地鐵企業(yè)正成為當(dāng)下土地市場(chǎng)上的一股重要力量。

10月17日，機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2022年前9個(gè)月，權(quán)益拿地金額top100的企業(yè)中，有8家地鐵公司上榜，這一數(shù)據(jù)多于2021年和2020年全年上榜的地鐵公司數(shù)量之和。

今年上榜的地鐵企業(yè)，包括廣州地鐵、廈門(mén)軌道交通、深圳地鐵、杭鐵集團(tuán)、沈陽(yáng)地鐵集團(tuán)、合肥軌道交通集團(tuán)、蘇州軌交集團(tuán)、南京地鐵集團(tuán)，拿地總金額為585億元。

根據(jù)機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)，2021年，拿地金額top100的企業(yè)中，有5家地鐵公司上榜，分別是成都軌道交通、廣州地鐵、深圳地鐵、廈門(mén)軌道交通、杭鐵集團(tuán)，拿地總金額為637億元。而在2020年，拿地金額top100的公司中，僅深圳地鐵1家地鐵公司以129億元上榜。

地鐵建設(shè)及運(yùn)營(yíng)是地鐵企業(yè)的主營(yíng)業(yè)務(wù)，但隨著城市土地價(jià)格與地下空間軌道交通工程造價(jià)不斷高企，“建設(shè)靠貸款、運(yùn)營(yíng)靠補(bǔ)貼”的非良性循環(huán)方式使得我國(guó)的城市軌道建設(shè)及運(yùn)維面臨巨大的財(cái)政問(wèn)題。

北京市眾明律師事務(wù)所兼職律師、高級(jí)經(jīng)濟(jì)師宋庭敏在受訪時(shí)稱(chēng)，地鐵公司籌措資金，積極或聯(lián)合拿地進(jìn)行地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有其資源優(yōu)勢(shì)；而通過(guò)土地的長(zhǎng)期增值收益來(lái)帶動(dòng)軌道交通可持續(xù)發(fā)展，也將有利于獲得政策的進(jìn)一步支持。

“隱形地主”

當(dāng)下的土地市場(chǎng)相比往年，正在底部徘徊。

即便在央企國(guó)企兜底土地市場(chǎng)的背景下，財(cái)政部數(shù)據(jù)顯示，前8個(gè)月全國(guó)土地出讓收入33704億元，仍較去年同期下跌了28.5%。

從購(gòu)入土地的企業(yè)來(lái)看，2021年上半年進(jìn)行的首輪集中供地中，土地有53.2%賣(mài)給了民企，而到如今民營(yíng)房企的參與率只有20.8%，近80%的土地被國(guó)資房企(央企、國(guó)企、地方城投)兜底。

作為地方國(guó)企的重要組成部分，各地的地鐵公司正成為土地市場(chǎng)的重要力量。機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，廣州地鐵2022年前三季度拿地金額高達(dá)165億元，廈門(mén)地鐵拿地砸下了125億元，在全國(guó)拿地房企中，排名分別位居第15位、第20位，深圳地鐵則以98億元拿地金額排名第26位。

此外，杭州地鐵拿地51億元，沈陽(yáng)地鐵拿地43億元，合肥軌道拿地37億元，這些地鐵公司拿地金額均躋身全國(guó)拿地房企百?gòu)?qiáng)陣容。

以賣(mài)票為主營(yíng)業(yè)務(wù)的地鐵公司參與土地市場(chǎng)，其重要原因是土地開(kāi)發(fā)能帶來(lái)豐厚的收益。以深圳地鐵為例，財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)顯示，2016年以來(lái)，深圳地鐵的開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)就占據(jù)其營(yíng)收的主導(dǎo)地位，占比幾乎超過(guò)50%。

2021年，深圳地鐵營(yíng)收163.97億元，其中，站城一體化開(kāi)發(fā)95.71億元，地鐵運(yùn)營(yíng)39.18億元，分別占比58.37%、23.9%。從經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)來(lái)看，站城一體化開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)盈利66.67億元，地鐵運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)則虧損41.53億元。靠地鐵運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)入不敷出，但總的來(lái)看，2021年，深圳地鐵凈利潤(rùn)為29.97億元。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，自2021年實(shí)行集中供地以來(lái)，深圳共舉行了6場(chǎng)土拍，出讓土地66宗、收金1598.78億元，深圳地鐵拿了其中11宗地，總地價(jià)355.84億元，金額貢獻(xiàn)比達(dá)22.26%。

此外，今年9月份，沈陽(yáng)完成了今年第二輪集中供地，推出的13宗地，流拍3宗，成交10宗，其中有8宗被沈陽(yáng)地鐵所屬全資子公司取得，成交額約為43億元，占此次總成交額比例接近9成。

地鐵企業(yè)越來(lái)越成為土地市場(chǎng)上的一支生力軍，但財(cái)經(jīng)評(píng)論員譚浩俊表示，從市場(chǎng)發(fā)展本身的角度來(lái)說(shuō)，地鐵企業(yè)仍不能成為拿地的主力軍，這樣會(huì)干擾房地產(chǎn)原有的市場(chǎng)化邏輯，因?yàn)榈罔F企業(yè)經(jīng)營(yíng)地產(chǎn)業(yè)務(wù)并不是自負(fù)盈虧的，還有地方政府的補(bǔ)貼在支撐。

高毛利的生意

宋庭敏稱(chēng)，我國(guó)大城市地鐵建設(shè)較好地解決了職住平衡的時(shí)空關(guān)系需求，但僅靠地鐵運(yùn)營(yíng)難以盈利是長(zhǎng)期存在的問(wèn)題，如何讓地鐵建設(shè)運(yùn)營(yíng)可持續(xù)，并能夠高質(zhì)量地引導(dǎo)城市空間格局發(fā)展，降低政府財(cái)政負(fù)擔(dān)，是地鐵公司也在不斷思考創(chuàng)新經(jīng)營(yíng)模式的重要課題。

在參與土地市場(chǎng)的角逐中，地鐵企業(yè)有其專(zhuān)有的特點(diǎn)和優(yōu)勢(shì)。例如，它們傾向于拿下地鐵上蓋物業(yè)的土地，而出讓條件就帶有地鐵建設(shè)方面等要求，這類(lèi)型的土拍基本非地鐵企業(yè)拿下莫屬。

隨著軌道+物業(yè)模式不斷發(fā)展，地鐵公司對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域的涉足逐漸加深。例如，“站城一體化開(kāi)發(fā)”板塊已成為深圳地鐵的“利潤(rùn)�！薄�據(jù)其發(fā)布的公司債券2022半年度報(bào)告顯示，今年上半年，深圳地鐵實(shí)現(xiàn)營(yíng)收119.75億元，凈利潤(rùn)約6.23億元，利潤(rùn)主要來(lái)源為站城一體化開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)板塊，占比217.54%。

深圳地鐵的站城一體化開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)板塊主要包括住宅、商業(yè)和保障房項(xiàng)目，大部分為集住宅、商業(yè)、公寓、寫(xiě)字樓、酒店等多種業(yè)態(tài)于一體的城市綜合體。截至報(bào)告期末，上述項(xiàng)目營(yíng)業(yè)收入為86.08億元，營(yíng)業(yè)成本36.08億元，毛利49.28億元，毛利率高達(dá)57.25%。

廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，地鐵企業(yè)之所以越來(lái)越成為地方土地市場(chǎng)的生力軍，一方面，因?yàn)閰^(qū)域綜合開(kāi)發(fā)逐漸成為土地出讓的重點(diǎn)；另一方面，也由于熱點(diǎn)城市地鐵進(jìn)入大規(guī)模開(kāi)發(fā)階段，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)給地鐵建設(shè)輸血已經(jīng)成為地鐵開(kāi)發(fā)的主要支撐。此外，地鐵公司的實(shí)力相對(duì)雄厚，拿下地塊、地鐵開(kāi)通后再賣(mài)房子，溢價(jià)會(huì)比較高。

“當(dāng)下，地產(chǎn)反哺地鐵模式是TOD（Transit-oriented Development）以公共交通為導(dǎo)向的開(kāi)發(fā)模式展開(kāi)的必然邏輯。在公開(kāi)土地市場(chǎng)上，地鐵公司所攬土地，在出讓條件的制定方面，可以邏輯自洽地獲得“量身定做”的安排。相比地下空間的地鐵管網(wǎng)工程難度，地鐵公司以國(guó)企主體身份與工程建設(shè)和運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)補(bǔ)齊操盤(pán)人才，做房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)還是可以得心應(yīng)手的。”宋庭敏認(rèn)為。

宋庭敏表示，當(dāng)然，地鐵公司也要注意避免短期行為，并且注意減少多主體之間的非市場(chǎng)行為所產(chǎn)生的合作阻力與內(nèi)耗等，以能實(shí)現(xiàn)高度協(xié)同的“地鐵（軌道）+物業(yè)開(kāi)發(fā)”可持續(xù)發(fā)展。