綠地前總建筑師 胡京

見到胡京那天，的PM2.5指數(shù)接近爆表。還未入夜，窗外已是黑壓壓的一片。晚高峰的車流伴著車燈緩慢移動(dòng)，顯示著這座城市的擁堵。胡京說，這樣的情景，不是他記憶中小時(shí)候的樣子。

胡京出生在北京，所以單名一個(gè)“京”字，但自小離開后便很少來到這座城市。現(xiàn)在，他自信自己做的事有助于這座城市的改變。

在2015年11月離職前，胡京的身份是大型房地產(chǎn)企業(yè)綠地集團(tuán)的執(zhí)行副總裁、總建筑師。2015年，房企高管的離職潮與大眾創(chuàng)業(yè)潮合流，許多低調(diào)的職業(yè)經(jīng)理人開始走向聚光燈，飽含激情地講述各具特色的創(chuàng)業(yè)故事，比如毛大慶、蔡雪梅、肖莉、劉愛明，其中也包括胡京。

在這個(gè)人群中，胡京刻意保持著低調(diào)，其公眾關(guān)注度與行業(yè)成就和地位不太相稱。胡京有著博士研究生的學(xué)歷，身邊人習(xí)慣稱他為“胡博”。他在綠地工作15年，參與了20余個(gè)超高層項(xiàng)目的建筑設(shè)計(jì)。這些項(xiàng)目有不少能排進(jìn)世界摩天大樓的前列，它們刷新著中國(guó)各大城市的天際線，也是綠地集團(tuán)最為顯著的企業(yè)標(biāo)簽。

胡京并不像一個(gè)典型的國(guó)企高管，言談舉止十分親和、儒雅，謙遜有禮。加之身材高挑，長(zhǎng)相帥氣，是很多綠地人心中的“男神”。即便離職后，他的擁躉也沒有減少。他坦言自己在綠地十多年，身上“綠地人”的標(biāo)簽難以擺脫，此番創(chuàng)業(yè)，也背負(fù)著千萬綠地人期望的壓力。

分布式移動(dòng)辦公

胡京把創(chuàng)業(yè)的方向瞄準(zhǔn)了辦公空間領(lǐng)域的變革。

這看似并不新奇。雷格斯進(jìn)入中國(guó)多年，WeWork也在圖謀進(jìn)入，二次創(chuàng)業(yè)的潘石屹以及離開萬科的毛大慶，還有數(shù)不清的以創(chuàng)客為主題的共享辦公空間，都將目光聚焦這個(gè)領(lǐng)域。胡京憑什么認(rèn)為他還有機(jī)會(huì)?

在胡京看來，服務(wù)于個(gè)體租客、創(chuàng)客和小微企業(yè)的同類產(chǎn)品，雖然附和了潮流，但并沒有解決城市真正的痛點(diǎn)，也忽略了更多企業(yè)的潛在需求。

胡京將創(chuàng)業(yè)著眼于“分布式移動(dòng)辦公”。他要用真正的互聯(lián)網(wǎng)基因來改造辦公空間，并造出更適合主流企業(yè)的移動(dòng)辦公空間產(chǎn)品。他甚至提出一個(gè)口號(hào)——“無處不在的企業(yè)，家門口的辦公”。

胡京創(chuàng)業(yè)的初衷，來自于其地產(chǎn)從業(yè)的親身體驗(yàn)。作為地產(chǎn)商，他能計(jì)算出每一層樓、每一個(gè)座位在每一天的價(jià)值。這些年他發(fā)現(xiàn)，不少辦公項(xiàng)目雖已被企業(yè)租用，但現(xiàn)今的企業(yè)員工更喜歡去外面辦公或與客戶洽談，辦公資源存在極大的浪費(fèi)。

企業(yè)真要租賃那么大的面積嗎?胡京認(rèn)為很多企業(yè)的后臺(tái)部門其實(shí)不需要在CBD辦公，他們選擇租賃CBD的寫字樓也使得企業(yè)成本提高。他希望做出的辦公產(chǎn)品可以解決上面兩個(gè)難題，提高效率。

“傳統(tǒng)的房地產(chǎn)應(yīng)該動(dòng)起來。”胡京認(rèn)為，現(xiàn)在人們的工作方式已經(jīng)變了，工作方式的改變對(duì)應(yīng)著空間需求的改變。

過于集中造成的擁堵和污染等問題，是大城市的真正痛點(diǎn)。“我們線下的點(diǎn)的分布，是為了實(shí)現(xiàn)一種線上的協(xié)同辦公，借助軟硬件的工具來實(shí)現(xiàn)。這樣就不用開車去一個(gè)集中的地點(diǎn)辦公，城市道路中的車輛就會(huì)減少。”胡京說。

舉個(gè)例子，在北京附近的燕郊，生活著北京的十萬上班族，每天往返于北京和燕郊。如果企業(yè)把部門設(shè)到燕郊，甚至直接設(shè)到社區(qū)里呢?已經(jīng)有人在做這個(gè)嘗試。如果國(guó)內(nèi)有七八家這樣的大型連鎖的平臺(tái)的話，城市的交通壓力可以得到很大的緩解。胡京甚至認(rèn)為，以后，企業(yè)是否接受這樣的移動(dòng)辦公方式，會(huì)成為人們進(jìn)行職場(chǎng)選擇的重要因素。

胡京是城市規(guī)劃專業(yè)出身，對(duì)“城市病”深有體會(huì)。北京、這樣的大城市，都市白領(lǐng)每天花在路上的通勤時(shí)間接近兩小時(shí)。這兩小時(shí)是無效的時(shí)間。

胡京堅(jiān)信，互聯(lián)網(wǎng)可以改變這一切。他正在做的事，可以把高度集中的社會(huì)組織化生活稍微分散一點(diǎn)點(diǎn)。但又不至于完全分散，比如在家辦公就不可取，因?yàn)闊o法自律，沒有辦公所需條件，且失去了社交的功能。

滿大街的星巴克，其實(shí)就有這種分布式移動(dòng)辦公的影子，必須有一些成熟的辦公產(chǎn)品來承載這種需求。“自然界凡要是活的東西，都是分布式的，這是造物主的智慧。”胡京說。

“辦伴”

經(jīng)過幾個(gè)月的研發(fā)、選址、調(diào)試，胡京將在2016年三月份發(fā)布第一批試點(diǎn)產(chǎn)品。他為這個(gè)產(chǎn)品取了一個(gè)簡(jiǎn)單卻讓人過目難忘的名字——“辦伴”。

“愿意跟我們合作的企業(yè)和機(jī)構(gòu)特別多，目前地產(chǎn)行業(yè)有大量存量資產(chǎn)沒有被激活。時(shí)代需要新的內(nèi)容，就像星巴克也會(huì)開在故宮，但故宮絕不是為星巴克建的。”胡京說。

“辦伴”有三塊內(nèi)容——線下部分(二房東)，線上部分(IT)，以及運(yùn)營(yíng)和社區(qū)服務(wù)。

前期的布點(diǎn)，胡京十分謹(jǐn)慎，他對(duì)每個(gè)項(xiàng)目親自考察、甄別，目的是控制物業(yè)租賃的成本。“我要把價(jià)值讓渡給我的客戶，不依靠二房東掙錢。”胡京說。

“辦伴”是處在地產(chǎn)和互聯(lián)網(wǎng)交叉路口的東西，這使得其具備了雙向的壁壘。胡京說：“這個(gè)產(chǎn)品對(duì)企業(yè)最大的吸引力，就在于線下有很多的點(diǎn)可供選擇，線上有IT服務(wù)，面向企業(yè)內(nèi)部的協(xié)作服務(wù)。”

胡京說，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)行業(yè)好像跟時(shí)代沒有關(guān)系，但“互聯(lián)網(wǎng)正在改造所有行業(yè)”。而他的創(chuàng)業(yè)公司，正是真正意義上的“房地產(chǎn)+互聯(lián)網(wǎng)”——從下往上看是互聯(lián)網(wǎng)公司，從上往下看是房地產(chǎn)公司。

互聯(lián)網(wǎng)把一切行業(yè)的邊界模糊化了。“谷歌也在做眼鏡，做無人汽車，你說谷歌還是互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)嗎?”胡京說，“我們做的，正是辦公空間領(lǐng)域的谷歌。”

胡京的創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)由十余位合伙人組成，且每個(gè)人各具特色，有來自地產(chǎn)公司的業(yè)務(wù)骨干，也有來自互聯(lián)網(wǎng)公司的技術(shù)大拿。

目前，胡京和他的合伙人選擇在一個(gè)傳統(tǒng)的商務(wù)中心臨時(shí)辦公。這也有助于近距離觀察和學(xué)習(xí)這個(gè)外來的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。此外，團(tuán)隊(duì)還考察過毛大慶的優(yōu)客工場(chǎng)、潘石屹的SOHO 3Q等產(chǎn)品。

胡京發(fā)現(xiàn)，這些產(chǎn)品聚焦于個(gè)人或小團(tuán)隊(duì)、小公司的靈活辦公需求，以及在“大眾創(chuàng)業(yè)、萬眾創(chuàng)新”的浪潮中為創(chuàng)客提供空間和服務(wù)。然而，大公司同樣會(huì)有移動(dòng)辦公的需求。所以他們的線上服務(wù)產(chǎn)品的架構(gòu)是toB的，以組織的建構(gòu)作為功能。他嘗試做出幾年后主流辦公平臺(tái)的雛形，用跨城市、跨區(qū)域的產(chǎn)品去滿足未來主流辦公的需求。