一種機會，也是一種挑戰(zhàn)。徐早霞分析，開發(fā)企業(yè)必須加強自身物業(yè)運營能力，構建并適應全新的發(fā)展模式。還需要具備三點關鍵能力。一是對市場要有深入理解；二是要有“看長”“行穩(wěn)”的決心；三是要有深厚的能力建設和長期的投入�！霸谶@樣的基礎上，圍繞居住生活的大場景做創(chuàng)新性外延，探索更多可能性�！毙煸缦急硎尽２煌�階段，企業(yè)的優(yōu)勢也不同。

過去“營建時代”對重資產、建造開發(fā)型的企業(yè)比較適宜，因為各領域都需要基礎性的建設，市場看重企業(yè)在資金、規(guī)模、建設上的能力。而現(xiàn)在“運營時代”，基礎設施已經到位，各地落地籌建保障性租賃住房的主旋律將會從重建設轉為重運營、看效果。

徐早霞預測，租賃機構化、專業(yè)化運營是未來行業(yè)發(fā)展趨勢，幫助政府、國企提供專業(yè)的管理服務，為租客提供規(guī)范的租后服務同樣如是。機構化和專業(yè)化運營包括對管理標準、產品結構、租后服務等各業(yè)務鏈條進行優(yōu)化改造，通過數(shù)字化的能力建設提升管理效率等。

四、規(guī)范化、標準化還有許多路要走

“各地從政策到目標再到供給端，都在積極發(fā)力。需要在產品、服務體驗，合規(guī)地進行升級�！毙煸缦纪嘎�，在一個非標的行業(yè)當中要絕對自律，真正做到行業(yè)有標準，只有這樣才能夠實現(xiàn)健康的發(fā)展、持續(xù)的發(fā)展。

目前，保障性租賃住房成為“十四五”時期住房建設的重點任務，各地保障性租賃住房建設節(jié)奏加快，40城2021年建設計劃已完成77%。

2021年來，重點城市保障性租賃住房建設不斷加快。根據住建部數(shù)據，2021年全國40個城市計劃新籌集保障性租賃住房93.6萬套。1-9月，40個城市已開工建設保障性租賃住房72萬套，占全年計劃的76.9%，完成投資775億元，南京、無錫、寧波、佛山、長春、南寧等6個城市已完成年度計劃。

即便如此，保障性租賃住房仍然面臨挑戰(zhàn)。中國指數(shù)研究院分析，從供給端看，不同城市保障性租賃住房規(guī)劃供應量與需求規(guī)模的匹配程度不盡相同。從需求端看，一些常住人口規(guī)模較大，畢業(yè)生人數(shù)眾多的城市，新市民、青年人租賃住房需求旺盛的城市，需要重點發(fā)展保障性租賃住房的城市定量。

如何有效落實土地、財稅、金融等方面的支持政策，使市場主體能“算得過來賬”，積極主動地參與保障性租賃住房投資和運營，也是各地政府都會面臨的一大挑戰(zhàn)。

未來，隨著保障性租賃住房的大力供給，大城市住房租賃市場的結構性問題有望得到改善，租賃市場相關規(guī)則、政策、制度也有望加快完善，住房租賃市場的發(fā)展環(huán)境將進一步優(yōu)化。住房“租賃時代”或將到來。

貝殼研究院則指出，住房市場的規(guī)范發(fā)展，需要各參與主體的共同努力。政府首先應加強指導與監(jiān)管力度，凈化行業(yè)消費環(huán)境。其次，企業(yè)應強化自律行為，規(guī)范經營，形成多方共建的消費維權新生態(tài)，確保租戶的問題得到妥善解決。顯然，租賃住房行業(yè)在規(guī)范化、標準化方面還有許多路要走，任重道遠。