據(jù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,截至1月25日,滬深兩市共計(jì)50家上市房企公布了2015年年報(bào)業(yè)績(jī)預(yù)告,其中15家房企預(yù)告凈利潤(rùn)虧損。剔除數(shù)據(jù)公布不全的6家房企,按照預(yù)告凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)下限來(lái)看,凈利潤(rùn)同比下滑企業(yè)達(dá)23家,占比約五成。

2016虧損房企將增多房企利潤(rùn)率紅線險(xiǎn)情

虧損比例或超去年

在業(yè)績(jī)虧損的企業(yè)中,有13家是首虧,其中,萬(wàn)通地產(chǎn)則出現(xiàn)首虧,預(yù)計(jì)虧損額在5.8億元-6億元之間。預(yù)計(jì)首虧額度最高的是中華企業(yè),預(yù)計(jì)虧損24億元至25億元。

中華企業(yè)表示,2015年公司資金回籠預(yù)計(jì)85億元,同比增長(zhǎng)22%,但公司布局的二三線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)低迷,加上部分項(xiàng)目產(chǎn)品的市場(chǎng)契合度不理想,項(xiàng)目銷(xiāo)售面臨相當(dāng)大的壓力,公司采取了調(diào)整銷(xiāo)售價(jià)格等措施,導(dǎo)致發(fā)生計(jì)提減值準(zhǔn)備,增加業(yè)績(jī)虧損預(yù)測(cè)數(shù)額。

多位業(yè)內(nèi)人士分析,今年房企的整體盈利能力不容樂(lè)觀,預(yù)計(jì)今年虧損房企比例會(huì)超過(guò)去年。

“從前三季度已有的銷(xiāo)售數(shù)據(jù)和房企營(yíng)收指標(biāo)來(lái)看,超過(guò)六成房企都采取了降價(jià)跑量的銷(xiāo)售方式,但銷(xiāo)售完成情況仍然不佳,綜合其他房企經(jīng)營(yíng)指標(biāo),我們預(yù)計(jì)今年會(huì)有接近半數(shù)房企出現(xiàn)虧損或續(xù)虧。”測(cè)評(píng)中心一位分析人士告訴記者。

華南某上市房企戰(zhàn)略發(fā)展部門(mén)一位管理人士分析,盡管2015年一二線樓市的整體銷(xiāo)售要好于去年,但對(duì)于大多數(shù)房企而言,在去庫(kù)存階段,銷(xiāo)售價(jià)格仍然上不去。

目前的數(shù)據(jù)顯示,2015年房企銷(xiāo)售排名靠前的百家房企中,僅標(biāo)桿房企中的15家完成全部銷(xiāo)售目標(biāo),近八成房企難以完成今年的銷(xiāo)售目標(biāo)任務(wù)。

1月14日,合景泰富發(fā)布未經(jīng)審核的2015年全年業(yè)績(jī)公告,2015年銷(xiāo)售202億元,僅完成全年225億元銷(xiāo)售目標(biāo)的89.78%,同比下降1.46%。此外,世茂房地產(chǎn)公布2015年的業(yè)績(jī)顯示,2015年世茂累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售670.4億元,僅完成全年720億元目標(biāo)的93%。公告同時(shí)指出,世茂的累計(jì)合約銷(xiāo)售總額和銷(xiāo)售總面積同比分別下降4.5%和4.3%。

“這尤其以中小規(guī)模企業(yè)最為典型,前幾年過(guò)于集中布局一些市場(chǎng)需求不足的二三線城市或周邊地區(qū),且產(chǎn)品較為單一,一旦市場(chǎng)熱度趨減,他們成了最先受影響的一批房企�！鄙鲜龇治鋈耸糠Q。

而從去年的銷(xiāo)售情況來(lái)看,大型品牌房企的優(yōu)勢(shì)則更加明顯。據(jù)克爾瑞機(jī)構(gòu)的房企銷(xiāo)售排名顯示,2015年年度銷(xiāo)售額實(shí)現(xiàn)千億的房企數(shù)量是7家,包括萬(wàn)科、恒大、綠地、萬(wàn)達(dá)、中海、保利、碧桂園。

“千億規(guī)模以上的房企市場(chǎng)規(guī)模、市場(chǎng)占有率將越來(lái)越大,這已經(jīng)成為趨勢(shì)。這幾個(gè)公司的市場(chǎng)份額加在一起幾乎已經(jīng)占據(jù)全國(guó)整個(gè)房地產(chǎn)整體份額的70%,而且這個(gè)集中度還在繼續(xù)�！蹦硻C(jī)構(gòu)主任丁祖昱表示。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉表示,盡管去年市場(chǎng)交易量有所回升,但中小房企仍然面臨生存困境,原因在于銀行“惜貸”的基本面并沒(méi)有本質(zhì)改變,中小房企的銷(xiāo)售狀況也沒(méi)有出現(xiàn)明顯好轉(zhuǎn),甚至還維持繼續(xù)下滑的局面。

利潤(rùn)率下滑預(yù)警

不過(guò),業(yè)內(nèi)人士分析,在持續(xù)多年的房地產(chǎn)調(diào)控強(qiáng)壓影響下,多家上市房企即使沒(méi)有虧損,但由于商品房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?jī)?chǔ)備少和現(xiàn)金周轉(zhuǎn)壓力大等因素,整體業(yè)績(jī)也逐步逼近盈利警戒線。

在50家發(fā)布2015年年報(bào)預(yù)告的上市房企中,嘉凱城凈利潤(rùn)變動(dòng)幅度最大,其預(yù)告凈利潤(rùn)變動(dòng)幅度為-6138.19%。嘉凱城表示,公司房地產(chǎn)項(xiàng)目銷(xiāo)售規(guī)模大幅下降,一線城市交付項(xiàng)目數(shù)量下降更為突出,毛利空間縮減顯著。

“據(jù)我們這兩年對(duì)房企的觀察分析,近兩年房企毛利率下滑速度非�？�,大概每年下滑3-5個(gè)百分點(diǎn),凈利潤(rùn)率則每年下滑1個(gè)百分點(diǎn),這樣的下降速度在其他行業(yè)基本是沒(méi)有的�！碧m德咨詢總裁宋延慶告訴記者。

獨(dú)立經(jīng)濟(jì)學(xué)家陳劍波表示,如果僅從利潤(rùn)率來(lái)判斷,房地產(chǎn)早已告別“高增長(zhǎng)行業(yè)”,2015年房企平均利潤(rùn)率很有可能觸及“10%紅線”,“這則意味著房地產(chǎn)行業(yè)甚至連中利行業(yè)都算不上了。”

一些房企人士在接受采訪時(shí)表示,隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)交易量出現(xiàn)回升,在政策一定刺激下,房企業(yè)績(jī)已經(jīng)在去年三四季度開(kāi)始復(fù)蘇。但由于房企自身面臨經(jīng)營(yíng)成本攀升等因素,且市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的觀望情緒并未減弱,所以大部分人士對(duì)今年的“好日子”仍保持謹(jǐn)慎的態(tài)度。

任志強(qiáng)不久前公開(kāi)表示,當(dāng)前最大的問(wèn)題在于,有相當(dāng)一部分庫(kù)存是無(wú)法消化的�！耙匀珖�(guó)房地產(chǎn)一年近13億平方米的銷(xiāo)售面積來(lái)看,接近7億平方米的庫(kù)存并不算多。但問(wèn)題在于,這其中有大量庫(kù)存屬于很難消化的部分。換句話說(shuō),只能炸掉,不會(huì)因?yàn)槿魏握�策而消化掉�！?/p>

某房地產(chǎn)研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示,截至2015年12月底,被監(jiān)測(cè)的35個(gè)城市新建商品住宅庫(kù)存總量為26090萬(wàn)平方米,環(huán)比減少1.0%,同比減少4.4%。第四季度則呈現(xiàn)逐月下滑態(tài)勢(shì)。同時(shí),在庫(kù)存同比增幅保持連續(xù)53個(gè)月正增長(zhǎng)后,8月份首次出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng),9-12月份仍延續(xù)這一趨勢(shì)。這則意味著,目前已出現(xiàn)了連續(xù)5個(gè)月庫(kù)存規(guī)模同比負(fù)增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。

“目前看來(lái),一二線城市與三四線城市出現(xiàn)了嚴(yán)重的分化,一線城市及二線部分城市的庫(kù)存處于可控范圍,但三四線城市的去庫(kù)存工作仍然十分嚴(yán)峻,這對(duì)于布局在三四線城市的中小開(kāi)發(fā)商而言,2016年仍需實(shí)行降價(jià)跑量的策略�！睆埡陚ケ硎尽�

“中小房企出現(xiàn)凈利潤(rùn)的下降,甚至虧損,在最近兩年的市場(chǎng)環(huán)境下是可以預(yù)期的”,亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅認(rèn)為,由于一線城市土地價(jià)格逐漸高昂,中小型房企大多被擠壓到了三四線城市,就算有了政策的刺激拉動(dòng),這些區(qū)域仍受困于高庫(kù)存及需求量的限制,成交仍處于低迷的現(xiàn)狀,單純依靠降價(jià)并不能解決去化壓力和資金回籠的問(wèn)題。