中國城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心主任 李鐵

2015三亞·財經(jīng)國際論壇于2015年12月11日-13日在三亞舉行。論壇主題為：新經(jīng)濟 新動能。中國城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心主任李鐵出席并參與對話。李鐵指出，中國經(jīng)濟“斷崖式下跌”和房地產(chǎn)發(fā)展形勢有直接關(guān)系，在政府和企業(yè)的雙重推動下，缺乏制度約束，導致房地產(chǎn)過快增長，遠遠超出正常的市場波動預期。

李鐵認為，部分城市房地產(chǎn)去庫存恐要花五到十年。他指出，中國房地產(chǎn)去庫存周期和房地產(chǎn)業(yè)調(diào)整周期會遠長過預期，需要調(diào)整過度追求盲目性利益為導向的發(fā)展機制，切斷地方政府財政利益需求，關(guān)掉政府任意調(diào)動資源的閘門。

以下為發(fā)言實錄：

李鐵：我的本行也不是PPP，我研究城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展，所以凡是和城市有關(guān)的問題都是我們研究的重點。因為大家很關(guān)心為什么最近房地產(chǎn)現(xiàn)在出現(xiàn)了這么多的問題，實際上如果從宏觀經(jīng)濟形勢上看，確實供求關(guān)系的變化已經(jīng)遠遠超出了我們承受的能力。所以整個中國經(jīng)濟所謂“斷崖式下跌”和房地產(chǎn)的發(fā)展形勢是有直接關(guān)系的。

我也經(jīng)常在其他場合講，中國是一個非飽和性的增長，非飽和性就是戶籍人口城鎮(zhèn)化率40%，統(tǒng)計人口城鎮(zhèn)化率是55%，大量農(nóng)村人口進城，包括沒進城的，還有城市間的流動人口七八千萬，他未來需不需要解決住房?肯定需要。但是我們現(xiàn)在面臨什么情況?住房供給嚴重過剩，當然一線城市、二三線城市會有很大的區(qū)別。

為什么會出現(xiàn)過剩?那就研究經(jīng)濟的規(guī)律，我們在研究整個中國經(jīng)濟增長過程中，實際上我們得承認一件事情，中國現(xiàn)在是在市場經(jīng)濟發(fā)育的過程，90年代我們面臨制成品的過剩，那時候研究政策更多關(guān)注洗衣機、彩電、冰箱的過剩，但是現(xiàn)在我們面臨的是房地產(chǎn)過剩。當我們認定市場在調(diào)節(jié)我們的供求關(guān)系的時候，這種波動現(xiàn)象是必然發(fā)生的，房地產(chǎn)也不例外。

只不過房地產(chǎn)這種波動所帶來的成果遠遠超出其他制成品的后面，比如它占領(lǐng)的空間面積，它的產(chǎn)業(yè)的帶動性，比如房地產(chǎn)的下跌直接導致了(1651, 0.00, 0.00%)的需求，導致了水泥的需求、玻璃(818, 2.00, 0.25%)的需求，甚至能源的需求大度下滑。這是一個必然的現(xiàn)象，如果我們認為中國市場經(jīng)濟的話，它這種波動是正常的。

但是為什么我們叫它“斷崖式下跌”，所謂“斷崖式下跌”，中國有它另外的特點。對房地產(chǎn)這個產(chǎn)品、這個生產(chǎn)過程中，它不僅僅是房地產(chǎn)企業(yè)，它還有政府的推動，如果研究經(jīng)濟學的話，在中國這種特色的經(jīng)濟制度條件下，地方政府有強烈的利益動機，它通過賣地、賣房子能拿到它的土地出讓金，最后能拿來搞基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。

那么就等于雙重推動，企業(yè)推動和政府的推動，世界上沒有任何一個國家會有這么強烈的推動力，同時又沒有各種制度的約束，就導致房地產(chǎn)過快地增長。這種過塊的增長就遠遠超出了正常的市場波動預期，就形成了中國特色波動放大幅度，也就形成了對整個宏觀經(jīng)濟形勢影響造成的下跌。這是我講的第一個問題。

需要把這種過度放大需要消化這種庫存，恐怕就不是簡單的我們想象的一兩年、兩三年，有的地方恐怕要花五到十年。同時也會涉及到它帶動的其他產(chǎn)業(yè)，這種下滑怎么進行經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整，也是我們面臨的深層次的問題。

中國的房地產(chǎn)雖然發(fā)展快，它有一個問題，是因為通過政府來推動的，但是政府有足夠的調(diào)動資源的能力。怎么調(diào)動資源?它可以低價地從農(nóng)民手里獲取土地，這種過程中就導致房地產(chǎn)的投資者甚至買房者通過極差地租獲取高額利潤，這個在本世紀以來這個現(xiàn)象特別突出。但是它的直接后果就是對實體經(jīng)濟產(chǎn)生了非常不利的后果。我們原來去調(diào)查，我們知道浙江很多小作坊發(fā)展成大企業(yè)，比如浙江有的劉市(音)，它有一個叫正泰格利希(音)電器，它產(chǎn)業(yè)的發(fā)展歷史是最傳統(tǒng)的做法，可是經(jīng)過十幾年它占有了中國市場的60%甚至占有世界市場一定的比例，兩個大集團�？墒菫槭裁船F(xiàn)在很多人不去搞這種作坊式生產(chǎn)、不去搞實體經(jīng)濟了?就是因為房地產(chǎn)的利潤在一段時間內(nèi)太豐厚，大量資金投資者全部去買房，我們知道溫州炒房團，包括臺灣的，包括新加坡，全世界華人都到中國來炒房。這種推動性，最大的利潤反過來對房地產(chǎn)的發(fā)展的推動也是巨大的。所以它也產(chǎn)生兩個很大的問題，地方財政遇到了很大的沖擊，第二實體經(jīng)濟發(fā)展受到萎縮，這是我們現(xiàn)在房地產(chǎn)面臨的基本的形勢。

那么怎么來解決問題?恐怕我們得承認這個波動的周期是要一段時間的，這是第一。第二，我們是不是要調(diào)整過度追求盲目性利益為導向的發(fā)展機制，特別是斷掉一條，斷掉政府財政利益需求這一塊，把政府調(diào)動資源來推動房地產(chǎn)這一閘門關(guān)掉，很有可能它會減緩這種波動。第三，是不是可以把農(nóng)村集體土地如是過程強化五農(nóng)村自己的權(quán)益，那就增長的房地產(chǎn)商和農(nóng)民土地集體所有者談判的成本，可以使這種發(fā)展勢頭一定程度上受到遏制。另一方面，從金融、其他方面的改革調(diào)整整個經(jīng)濟結(jié)構(gòu)，這樣會使我們經(jīng)濟在轉(zhuǎn)軌過程中有序地解決自己的問題。

另一方面看房地產(chǎn)商要轉(zhuǎn)型，因為之前錢來得太快，蓋完房子就走了，所謂的生態(tài)住房和房地產(chǎn)已經(jīng)遇到很大的挑戰(zhàn)。怎么樣轉(zhuǎn)換房地產(chǎn)的發(fā)展模式，無論對房地產(chǎn)發(fā)展商和政府政策的制定者都是需要考慮的事情。我們現(xiàn)在在推廣智慧城市，怎么樣在房地產(chǎn)中實現(xiàn)“互聯(lián)網(wǎng)+”，這個“互聯(lián)網(wǎng)+”不是簡單加，大概涉及幾方面：

第一，過去的房地產(chǎn)只是賣房子，現(xiàn)在恐怕不僅僅是賣房子，他要把整個城市的功能運營結(jié)合起來。另一方面，還要和其他的產(chǎn)業(yè)相結(jié)合，怎么樣和智能化結(jié)合起來，怎么樣和大型電氣商的發(fā)展結(jié)合起來，怎么樣和互聯(lián)網(wǎng)結(jié)合起來，使我們在整個房地產(chǎn)產(chǎn)品中實現(xiàn)功能的轉(zhuǎn)化，提供社會需求的多樣性。這塊恐怕有更多的探討前提。

另一方面，怎么樣和產(chǎn)業(yè)結(jié)合，怎么樣和IT產(chǎn)業(yè)、新的服務(wù)業(yè)密集型的產(chǎn)業(yè)、高端的密集型服務(wù)業(yè)結(jié)合，這也是房地產(chǎn)未來發(fā)展的可能。

過去你是賣房，現(xiàn)在我們要考慮到整個社區(qū)的發(fā)展、產(chǎn)業(yè)的發(fā)展、社會的創(chuàng)新、高端服務(wù)業(yè)的創(chuàng)新、領(lǐng)創(chuàng)空間的發(fā)展等等，它會給我們房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型、社區(qū)轉(zhuǎn)型、社會轉(zhuǎn)型提供一個更好的平臺和空間。我先講到這兒，謝謝!