全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)聯(lián)盟執(zhí)行主席、中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟理事長(zhǎng)、住建部住房政策專家委員會(huì)副主任 顧云昌

顧云昌：地產(chǎn)中國(guó)第六屆年會(huì)，我是�？停瑥牡谝粚瞄_(kāi)始，年年有變化，年年有紅榜，年年有創(chuàng)新，年年有變化。今年的變化是什么呢?60后先說(shuō)，70后在他后面說(shuō)?60后說(shuō)，2014年，70后說(shuō)的是以后的，所以這個(gè)難題很大，所以想了半天我也沒(méi)有好PPT，我想等任總講完以后我再講，他講的太多了，我再講就羅嗦了。

當(dāng)然現(xiàn)在中國(guó)正值經(jīng)濟(jì)界最響亮詞就是“新常態(tài)”，我就想從經(jīng)濟(jì)新常態(tài)，樓市新時(shí)代，這個(gè)角度來(lái)談我的觀點(diǎn)。

新常態(tài)大家都知道，其實(shí)中國(guó)新常態(tài)的提出要比國(guó)際上提出要晚5年。人家在2008年、2009年就提出來(lái)，當(dāng)然他的新常態(tài)和我們現(xiàn)在的新常態(tài)不一樣。為什么現(xiàn)在提出?考慮中國(guó)整個(gè)發(fā)展，真正轉(zhuǎn)型恐怕是這兩年才是真正做到了。

而在全世界都展示的時(shí)候我們還在搞發(fā)展，中國(guó)現(xiàn)在進(jìn)入新常態(tài)了，當(dāng)然是總書記提出來(lái)，習(xí)大大提的問(wèn)題，當(dāng)然都要響應(yīng)。

新常態(tài)有幾個(gè)特點(diǎn)?有三特征，第一個(gè)特征就是增速放緩，第二就是結(jié)構(gòu)調(diào)整，深度調(diào)整。第三，就是分析。

第三，三個(gè)中高，就是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度放慢了，但是必須保持中高速。如果進(jìn)入低速，中國(guó)可能陷入陷井。第二，產(chǎn)業(yè)往中高端走。第三，產(chǎn)品的質(zhì)量包括服務(wù)質(zhì)量，要中高檔。這三個(gè)中高對(duì)房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)也是重要原因。

從四中全會(huì)角度提出三個(gè)新：第一，新增長(zhǎng)點(diǎn)。四中全會(huì)提出發(fā)現(xiàn)和培育新增長(zhǎng)點(diǎn)，新增長(zhǎng)點(diǎn)在哪里?我們耳熟能詳?shù)木褪侵扉F基在1997年提出來(lái)把住宅作為新的增長(zhǎng)點(diǎn)，于是有今天新的增長(zhǎng)點(diǎn)。到了今天，這兩個(gè)增長(zhǎng)點(diǎn)已然發(fā)揮作用，我覺(jué)得中國(guó)仍然處于老百姓消費(fèi)的房車時(shí)代，住房消費(fèi)為主導(dǎo)的時(shí)代。這樣情況下發(fā)現(xiàn)和培育新的增長(zhǎng)點(diǎn)，這個(gè)增長(zhǎng)點(diǎn)是什么?就是戰(zhàn)略性的新興產(chǎn)業(yè)和服務(wù)業(yè)。

第二就是新的發(fā)展空間，新的發(fā)展空間是什么?就是優(yōu)化發(fā)展空間，經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新空間。那么提出了京津冀一體化和沿長(zhǎng)江帶，這個(gè)就是新的發(fā)展空間。

第三個(gè)就是新型城鎮(zhèn)化，我認(rèn)為在新常態(tài)下面是不是可以從這三個(gè)方面來(lái)描述。

重點(diǎn)我想講對(duì)樓市新時(shí)代做一個(gè)回顧。那么我們現(xiàn)在大家都說(shuō)，過(guò)去十年，有人說(shuō)十五年是中國(guó)房地產(chǎn)的黃金時(shí)代，我記得在2012年的時(shí)候，2013年初，我當(dāng)時(shí)認(rèn)為中國(guó)房地產(chǎn)正在唱兩首歌，一首歌叫吻別，一個(gè)叫牽手，吻別房地產(chǎn)的黃金時(shí)代;牽手房地產(chǎn)的白銀時(shí)代。房地產(chǎn)不得不和黃金時(shí)代吻別了，這個(gè)時(shí)代過(guò)去了。我們回顧一下黃金時(shí)代，一個(gè)叫做在產(chǎn)業(yè)發(fā)展中是超級(jí)繁榮的，我曾經(jīng)說(shuō)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展像火山一樣爆發(fā)，老百姓住房需求通過(guò)住房制度改革，世界絕無(wú)僅有的住房制度改革，中國(guó)體制全部改變，結(jié)果爆發(fā)出來(lái)火山一樣的需求，所以有人說(shuō)這是超級(jí)繁榮。

第二，我們企業(yè)就是野蠻生長(zhǎng)，那么全世界共同關(guān)注的問(wèn)題，罵聲最強(qiáng)的，最多的就是房?jī)r(jià)是脫韁的野馬，這就是黃金時(shí)代的標(biāo)志，當(dāng)然這個(gè)過(guò)程當(dāng)中，我們開(kāi)發(fā)企業(yè)，我至今還記得，在本世紀(jì)初的時(shí)候，有幾家開(kāi)發(fā)商都跟我們說(shuō)，一不小心進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)。土地讓我們拿，將來(lái)賺了錢再給政府，一不小心就發(fā)起來(lái)了，這就是黃金時(shí)代。

一不小心就發(fā)起來(lái)了，這是房地產(chǎn)行業(yè)在黃金時(shí)代的遭遇，應(yīng)該說(shuō)遍地都是黃金，大大小小的企業(yè)都賺了金子。就連我們投資者稀里糊涂買了幾套房，都成了富翁了，這就是黃金時(shí)代。

那么到了白銀時(shí)代會(huì)怎么樣?我覺(jué)得白銀時(shí)代將是中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)生一個(gè)劇變。剛才主持人說(shuō)“變”，我感覺(jué)這不太好，當(dāng)時(shí)陳水扁上臺(tái)的時(shí)候就是阿扁，“扁”和“變”在臺(tái)灣是同聲的，我們現(xiàn)在是變，當(dāng)然他把自己變進(jìn)去了，我們要把中國(guó)經(jīng)濟(jì)房地產(chǎn)變上去�，F(xiàn)在說(shuō)話當(dāng)中要注意，你進(jìn)來(lái)了，不能說(shuō)你進(jìn)去了。你出來(lái)了，你上去了。千萬(wàn)不能說(shuō)你進(jìn)去了。

怎么變?要變上去，它變要變進(jìn)去了。當(dāng)然變是轉(zhuǎn)型時(shí)期的特征，也就是我們的結(jié)構(gòu)調(diào)整，這就是我們的改革，因?yàn)椴蛔儗��?huì)死路一條，無(wú)論是中國(guó)經(jīng)濟(jì)，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)還是我們的企業(yè)都不變。

那么我曾經(jīng)羅列了9個(gè)變，一個(gè)叫市場(chǎng)變態(tài)，市場(chǎng)狀態(tài)變化，一個(gè)叫政策變味，政策的味道變了，第三個(gè)叫發(fā)展變速。房地產(chǎn)的發(fā)展速度肯定要變的，產(chǎn)業(yè)變型，轉(zhuǎn)型，變型，企業(yè)變制，企業(yè)的制度在改革。我們現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)制度大大小小都在進(jìn)行改革，產(chǎn)品要變新，融資要變通，房地產(chǎn)融資渠道變通，投資者的投資，投資者也在變圖。過(guò)去我們主要是什么?通過(guò)買房，通過(guò)投資磚頭賺錢，恐怕以后這個(gè)路要變了，恐怕要投資房地產(chǎn)的金融產(chǎn)品來(lái)獲得利益。

最后動(dòng)力要變壞，房地產(chǎn)發(fā)展的動(dòng)力一定要切換的，切換我們?cè)鲩L(zhǎng)點(diǎn)，切換我們發(fā)展的動(dòng)力，下降的動(dòng)力，當(dāng)然變得還有很多，我羅列了九個(gè)方面，當(dāng)然時(shí)間關(guān)系不可能全部展開(kāi)，我重點(diǎn)講講關(guān)于市場(chǎng)變態(tài)的問(wèn)題和政策層面的變味的問(wèn)題，以及我們行業(yè)變形的問(wèn)題。

市場(chǎng)的變態(tài)現(xiàn)在看來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀態(tài)的確變化，也就是說(shuō)過(guò)去我們中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期以來(lái)基本上進(jìn)入賣房市場(chǎng)，總的小時(shí)進(jìn)入買房市場(chǎng)，真正進(jìn)入買房市場(chǎng)是2014年最明顯。因?yàn)?013年有一個(gè)小周期的高潮，我們大周期從黃金時(shí)代進(jìn)入白銀時(shí)代了，我們小周期也過(guò)去以后，走下坡路的時(shí)候，市場(chǎng)就變態(tài)了，可以用三句話概括，第一，競(jìng)爭(zhēng)加劇。第二句話叫做洗牌加快。第三句話叫做利潤(rùn)攤薄。這是我對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)進(jìn)入麥房市場(chǎng)以后，市場(chǎng)變態(tài)以后的一個(gè)觀測(cè)。競(jìng)爭(zhēng)加劇大家都體會(huì)到了，現(xiàn)在誰(shuí)能說(shuō)有日光盤，日光盤見(jiàn)不著，月光盤也少見(jiàn)，因?yàn)楝F(xiàn)在控制力高。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局頒發(fā)數(shù)據(jù)看到待售面積，講的是一年以后又賣掉了房子，因?yàn)閿?shù)量不多，才6億平方米，一年賣掉多少房子?十幾億平方米，半年消化量，當(dāng)然不多，在庫(kù)存量遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止這個(gè)，還有已經(jīng)開(kāi)盤了沒(méi)有賣出去的房?jī)r(jià)，我估計(jì)最起碼有15、16億平方米的房子在賣，這就是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的原因。凡是供大于求情況下肯定市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。

最后出了事情大家都知道，“倒奶”，年輕時(shí)候?qū)W習(xí)政治經(jīng)濟(jì)學(xué)，奶農(nóng)說(shuō)我送給人家說(shuō)可以，到城里運(yùn)費(fèi)我受不了，有人懷疑我這個(gè)奶有問(wèn)題，我送過(guò)去沒(méi)有人喝怎么辦?就是倒奶也是新常態(tài)的表現(xiàn)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入一種新常態(tài)了。房地產(chǎn)進(jìn)入新常態(tài)，最大的標(biāo)志是買房市場(chǎng)，在這個(gè)情況下面其結(jié)果是洗牌加快。

我們看到了今年發(fā)榜，紅榜里面有哪些企業(yè)，兩個(gè)兩千億，七個(gè)一千億，我們看到越是排在前面的，增長(zhǎng)幅度越大，基數(shù)很大，增長(zhǎng)幅度也很大，排在100億以上，增長(zhǎng)速度不如300、500億的增長(zhǎng)速度，這就是現(xiàn)在洗牌加快。

在他們迅速增長(zhǎng)時(shí)候，全國(guó)房地產(chǎn)銷售面積多少?同比下降了8%左右，上市公司，綠地的指標(biāo)，去年銷售增長(zhǎng)接近了50%的增長(zhǎng)，全國(guó)下降了8%，那么這一對(duì)比就知道肯定是企業(yè)沒(méi)有生產(chǎn)利潤(rùn)，他們消亡了。我看到一個(gè)資料，這三年來(lái)全國(guó)房地產(chǎn)的企業(yè)的數(shù)量從8萬(wàn)降到5萬(wàn)多，一年平均下來(lái)沒(méi)有了一萬(wàn)多個(gè)，這就是洗牌加快，這是相當(dāng)殘酷的，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)是不流淚的，能行就活下來(lái)，不行就下去，好在房地產(chǎn)有一個(gè)特征，沒(méi)有聽(tīng)說(shuō)幾個(gè)老板，光說(shuō)個(gè)別跑路的，沒(méi)有聽(tīng)說(shuō)上吊自殺的。為什么?因?yàn)樽畈畹睦习逅�有土地，好在中�?guó)土地市場(chǎng)一個(gè)怪象，房?jī)r(jià)、地價(jià)也在往上漲，去年全國(guó)平均房?jī)r(jià)溫和下行，統(tǒng)計(jì)局下降同比下降了2%、3%、5%，6%，最多10%左右。但是全國(guó)土地價(jià)格怎么樣?12月份數(shù)據(jù)沒(méi)有出來(lái)，11月份出來(lái)是這樣的，全國(guó)土地交易量，開(kāi)發(fā)商買地?cái)?shù)量同比下降14.5%，但是買地價(jià)款只下降了5%，充分說(shuō)明房?jī)r(jià)溫和下行，地價(jià)是在大幅度的上升，這就是中國(guó)的土地制度。

在這樣情況下，最后拿了高地價(jià)的，就看企業(yè)的表現(xiàn)，所以不行的，沒(méi)有實(shí)力的，沒(méi)有資金的，沒(méi)有品牌的，做得不好的，被兼并，被合作，好在土地還值錢，賺得少一點(diǎn)就是了。這樣趨勢(shì)恐怕在未來(lái)白銀時(shí)代將會(huì)延續(xù)，所以有人預(yù)測(cè)白銀時(shí)代10年以后，20年以后，重要性房地產(chǎn)數(shù)量會(huì)減少50%，剩下10%，也有人說(shuō)20%，因?yàn)橐院蟮氖虑檎l(shuí)都不知道，但是數(shù)量絕對(duì)值下降，大幅度下降是必然的。

第三，利潤(rùn)的結(jié)構(gòu)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)原來(lái)說(shuō)是像脫韁的野馬，拿到土地就能賺錢，現(xiàn)在不一樣。我看了上市公司報(bào)表，這幾年上市公司報(bào)表凈利潤(rùn)每年在下降�，F(xiàn)在搞得好的，12%、13%的凈利潤(rùn)還好，差得一點(diǎn)就是8%、9%，有15%、16%、17%的凈利潤(rùn)明顯下降了，當(dāng)然這種下降還是好多了。我最近參加一家裝修公司的會(huì)議，我問(wèn)他你的凈利潤(rùn)多少?他說(shuō)到8%，我們行業(yè)目前的利潤(rùn)率仍然是比較高的，所以為什么叫白銀時(shí)代?我認(rèn)為關(guān)鍵在這兒。

因?yàn)槲覀冎圃鞓I(yè)的利潤(rùn)，有的只有2%點(diǎn)幾，有的4點(diǎn)幾，有的5點(diǎn)幾，一噸鋼鐵最后利潤(rùn)多少?有人說(shuō)買一個(gè)冰棍，我具體沒(méi)有研究過(guò)。所以我們?cè)趺纯捶康禺a(chǎn)業(yè)，這樣形勢(shì)下，看看房地產(chǎn)是好的產(chǎn)業(yè)，這是我想講的關(guān)于市場(chǎng)變態(tài)的問(wèn)題。

市場(chǎng)變態(tài)情況下可以下降，如果說(shuō)黃金時(shí)代，大大小小房?jī)r(jià)都能減到黃金，但是在白銀時(shí)代，并不是所有企業(yè)都能賺到銀子的，不僅賺不到銀子，還會(huì)被淘汰，這就是對(duì)白銀時(shí)代的行業(yè)提出了這么一個(gè)問(wèn)題。

其實(shí)白銀時(shí)代對(duì)于我們行業(yè)來(lái)說(shuō)不是壞事，我認(rèn)為在黃金時(shí)代吻別的一句歌詞就是吻別在狂瀾之夜，我們房地產(chǎn)是吻別的狂瀾之夜。但是現(xiàn)在進(jìn)入白銀時(shí)代了，牽手白銀時(shí)代?怎么牽手?我們要看到在黃金時(shí)代并不是所有指標(biāo)都是黃金的，在白銀時(shí)代并不是所有的指標(biāo)都差于黃金的，而且主要的指標(biāo)我認(rèn)為應(yīng)該比黃金時(shí)代還好。比如對(duì)我們這個(gè)行業(yè)的進(jìn)步我覺(jué)得是大大有利的。一個(gè)好的行業(yè)，一個(gè)成熟的行業(yè)必然是經(jīng)過(guò)激烈的競(jìng)爭(zhēng)，有風(fēng)雨交加的洗禮才能夠成熟。一個(gè)好的企業(yè)必然經(jīng)歷過(guò)高高低低的成功和失敗的兩方面的磨煉，才能夠取得好的業(yè)績(jī)，或者說(shuō)用馬云的話說(shuō)，一個(gè)好企業(yè)一定是在壞的環(huán)境下面成長(zhǎng)起來(lái)的，我覺(jué)得這話講得有道理，看起來(lái)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)很激烈，但是對(duì)真正企業(yè)是有好處的。從這個(gè)意義上講，我們房地產(chǎn)業(yè)將在白銀時(shí)代，從過(guò)去的野蠻成長(zhǎng)走向理性成長(zhǎng)。

第二，對(duì)消費(fèi)者也是有利的。因?yàn)樵邳S金時(shí)代不管什么樣的產(chǎn)品都能賣得出去，買得差的產(chǎn)品的人，實(shí)際上最大的受損者，但是在白銀時(shí)代必須是好產(chǎn)品，性價(jià)比好的產(chǎn)品才賣得下去，對(duì)消費(fèi)者賣到的，你可以買的時(shí)候比較，可以挑選，最后得利者是消費(fèi)者，會(huì)得到性價(jià)比合理的，更能賞心悅目滿意的產(chǎn)品。所以不要認(rèn)為黃金時(shí)代好，白銀時(shí)代不好，從根本上來(lái)說(shuō)行業(yè)進(jìn)步，企業(yè)進(jìn)步和消費(fèi)者滿意度，都會(huì)在白銀時(shí)代得到體現(xiàn)。

這是市場(chǎng)第二點(diǎn)政策變味，我們從2014年看得到的，好多人問(wèn)為什么中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議連續(xù)兩年不提房地產(chǎn)調(diào)控?更不提房?jī)r(jià)?這在舊常態(tài)下，有人對(duì)房?jī)r(jià)，一提房地產(chǎn)就是房?jī)r(jià)，中央政府就是恰恰說(shuō)房地產(chǎn)調(diào)控，說(shuō)房地產(chǎn)不提房?jī)r(jià)，這兩個(gè)老百姓，全世界最關(guān)心的問(wèn)題，這不是疏忽，這說(shuō)明黨中央的英明，這是表?yè)P(yáng)黨中央。因?yàn)檎嬲�按照三中全�?huì)提出來(lái)，讓市場(chǎng)在資源配置中發(fā)揮決定性作用，這一條在房地產(chǎn)市場(chǎng)中發(fā)揮作用了。

因?yàn)樵谖铱磥?lái)決定房地產(chǎn)市場(chǎng)，一個(gè)是現(xiàn)在講的，決定中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的速度，發(fā)展的規(guī)模其實(shí)就是人口紅利。中國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展到本世紀(jì)初的時(shí)候，正是中國(guó)的人口紅利爆發(fā)的年代，中國(guó)的買房者，全世界的買房者，第一次買房30歲左右，第二次買房40歲左右，本世紀(jì)末，上世紀(jì)初的時(shí)候，符合這樣年齡段的買房者是達(dá)到了一個(gè)高峰，這時(shí)候有一個(gè)住房改革的政策出臺(tái)，人口紅利加上改革的促進(jìn)必然造成了中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)今天的繁榮，必然出現(xiàn)超級(jí)繁榮，這是必然的，不是任何政策能夠指導(dǎo)的，當(dāng)然住房政府改革也是政策，光有人口紅利，沒(méi)有改革發(fā)揮不出來(lái)，光有改革，沒(méi)有人口紅利，同樣沒(méi)有這樣的速度和規(guī)模。

那么這個(gè)情況下我們看看整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)變化，那么發(fā)展到今天應(yīng)該說(shuō)有一個(gè)階段性，為什么我們現(xiàn)在會(huì)進(jìn)入到一個(gè)白銀時(shí)代?而不是繼續(xù)在黃金時(shí)代，而就是人們常問(wèn)的，為什么現(xiàn)在進(jìn)入新常態(tài)，這一點(diǎn)不用多回答了，因?yàn)槲覀內(nèi)丝诩t利，我們的發(fā)展階段造成的。

要使房地產(chǎn)市場(chǎng)保持穩(wěn)定健康發(fā)展，靠什么?一個(gè)剛才說(shuō)的本身的需求，供有和需求關(guān)系非常好，如何協(xié)調(diào)好這種關(guān)系，用行政性限制是沒(méi)有辦法的辦法，如果是好辦法你跟我說(shuō)，因?yàn)槲覅⒓舆^(guò)這個(gè)座談會(huì)�，F(xiàn)在房?jī)r(jià)上漲過(guò)快怎么辦?你們給我想辦法。我們的目標(biāo)就是定在房?jī)r(jià)上面，得出結(jié)論只能是這樣的，沒(méi)有找到房?jī)r(jià)背后的原因是什么?現(xiàn)在各位都越來(lái)越清楚了。什么原因?中國(guó)有三大原因，第一，貨幣原因。第二，土地原因。第三，金融原因。今天上午我看了一段講的我們的M2，2014年的M2增長(zhǎng)只有12.2%，盡管我們新增貸款達(dá)到9.78萬(wàn)億，達(dá)到了歷史的高點(diǎn)，但是我們的M2的增長(zhǎng)速度已經(jīng)降到了12.2%，應(yīng)該說(shuō)這是非常合理的意見(jiàn)。但是我們過(guò)去20年當(dāng)中我們的M2平均增長(zhǎng)多少?20%，根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，M2應(yīng)該等于什么?我們的葉劍平教授在這兒，M2應(yīng)該等于GDP+CPI，我們GDP10%，CPI3%、4%，再加一點(diǎn)就是15%、16%的增長(zhǎng)，4到6個(gè)百分點(diǎn)，M2跑哪去了?跑到房地產(chǎn)領(lǐng)域里了，跑到地價(jià)里去了，跑到房?jī)r(jià)里去了。

我也查過(guò)美國(guó)的資料，美國(guó)過(guò)去同樣的年代當(dāng)中，他們的M2增長(zhǎng)速度就相當(dāng)于CPI+GDP。而我們的M2和它的之間差了4到6個(gè)百分點(diǎn)，那么到房?jī)r(jià)里面去。所以沒(méi)有控制M2的源頭，一味打壓房?jī)r(jià)，就是得了一個(gè)器質(zhì)性的問(wèn)題讓病人吃止痛片，沒(méi)有什么效果。

第二，土地問(wèn)題。中國(guó)的土地制度沒(méi)有辦法，目前為止中國(guó)土地制度改革可能會(huì)有突破，我們期待有突破，因?yàn)槲覀兊牧?xí)大大提出來(lái)下一步農(nóng)村土地制度改革要保三個(gè)主線，假如說(shuō)反過(guò)來(lái)，三個(gè)底線保證情況下，我們可以突破的話，除了三個(gè)底線有其他突破，土地改革可能是更大一點(diǎn)。

為什么的房地產(chǎn)價(jià)格，房?jī)r(jià)出現(xiàn)了同比的下降，環(huán)比下降，但是北京的土地價(jià)格去年達(dá)到多少?比今年漲了多少?4個(gè)億漲幅是最快的土地價(jià)格。這樣的土地制度，這樣的財(cái)稅體制，地方政府不得不靠土地吃飯，地方政府也必然靠漲地價(jià)來(lái)獲得更多的財(cái)政收入，來(lái)支持地方的投資和公共產(chǎn)品建設(shè)等等，這無(wú)可置疑。

房地產(chǎn)市場(chǎng)變化到了政府的層面，政府的政策變味，那么現(xiàn)在看來(lái)一個(gè)是市場(chǎng)化的趨向，一個(gè)就是長(zhǎng)期化的趨向。房地產(chǎn)應(yīng)該從建立長(zhǎng)效機(jī)制著手，現(xiàn)在看長(zhǎng)效機(jī)制已經(jīng)開(kāi)始建立，表現(xiàn)在三個(gè)方面。第一，金融方面。第二，土地方面。第三，稅收方面。那么這些都知道，土地方面三個(gè)底線，金融方面93年文件當(dāng)中我們光注意到了首套房的可以享受政策和變化，已經(jīng)還清二套房的貸款變化，其實(shí)更深含義是提出了三個(gè)方面的融資渠道。一個(gè)叫MBS，一個(gè)叫銀行間的發(fā)債，第三就是瑞斯。

土地方面三個(gè)底線，還有稅收方面推進(jìn)房地產(chǎn)稅收的，房地產(chǎn)的立法。這方面我覺(jué)得正在開(kāi)建，這就是今后房地產(chǎn)歸納起來(lái)一句話，不將是看政府臉色，也不將是隨著政策變化而變化，而是隨著整個(gè)市場(chǎng)化進(jìn)程而變化，隨著長(zhǎng)期的長(zhǎng)效機(jī)制建立，使我們房地產(chǎn)市場(chǎng)從狂亂發(fā)展達(dá)到理性發(fā)展，這是恐怕這樣一種軌跡。

那么這樣發(fā)展當(dāng)中我覺(jué)得要關(guān)注貨幣政策和金融環(huán)境變化，可能對(duì)房地產(chǎn)至關(guān)重要。為什么我們?cè)谶^(guò)去若干年當(dāng)中的房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，剛才講主要是貨幣政策，M2的問(wèn)題，如果全國(guó)M2控制在一定漲幅當(dāng)中，有理由認(rèn)為中國(guó)房?jī)r(jià)將保持相對(duì)平穩(wěn)。所以M2的環(huán)境和金融環(huán)境密切相關(guān)起來(lái)，你要促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，真正像930文件講的金融支持房地產(chǎn)，930文件題目大家知道嗎，叫金融支持房地產(chǎn)的若干意見(jiàn)。

什么意思呢?我看到的資料，剛才任志強(qiáng)講了很多關(guān)于金融問(wèn)題，我也非常贊成，決定房地產(chǎn)市場(chǎng)冷熱的是金融政策，中國(guó)現(xiàn)在首付款30%，第二套房付款是50%到60%，平均下來(lái)多少。你知道美國(guó)首付款比例多少嗎?3%。因?yàn)橛行┤耸橇闶赘陡坏�，大多�?shù)人可以通過(guò)政府的擔(dān)保，5%的首付，這樣金融支持，才有美國(guó)市場(chǎng)在次貸危機(jī)以后逐步復(fù)蘇。中國(guó)房地產(chǎn)松綁是松了，但是沒(méi)有完全松開(kāi)，比如一線城市還沒(méi)有取消限購(gòu)，在金融對(duì)房地產(chǎn)支持方面差很多很多。一個(gè)就是剛才我說(shuō)的首付款比例問(wèn)題，還有利率問(wèn)題更關(guān)鍵。利率現(xiàn)在幾個(gè)城市有7折，沒(méi)有，8折也沒(méi)有，9折有一點(diǎn)點(diǎn)，這些事情我覺(jué)得通過(guò)金融改革來(lái)推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)。

那么我相信中國(guó)經(jīng)濟(jì)要保持穩(wěn)增長(zhǎng)，離不開(kāi)房地產(chǎn)的穩(wěn)增長(zhǎng)，所以這就是我們要考慮的問(wèn)題。

第三個(gè)層面簡(jiǎn)單講講房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型問(wèn)題，房地產(chǎn)要轉(zhuǎn)型，行業(yè)要轉(zhuǎn)型，產(chǎn)品要升級(jí)，轉(zhuǎn)型體現(xiàn)三個(gè)方面。第一個(gè)方面就是我們多元化，經(jīng)營(yíng)的多元化。第二就是融資的多元化。第三就是企業(yè)管理的集約化。這是充分體現(xiàn)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的三個(gè)方面。

產(chǎn)品升級(jí)方面，也是朝著三個(gè)方面。第一個(gè)方向是綠色化。第三個(gè)方向是差異化。第三個(gè)方向是服務(wù)化。中國(guó)房地產(chǎn)人已經(jīng)充分認(rèn)識(shí)到了，新型城鎮(zhèn)化要以人為本，房地產(chǎn)的發(fā)展也將從以物為本轉(zhuǎn)向以人為本。我們過(guò)去目標(biāo)都盯在房子上面，盯在物業(yè)管理上面，現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商、管理者都已經(jīng)開(kāi)始轉(zhuǎn)變了，把目標(biāo)不是定在房子上，是定在人上面，以人為本，真正考慮人的買房需求，入住以后的需求，如何滿足他的需求。

從過(guò)去的物業(yè)管理轉(zhuǎn)向了社區(qū)服務(wù)，服務(wù)誰(shuí)?不是服務(wù)房子，是服務(wù)人。未來(lái)中國(guó)，未來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)一定要遵循以人為本，以人為核心。那么才是我們創(chuàng)新發(fā)展切換的一個(gè)動(dòng)力。最后一句話，只有全心全意為人民服務(wù)，人民幣才能夠真心實(shí)意為你服務(wù)。