今年下半年以來，融資端積極信號不斷釋放，房企融資環(huán)境也得到適度改善。

盡管如此，房地產(chǎn)企業(yè)仍然面臨著外部融資渠道不暢、內(nèi)部銷售回款乏力的情況，在這種情況下，上半年房企頻頻出現(xiàn)違約風(fēng)波。

上半年房地產(chǎn)企業(yè)償債壓力到底如何？

隨著房企中期業(yè)績告一段落，CRIC盤點(diǎn)了71家重點(diǎn)上市房企今年上半年財(cái)務(wù)情況，發(fā)現(xiàn)了幾個(gè)重要數(shù)據(jù)變化。一個(gè)是樣本房企現(xiàn)金持有量下降，71家上市房企現(xiàn)金持有量較期初下降15%。另一個(gè)是總有息負(fù)債下降，短期尤其負(fù)債上升1.4%。此外，流動(dòng)性壓力之下，房企非受限現(xiàn)金短債比下降至1.1。

與此同時(shí)，綠檔房企的比例進(jìn)一步下降。

今年上半年以來，房企融資端不斷釋放出積極信號。

5月碧桂園、龍湖、美的置業(yè)等房企發(fā)債引入CDS或CRMW在內(nèi)的信用保護(hù)工具；8月中旬，監(jiān)管部門指示中債信用增進(jìn)對房企發(fā)行的中期票據(jù)開展“全額無條件不可撤銷連帶責(zé)任擔(dān)�！�。

但融資積極信號并未覆蓋全行業(yè)，僅個(gè)別優(yōu)質(zhì)房企可以享受到政策利好。房企外部融資渠道依然凍結(jié)。CRIC數(shù)據(jù)顯示，8月，100家典型房企融資總量僅為323.64億元，創(chuàng)年內(nèi)單月新低，且融資量已連續(xù)5個(gè)月環(huán)比負(fù)增長。

加強(qiáng)銷售回款成為房企主要回血手段，然而疊加疫情影響以及購房者信心不足，整體成交也沒有明顯轉(zhuǎn)暖跡象，樣本房企近年來首次出現(xiàn)銷售回款同比下滑情況。

CRIC數(shù)據(jù)顯示，2022年上半年重點(diǎn)房企全口徑銷售規(guī)模達(dá)到28007億元，同比下降45%，并表銷售回款規(guī)模為16911億元，同比下降了35%。

在此背景下，重點(diǎn)房企現(xiàn)金持有量出現(xiàn)大幅下降，資金壓力進(jìn)一步加大。

CRIC數(shù)據(jù)顯示，上半年末重點(diǎn)上市房企現(xiàn)金持有量為20412億元，同比下降22.8%，較年初下降了15%。其中，92%的房企現(xiàn)金較期初有所下降，TOP31-50房企現(xiàn)金持有量降幅最為明顯。

實(shí)際上，從歷年現(xiàn)金持有情況來看，2018年達(dá)到了峰值，為35%，隨后2019年、2020年現(xiàn)金持有量增速逐步下滑至12%和15%。而2021年，樣本房企現(xiàn)金持有量首次出現(xiàn)負(fù)增長，同比下降9%。

2021年下半年，可以說是房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)折點(diǎn)。經(jīng)歷了上半年成交放量，熱點(diǎn)三四線城市房價(jià)在上半年也出現(xiàn)了普漲行情，但下半年卻明顯轉(zhuǎn)冷，百城成交面積持續(xù)下行，同比跌幅擴(kuò)大至30%，由此房地產(chǎn)行業(yè)開啟了新一輪下行周期。

房企融資環(huán)境遇冷，融資受限的情況下，總有息負(fù)債規(guī)模持續(xù)減少。

CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2022年中期重點(diǎn)樣本房企的總有息債規(guī)模為54859億元，較期初減少0.44%，總有息負(fù)債的規(guī)模繼續(xù)維持在較高水平。

房企總有息負(fù)債規(guī)模自2021年以來開始減少，有兩方面原因，一個(gè)是“三條紅線”監(jiān)管之下，房企去杠桿進(jìn)程加速，另一方面，自去年下半年以來，房企面臨償債潮壓力，再加上預(yù)售資金監(jiān)管力度加大，部分房企流動(dòng)性受到影響。

而償債潮之下，更多長期有息負(fù)債轉(zhuǎn)為短期有息負(fù)債，2022年中期重點(diǎn)房企的長期有息負(fù)債為39018億元，相較于期初減少了1.17%；而短期負(fù)債為15841億元，較期初增長1.4%。而重點(diǎn)房企的短期有息負(fù)債對總有息負(fù)債的占比相較于期初提高了0.52個(gè)百分點(diǎn)至28.88%。

這意味著，房企債務(wù)的期限結(jié)構(gòu)有所惡化，部分房企有可能還將爆出債務(wù)違約事件。

房企再融資受到影響的情況下，房企現(xiàn)金持有規(guī)模降幅大大超過了總有息負(fù)債的降幅，這就導(dǎo)致凈負(fù)債率有所回升。

CRIC數(shù)據(jù)顯示，2022年中期重點(diǎn)房企的加權(quán)凈負(fù)債率（永續(xù)債作為權(quán)益）回升至66.96%，較期初提升6.41個(gè)百分點(diǎn)。

2020年8月底，“三條紅線”新規(guī)發(fā)布，這一指標(biāo)也成為房企有息負(fù)債規(guī)模增速的重要衡量標(biāo)準(zhǔn)。即剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%；凈負(fù)債率大于100%；現(xiàn)金短債比小于1倍。根據(jù)這“三條紅線”，對房企按“紅-橙-黃-綠”四檔管理，按不同指標(biāo)劃定負(fù)債年增速不得超過5%-15%。

一時(shí)間，成為綠檔房企是衡量安全性的重要標(biāo)志，多數(shù)未達(dá)標(biāo)房企將進(jìn)入綠檔設(shè)置為中短期目標(biāo)。

2022年上半年樣本房企加權(quán)平均的三條紅線核心指標(biāo)全部達(dá)標(biāo)，但需要注意的是非受限現(xiàn)金短債比有所下滑，且凈負(fù)債率有所上升。

實(shí)際上，樣本房企加權(quán)平均的扣預(yù)收后資產(chǎn)負(fù)債率于2018年達(dá)到高位后逐年改善，2021年首次低于70%的臨界值，2022年上半年，樣本房企加權(quán)扣預(yù)后的資產(chǎn)負(fù)債率較期初進(jìn)一步下降0.66個(gè)百分點(diǎn)至69.01%。

具體到樣本房企三項(xiàng)核心指標(biāo)的通過率來看，2022年上半年凈負(fù)債率的通過率從年初的80%略微下滑至73%，但通過率仍然最高。

其中，非受限現(xiàn)金短債比的通過率下滑最明顯，上半年通過率僅46%，較年初明顯下滑16個(gè)百分點(diǎn)，資金緊張、短債償債壓力增加成為房企眾生相。而扣預(yù)收后資產(chǎn)負(fù)債率上半年通過率較年初上升了2個(gè)百分點(diǎn)至56%，這是樣本房企唯一有所改善的，但通過率依然不高，整體資本結(jié)構(gòu)仍需優(yōu)化。

從樣本房企的分檔情況來看，自2021年中期起，踩線房企數(shù)量明顯增多。綠檔房企于2022年上半年占比從年初的42%下降至32%；而黃、橙、紅三檔房企占比均有抬升，其中紅檔房企更是逐年占比上升，從2021年中的7%不斷提升至2022年中的17%。

2022上半年房企償債壓力仍然未得到有效緩解，部分房企仍然存在較大的資金缺口。而在銷售疲軟、融資受限的環(huán)境下，許多房企核心財(cái)務(wù)指標(biāo)惡化，黃檔、橙檔和紅檔房企比重均有擴(kuò)容趨勢，為了以空間換時(shí)間，不少房企無奈只能踩線。

當(dāng)前，房企亟待快速恢復(fù)“供血”能力，在當(dāng)前行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)仍未出清，疊加疫情影響等原因下銷售疲軟，市場信心短時(shí)間難以快速回歸，而接下來融資端不斷分化，且整體較難出現(xiàn)快速回暖的情況下，部分房企還將面臨較大償債壓力，違約事件仍然有增無減。

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