房地產(chǎn)市場(chǎng)去庫(kù)存不應(yīng)加杠桿

5月9日，有權(quán)威人士指出，房子是給人住的，這個(gè)定位不能偏離，要通過(guò)人的城鎮(zhèn)化“去庫(kù)存”，而不應(yīng)通過(guò)加杠桿“去庫(kù)存”，逐步完善中央管宏觀(guān)、地方為主體的差別化調(diào)控政策。

實(shí)際上，去年底召開(kāi)2016年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議之前，因?yàn)槔�率下行，房地產(chǎn)政策松綁，一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)已出現(xiàn)一段時(shí)間的緩慢回升。2016年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議召開(kāi)后，因?yàn)?ldquo;去庫(kù)存”已經(jīng)確定為2016年的五大經(jīng)濟(jì)工作任務(wù)之一，加上繼續(xù)出臺(tái)的包括降低首付比例、降低契稅營(yíng)業(yè)稅等政策，一線(xiàn)城市包括少量二線(xiàn)城市房?jī)r(jià)均出現(xiàn)大幅度上漲。

房?jī)r(jià)的大幅上漲也導(dǎo)致購(gòu)房者、投機(jī)者涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)，一些互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)和房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)甚至推出“首付貸”產(chǎn)品，以極低的首付比例即可購(gòu)得一套房，實(shí)際上是將房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移到了銀行身上。房企在去庫(kù)存的同時(shí)卻制造了另一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)隱患。此外，也有不少地方政府直接“呼吁”老百姓進(jìn)城買(mǎi)房。業(yè)內(nèi)人士表示，農(nóng)民工市民化是對(duì)的，但需要相關(guān)配套制度的建立完善，而不能“趕鴨子上架”。

業(yè)內(nèi)人士表示，本身需要去庫(kù)存的房地產(chǎn)行業(yè)，卻在去庫(kù)存過(guò)程中出現(xiàn)價(jià)格大幅上漲，這種現(xiàn)象肯定是不正常的。而房地產(chǎn)市場(chǎng)的兩極分化也讓去庫(kù)存問(wèn)題變得更加棘手。這也說(shuō)明，有些企業(yè)、機(jī)構(gòu)、甚至地方政府在“去庫(kù)存”的過(guò)程中，有些做法可能并不是很合適。

對(duì)此，房地產(chǎn)協(xié)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)陳志接受證券時(shí)報(bào)記者采訪(fǎng)時(shí)表示，人民日?qǐng)?bào)對(duì)權(quán)威人士的訪(fǎng)談文中說(shuō)明，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，只要不是有利于發(fā)揮房子居住功能的任何東西都是不合適的。加杠桿、增加投機(jī)性是制造更多的風(fēng)險(xiǎn)。

陳志表示，去庫(kù)存說(shuō)明房地產(chǎn)是需要被調(diào)整的行業(yè)，不是需要過(guò)多被保留的對(duì)象，但在去庫(kù)存過(guò)程中要考慮財(cái)政壓力怎么解決，出現(xiàn)大量的爛尾樓怎么辦，導(dǎo)致了金融風(fēng)險(xiǎn)怎么辦?實(shí)際上，需要對(duì)不同時(shí)期房地產(chǎn)行業(yè)存在的風(fēng)險(xiǎn)有不同的判斷，然后根據(jù)這個(gè)判斷去操作。

對(duì)于權(quán)威人士訪(fǎng)談文中發(fā)表后對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，陳志表示，北京的房地產(chǎn)市場(chǎng)在去庫(kù)存前后都處在一種非常平穩(wěn)的狀態(tài)下，影響不大，住宅市場(chǎng)會(huì)繼續(xù)保持穩(wěn)定態(tài)勢(shì)，但商務(wù)寫(xiě)字樓有一定的庫(kù)存壓力。可能會(huì)慢慢跟上北京的步伐。深圳前一段時(shí)間有過(guò)度投資、投機(jī)傾向，可能需要先經(jīng)歷一段時(shí)間的調(diào)整。

而對(duì)于三四線(xiàn)城市的房?jī)r(jià)，陳志認(rèn)為，這不太樂(lè)觀(guān)，去庫(kù)存壓力依然非常大，而且有些城市根本找不到好的去庫(kù)存的方式。

在5月4日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議就決定，培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的措施，推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化滿(mǎn)足群眾住房需求，分別從房源、公租房貨幣化補(bǔ)貼、稅收優(yōu)惠以及市場(chǎng)規(guī)范方面，給予住房租賃市場(chǎng)支持。

對(duì)此，陳志說(shuō)，在一些住房短缺的城市，市場(chǎng)供給乏力的情況下，政府通過(guò)財(cái)政稅收等政策鼓勵(lì)引導(dǎo)自有住房、商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房出租是解決住房問(wèn)題的有效辦法。