房地產(chǎn)市場正在經(jīng)歷一場前所未有的大變局，在這場變局中率先受到?jīng)_擊的不是一二線城市，而是作為城鄉(xiāng)經(jīng)濟橋頭堡的縣域城市。

當一二線城市正試圖放開限購等嚴厲管控政策，讓日漸蕭條的房地產(chǎn)市場重歸平穩(wěn)軌道，而那些以縣城為代表的四五線城市，房地產(chǎn)市場正面臨釜底抽薪的局面,縣域房地產(chǎn)市場漸冷已經(jīng)成為嚴峻的現(xiàn)實。為了穩(wěn)住房地產(chǎn)市場，各地政府煞費苦心。除了出臺各種鼓勵購房的刺激政策外，一些地方政府甚至將賣房作為公務(wù)員業(yè)績考核的重要指標，號召公職人員、領(lǐng)導(dǎo)干部帶頭買房“救市”。

房地產(chǎn)一頭關(guān)聯(lián)著地方經(jīng)濟和財政，另一頭牽動著數(shù)億基層群眾的切身利益，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場可謂當前地方政府的頭等大事�？h域房地產(chǎn)如何擺脫當前困境，未來有哪些機會，地方政府又應(yīng)當如何施政？本文將針對這些問題展開討論。

一、縣域房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀和隱憂

根據(jù)官方數(shù)據(jù)，截至2021年底，我國城鎮(zhèn)常住人口達到9.1億人，其中1472個縣和394個縣級市城區(qū)常住人口超過2.5億，占比近30%。縣城是實現(xiàn)新型城鎮(zhèn)化的重要載體，也是城鄉(xiāng)融合發(fā)展的關(guān)鍵節(jié)點。這些城市在高速城鎮(zhèn)化和棚改貨幣化安置的大潮中一度成為房地產(chǎn)開發(fā)的熱點，房價也是一路飆漲。但是隨著本輪房地產(chǎn)調(diào)控的逐步深入，以及大規(guī)模棚改的終結(jié)，加之人口流出等因素，一些縣城開始面臨商品房銷售不暢、房價下行甚至泡沫破裂的危險。具體體現(xiàn)在以下幾個方面：

1.多重因素疊加炒高了部分縣域房價

據(jù)公開的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，截至今年6月，房價破2萬元/平方米的縣城數(shù)量達到8個，均價破萬元的縣城數(shù)量達到117個。比較典型的海南陵水這一人口不到50萬的縣城，樓盤的平均售價接近了4萬元/平方米，浙江、江蘇等經(jīng)濟比較發(fā)達地區(qū)部分縣城商品房也超過3萬元/平方米。

個別縣城房價高因為特殊經(jīng)濟地位情有可原，但是很多縣城房價卻背離了當?shù)厥杖胨�平，房價明顯虛高。究其原因，一是跟漲大城市房價上漲因素。從2015年甚至2008年以來，一二線城市房價上漲，直接拉動全國房價上漲，外溢效應(yīng)導(dǎo)致縣域城市房價上漲。二是棚改政策改變了供求關(guān)系，很多拆遷戶選擇貨幣化安置購房，導(dǎo)致巨大的購房群體集中入市，部分地區(qū)房價被迅速拉高。三是大城市限購政策導(dǎo)致炒房客把投資目標轉(zhuǎn)向了縣域等房地產(chǎn)市場。四是房企扎堆搶占部分縣域土地，商品品質(zhì)和價格被拉高，投資客扎堆搶購部分縣域商品房，再次催漲當?shù)胤績r。

2.部分縣域住房空置率較高，甚至進入高危險區(qū)

今年8月，貝殼研究院發(fā)布了一份《2022住房空置率報告》，報告顯示：抽樣的28個城市平均住房空置率高達12%。一線、二線、三線城市平均房屋空置率分別為7%、12%和16%。參考國際情況，商品房空置率在5%~10%是合理區(qū)，10%~20%是空置危險區(qū)，空置率20%以上就是嚴重積壓區(qū)。那么只有北京、上海、廈門等9個一、二線城市處在合理區(qū)，個別城市已經(jīng)抵達了20%空置危險區(qū)。

盡管這份報告的權(quán)威性遭到了質(zhì)疑，但是毋庸置疑的是，市場越下沉，空置率越高。到了以縣域為代表的部分四五線城市，住房空置率可能遠高出了20%的空置率風險區(qū)。

縣域房地產(chǎn)市場空置率高，一方面源于人口的大量流出，另一方面源于近年來商品房開發(fā)用力過猛。經(jīng)濟學(xué)家溫鐵軍曾在今年的一場論壇中表示，“很多地方縣本級商品房已經(jīng)超出了縣全部人口的住宅需要，很大程度上變成一個相對比較嚴重的泡沫，而背后則是投資泡沫和地方政府的債務(wù)泡沫”。

3.縣域房地產(chǎn)市場發(fā)展極度分化

從全國范圍看，由于資源稟賦、經(jīng)濟發(fā)展和人口狀況、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)等因素存在巨大差異，導(dǎo)致縣域房地產(chǎn)市場嚴重不平衡現(xiàn)象。一類是靠近核心城市的縣城受益于輻射效應(yīng)，以及產(chǎn)業(yè)和人口外溢，房地產(chǎn)市場存在較強支撐。一類是自身經(jīng)濟實力強、產(chǎn)業(yè)完善的縣城，房價也有一定支撐。再一類就是大量既沒有大城市輻射效應(yīng)又缺乏產(chǎn)業(yè)支撐的小縣城，出現(xiàn)鶴崗化現(xiàn)象。

即便是一線城市周邊縣域城市，也存在很大的泡沫破裂風險。以環(huán)京區(qū)域為例，河北香河、燕郊、固安，天津永清等地區(qū)房價經(jīng)歷了斷崖式下滑，跌幅高達60%以上，導(dǎo)致部分購房者損失慘重。這正是縣域房地產(chǎn)市場的極端表現(xiàn)。

其實，我國不少縣域房地產(chǎn)市場都存在這樣的風險。我們要清醒地認識到，曾經(jīng)的房地產(chǎn)驅(qū)動力因素正在消失殆盡：“房住不炒”的政策基調(diào)深入人心，住房回歸居住屬性；大規(guī)模棚改貨幣化安置終結(jié)，剛需客減少；居民收入和市場預(yù)期不穩(wěn)，消費者購房意愿減弱；老齡化加劇和人口增長停滯，房地產(chǎn)市場人口紅利正在消失。

那么，未來還有哪些利好因素可以支撐縣域房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展呢？ 

二、支撐縣域房地產(chǎn)市場發(fā)展的三層邏輯

各地黨委政府在思考如何讓縣域房地產(chǎn)市場穩(wěn)健發(fā)展的同時，不妨深入剖析縣域房地產(chǎn)市場的三個發(fā)展邏輯：

1.以縣城為載體的新型城鎮(zhèn)化是縣域房地產(chǎn)市場發(fā)展的新動力。

今年5月，中共中央辦公廳、國務(wù)院辦公廳聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于推進以縣城為重要載體的城鎮(zhèn)化建設(shè)的意見》，明確提出“增強縣城綜合承載能力，提升縣城發(fā)展質(zhì)量，更好滿足農(nóng)民到縣城就業(yè)安家需求和縣城居民生產(chǎn)生活需要，為實施擴大內(nèi)需戰(zhàn)略、協(xié)同推進新型城鎮(zhèn)化和鄉(xiāng)村振興提供有力支撐”。這一文件意味著我國的城鎮(zhèn)化將從過去注重異地城鎮(zhèn)化轉(zhuǎn)向關(guān)注就地就近城鎮(zhèn)化，從過去更多地重視地級以上城市發(fā)展轉(zhuǎn)向以縣城為支撐的城鎮(zhèn)化。

以縣城為支撐的城鎮(zhèn)化雖然不以發(fā)展房地產(chǎn)為目的，但對房地產(chǎn)業(yè)也是極大的利好�？h城基礎(chǔ)設(shè)施的升級、發(fā)展質(zhì)量和綜合承載能力的提升，將帶來更多的人口流入，進而帶來更大的住房需求。雖然我國很早就放開了縣級以下城市的落戶限制，但在東部人口流入城市很難解決落戶問題，生活成本很高，房價很高，孩子教育問題無法解決，所以不得不把長期定居地選擇在家鄉(xiāng)縣城，這是非�，F(xiàn)實和理性的選擇，一是為了解決子女教育問題，二是為了解決養(yǎng)老問題。

2.基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)水平提升成為縣域房地產(chǎn)市場的重要保障。

2005年我國啟動新農(nóng)村建設(shè)以來，大量公共基本建設(shè)投資投向了鄉(xiāng)村“五通”，客觀上促進了鄉(xiāng)村中小企業(yè)創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新與鄉(xiāng)村城鎮(zhèn)化的結(jié)合。另外，近年來教育資源、醫(yī)療資源向縣以上的城市集中，大多數(shù)的縣已經(jīng)完成了城市化，縣一級中產(chǎn)階級可以以縣城為依托實現(xiàn)就地城鎮(zhèn)化。

近年來，受疫情影響，中央通過基礎(chǔ)設(shè)施投資穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟，縣城基建補短板則成為基建穩(wěn)增長的重要抓手�！蛾P(guān)于推進以縣城為重要載體的城鎮(zhèn)化建設(shè)的意見》明確要求，到2025年，以縣城為重要載體的城鎮(zhèn)化建設(shè)取得重要進展，縣城短板弱項進一步補齊補強，公共資源配置與常住人口規(guī)�；�本匹配，特色優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)發(fā)展壯大，市政設(shè)施基本完備，公共服務(wù)全面提升，人居環(huán)境有效改善，綜合承載能力明顯增強。

縣城的人口主要來自農(nóng)村，提升縣城基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)水平及其共享性，能大大提升縣城對農(nóng)村人口的吸引力，克服縣城人口流失困境，從而有力支撐縣域經(jīng)濟社會發(fā)展的轉(zhuǎn)型升級，促進縣域房地產(chǎn)市場發(fā)展。

3.產(chǎn)業(yè)帶動是縣域房地產(chǎn)市場發(fā)展的重要保障。

就縣域城市而言，城鎮(zhèn)化的本質(zhì)是讓更多人留下來，這就必須要有產(chǎn)業(yè)的支撐。目前很多地方城市化發(fā)展并沒有帶動縣域經(jīng)濟，關(guān)鍵是缺乏產(chǎn)業(yè)。城鎮(zhèn)化應(yīng)該是人、產(chǎn)、城融合互動，首先是人口的集聚，那就要有產(chǎn)業(yè)支撐，有很好的基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)，依靠產(chǎn)業(yè)的支持來吸引人口的集聚，通過人口集聚促進城鎮(zhèn)化發(fā)展。另外，有了產(chǎn)業(yè)就有了就業(yè)和收入，有了人口，有了收入，也就有了可持續(xù)的房地產(chǎn)市場需求。

從縣域房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀看，那些缺乏產(chǎn)業(yè)支撐的城市房地產(chǎn)市場前景注定不會樂觀，僅憑賣地搞房地產(chǎn)開發(fā)不可能持久。

三、縣域房地產(chǎn)市場發(fā)展的政策應(yīng)對

了解了縣域房地產(chǎn)市場的發(fā)展邏輯，地方政府可以根據(jù)當?shù)胤康禺a(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀，一方面因城施策解決好當下亟待解決的問題，另一方面也要立足長遠，從城市規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、營商環(huán)境改善等方面制定相應(yīng)措施。

首先，要因城施策穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。對于大多數(shù)縣域城市來說，商品房銷售下滑是普遍存在也亟待解決的問題�？梢詫σ殉雠_政策的城市做一番調(diào)研和評估，廣泛吸取其他城市行之有效的經(jīng)驗，制定相應(yīng)的政策措施，促進市場回暖。包括金融信貸政策、財稅政策、特殊人群購房政策、優(yōu)化土地利用管理政策、項目開發(fā)預(yù)售審批政策等。通過這些政策一方面降低居民購房門檻和成本，最大限度滿足住房需求；另一方面加強對房地產(chǎn)項目資金和工程進度的監(jiān)管，避免項目爛尾風險。

其次，合理規(guī)劃用地規(guī)模，控制供地節(jié)奏。地方政府要徹底摒棄土地財政依賴，對于已經(jīng)形成嚴重庫存的城市要嚴格控制新增建設(shè)用地供應(yīng)，消化存量，控制增量,以時間換空間消化庫存。按照供需平衡原則,根據(jù)全縣商品房在建、在售、已供地可建規(guī)模狀況，科學(xué)編制年度住宅用地供應(yīng)計劃，有序出讓、有效供應(yīng)，保障商品住房用地合理需求。

第三，發(fā)揮比較優(yōu)勢，打造特色產(chǎn)業(yè)，以產(chǎn)業(yè)支撐房地產(chǎn)。根據(jù)縣域經(jīng)濟特點重點打造好一批產(chǎn)業(yè)園，以產(chǎn)業(yè)促就業(yè)，以產(chǎn)業(yè)帶動房地產(chǎn)。筆者長期研究縣域經(jīng)濟發(fā)現(xiàn)，凡是做強做大本地工業(yè)園或者產(chǎn)業(yè)園的，可以明顯拉動本地房地產(chǎn)發(fā)展，讓本地商品房價格更平穩(wěn)堅挺。我們可以算一筆賬，一個足夠規(guī)模的縣域工業(yè)園可以吸納3萬人就業(yè)，如果這些就業(yè)者能維持3年以上在本地就業(yè)，買房概率就會大大增加，如果有一萬人購房，一萬套房的銷售可以直接帶動商品銷售、裝修、建材等行業(yè)，加上其他消費，可以有力促進當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展。

筆者調(diào)取了南方某兩個縣的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)。其中一個縣因為狠抓了工業(yè)園發(fā)展，吸引了大批就業(yè)人群，房地產(chǎn)數(shù)據(jù)穩(wěn)中有升。2020年該縣商品房預(yù)售110萬平方米，2021年商品房預(yù)售突破136萬平方米，2020年銷售商品房突破79萬平方米，2021年銷售商品房突破91萬平方米，無論是預(yù)售還是現(xiàn)房銷售都穩(wěn)中有升。價格方面，2020年住宅均價為6148元/平方米，2021年為6404元/平方米，表現(xiàn)非常平穩(wěn)。而商業(yè)地產(chǎn)價格2020年為7310元/平方米，2021年為10392元/平方米，表現(xiàn)出良好的上升趨勢。該縣因為經(jīng)濟發(fā)展良好，消費氛圍濃郁，2022年該縣商品房表現(xiàn)依然穩(wěn)健。

南方另外一個縣也大力發(fā)展工業(yè)園，2020年商品房成交面積121萬平方米、均價為7325元/平方米，而2021年成交面積為111萬平方米，均價為7260元/平方米，無論是成交面積和均價都很平穩(wěn)。同樣，2022年該縣商品房表現(xiàn)也很平穩(wěn)。

因此，黨委政府應(yīng)該花大力氣搞好當?shù)禺a(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)，全力招商引資，不僅要讓本地人留下來就業(yè)，也要讓外面的人進來就業(yè)，吸引更多高端人才，更多人留下來賺到錢，就會有更多人安居樂業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)自然就會穩(wěn)健發(fā)展。

第四，加快配套教育、醫(yī)療衛(wèi)生、社會服務(wù)等公共設(shè)施建設(shè)，提高城市品質(zhì)，形成宜居的生活環(huán)境。在大城市，良好的教育資源可以催生一片學(xué)區(qū)房，在縣城也不例外，農(nóng)村進城買房很多是為子女上學(xué)考慮。因此建議當?shù)攸h委政府一定要重視好學(xué)校的打造，以高質(zhì)量的名校吸引居民購房定居。操作上可以讓房地產(chǎn)業(yè)反哺教育，鼓勵房地產(chǎn)商在學(xué)校設(shè)立教育基金對優(yōu)秀教師和學(xué)生實施獎勵，對教師購房可享受特別優(yōu)惠政等。

良好的醫(yī)療條件也是留住人的重要砝碼�？h城的短板是缺乏高水平的綜合性醫(yī)院，目前靠近地級市或者二、三線城市的縣城也紛紛開始建大城市的附屬醫(yī)院，引進大醫(yī)院良好的醫(yī)療資源和管理經(jīng)驗，讓縣城的居民不出遠門也能接受到良好的就醫(yī)，這是提升宜居環(huán)境的重要一環(huán)。

另外，搞活“小鎮(zhèn)經(jīng)濟”，發(fā)展縣域商業(yè)地產(chǎn)也是吸引人氣的重要手段。新型城鎮(zhèn)化的加速推進，給三四線城市或者縣域商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展帶來了機遇。城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的加大投入、人口的集聚也將顯著提升其商業(yè)氛圍，從而激活商業(yè)地產(chǎn)需求。一方面，小城鎮(zhèn)居民休閑娛樂時間充裕。據(jù)調(diào)查，小城鎮(zhèn)居民閑暇時間明顯要比一二線城市多，這也意味著他們有著更充裕的時間去追求娛樂與消遣，并為之付費，商業(yè)地產(chǎn)充滿了機會。另一方面，一二線城市居民也逐漸形成短期旅行概念，縣城打造風格獨特的休閑商業(yè)小鎮(zhèn)，吸引大批休閑度假的大城市居民，類似的小鎮(zhèn)概念商業(yè)地產(chǎn)充滿機會。

綜合所述，一個縣域的發(fā)展應(yīng)該著力強產(chǎn)業(yè)帶動人氣、好學(xué)校鼓動人心、好醫(yī)療穩(wěn)住人心、休閑商業(yè)愉悅?cè)诵�，抓住了這幾個要點，必將構(gòu)筑一個宜居的縣域環(huán)境，居民買下的不僅僅是物質(zhì)意義上的房產(chǎn)，更是一個充滿希望和活力的生活環(huán)境。

（作者單位：江西贛州市信豐縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局）